压轴菜——新城控股未来2年业绩增长超25%，股价横盘2年、终究是压不住的

对新城控股未来两年成长性的预期

新城老王的事件基本已经过去了，银行没有断贷抽贷，企业拿地也逐渐恢复了。我在春节后大跌的时候就又开始逐渐买入新城控股了。

一、双轮驱动模式

房地产股有很多，新城控股特有的“住宅+商业”的双轮驱动模式，是非常有特色的，也是我个人比较喜欢的一种房地产的商业模式。我把2019年报中，关于模式表述比较精彩的部分摘抄如下

“公司多年来坚持“住宅+商业”的双轮驱动模式，已稳步实现并将不断加强对房地产开发、投资及商业运营管理等业务领域的覆盖，相比于聚焦商业运营的公司，公司的住宅开发在充分竞争市场中不断成长，具有较高的项目操盘与资金回笼能力；而相比深耕住宅开发的公司，公司在商业地产的规模化开发与运营方面具有一定优势，能够持续创造稳定的现金流。”

“住宅与商业共同承载着我们对美丽家园的向往，公司将持续挖掘双轮驱动模式的内涵，不断审视住宅与商业的关系与定位，通过二者联动，实现资源与品牌的共享。”

二、简评2019年业绩

新城控股2019年营业收入858.5亿，同比增长58.6%，归母净利润126.5亿元，同比增长20.6%。

新城业绩增速显著低于营收增速，理由有三1）公司结转毛利率较去年大降4.0pct；2）公司预缴土增税41.2 亿元，同比+79.9%；3）存货计提减值9.4 亿元。从这里出，新城平滑业绩的迹象是很明显的，明显是为了把业绩向后调节。

新城控股的主营业务分三个板块住宅销售营收占比49.23%，综合体销售营收占比44.33%（两者合计房地产开发销售营收占比为93.56%），商业和地产这两个轮子的占比基本是相当的；物业出租和管理营收占比为4.72%。

新城控股的公司住宅销售、综合体销售以及物业出租与管理分别实现营收422.7 亿元、380.6 亿元、40.5 亿元，分别同比+44.3%、76.6%、83.2%，各产品毛利率分别为25.6%、37.0%、67.6%，毛利率较上年分别-8.7pct、-0.2pct和-0.2pct，公司毛利率下降主要有住宅销售毛利率下降带动。

老王事件以后，新城为了回笼资金，牺牲了住宅的毛利率啊。毛利率下降较多呀，好在回款非常好，当前新城的现金储备非常丰富，净负债率极低。

吾悦广场的租金及管理费占比虽然不高，但从2018年报开始，其增长速度却一直非常强势（连续两年接近翻倍），至少说明商业地产这个轮子发展的是非常不错的，这也会更进一步刺激住宅的发展。

三、从销售数据未来的成长性

如下图是新城控股近几年销售情况

从上图可见，新城控股2018年合同销售金额2210.98亿，同比增长74.82%，行业排名第八，历史性的进入行业前十；2019年合同销售金额达2,708.01亿元，同比增长22.48%，销售面积达2,432.00万平方米，同比增长34.21%，增速位列2019年度十强房企第二。

新城控股2020年计划销售2500亿，同比下降7.7%。

新城控股的销售金额增长速度从2016年见顶之后，已出现了连续三年下滑，2020年销售预期又会出现负增长，这必然会影响着2022年业绩增长，对2022年以后内在价值的增长形成制压。

虽然整个房地产行业销售金额的增长都是放缓的，但处于不同发展阶段的企业，销售额的增长速度还是有显著差异的，对应着成长性也会有显著的差异。新城控股2019年销售金额增速（22.48%）还是显著大于万科的（3.9%）。

四、从预收账款未来的成长性

如下图是新城控股近几年预收账款与上营收比例的变化情况

从上图中可见，新城控股2019年合同负债1982亿，同比增长67.2%，与2019年营收比例达到2.3倍，与2018年基本持平。可结算资源还是非常丰富的，这保证了2020年和2021年的业绩继续保持着25%以上的高成长。

另外，新城控股在2019年9月推出了限制性股票和期权激励，行权考核条件为2019-2021年扣非归母净利润增速为20%、42%、29%（2019年的扣非业绩是31.4%）。这个行权条件还是比较高的（相比于伊利股份管理层给出的行权条件，新城的管理层真的是太有良心了）。

2020年和2021年若是达到这个考核条件的话，新城控股的内在价值的成长性还是很高的。而且，房地产企业的业绩可预测性和可调节性很高，对这个业绩管理层心里还是有数的，股权激励的行权条件为新城控股内在价值的成长给了很大的确定性。

新城控股未来两年的成长性还是很好的，可以预期到25-30%之间。如果近两年销售端不恢复，2022年的业绩肯定就不行了。