奇·财报季 | 2019业绩背后，新城控股的“势、道、术”

古往今来，欲成事者，不外乎将术、道、势三者相统一结合。

3月31日，新城控股在线上召开2019年度业绩发布会，董事长兼总裁王晓松、董事曲德君、董事兼联席总裁梁志诚、高级副总裁兼财务负责人管有冬和董事会秘书陈鹏出席现场。

这是新城控股发布人事变动公告后，曲德君第一次在公众前露面。十天前，陈德力辞去公司联席总裁职务；十天后，曲德君的联席总裁任命公之于众。

在经历了王振华“黑天鹅”事件和新冠疫情爆发的动荡期后，临危受命的王晓松成功牵着新城控股离开了“至暗时刻”，也将带领曲德君、梁志诚等一众领导班子寻找“光明在何处”。

在这场业绩发布会上，王晓松为新城控股的中短期发展方向赋予了几个关键词取势、明道、优术。令人惊奇的是，王晓松呈现出气质和精神与推崇“骆驼化”的新城控股形成了奇异的内嵌，乐观但不盲目，坚韧也承认不足。

“没有企业扛得住源源不断的资金沉淀”

近日，新城控股发布了2019年度财报，根据其最新财务数据显示，报告期内营业收入858.47亿元，较上年增长58.58%；扣非净利润99.8亿元，较上年增长31.4%。

在住宅销售方面，最终全年合同销售金额达到了2708.01亿元，同比增长22.48%，在第三方销售榜上排名第八；累计销售面积2432万平方米，同比增长34.21%。

在商业运营方面，吾悦广场已开业面积共590.62万平方米，同比增长51.44%，已运营的吾悦广场共有63家，平均出租率达99.16%。年报显示，2019年度，新城控股吾悦广场租金及管理费收入达到了40.69亿，同比增长92.3%，超额完成年初设定的40亿元收入目标。

截至2020年3月底，新城控股已在全国布局124座吾悦广场。

会上，王晓松提到频率最高的词就是“双轮驱动”，从业绩表现上来，住宅和商业领域确实体现了新城控股成长的坚韧性和稳定性，特别是在土地储备上，综合体拿地优势显著。“去年，新城控股花了607亿元在土地储备上，其中综合体土地价格为1244元/平米，为住宅地价的1/3。”

在王晓松来，商业与住宅是相辅相成的关系。“这也是双轮驱动最核心的目标，吾悦广场沉淀资金较多但具有持续经营的特，增值价值和利润率较高；住宅很难做到永续经营，更多在赌未来赌市场，利润率属于平稳下滑状态，所以要将商业的优势和住宅的劣势结合起来，新城控股将维持住宅和商业比2:1的比率。”

“当然，没有一家企业能扛得住源源不断的资金沉淀，对于吾悦广场，我们后续也会用资产证券化和物业债的方式退出。”王晓松补充道。

“懂得买猪养猪，但暂时不卖猪”

虽然王晓松表示资金沉淀对房企影响较大，但住宅商业两手抓的新城控股，在现金流方面的表现十分平稳健康。

2019年企业的经营活动产生的现金流量净额越发强健，为435.80亿元；可支配现金余额639.41亿元，短期债务306.02亿元，现金短债比率过2。

剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为76.53%，和去年同期基本持平；同时，净负债率由2018年的49.21%下降32.85个百分，至16.36%。

对于资金高投入行业的房地产来说，王晓松知道这并不是一件好事。“房地产类似金融行业，需要有一定的杠杆，新城将根据市场表现和公司运营情况，将净负债率保持在40-70%之间。”

王晓松表示，新城从总体来，公司肯定不会往收缩的方面来走，现在整个公司在2019年年底有639亿的现金，净负债率非常低，只有16%，表明整个公司手上还是有很多弹药在，我们的灵活性非常强。

在会上，新城控股还透露，2020年公司发展由增量转提质，由冲规模转为聚焦利润，目标2500亿元，新开吾悦广场30座，年租金收入55亿元。

对于这三个层面的目标，王晓松和曲德君做了不同角度的阐释。

首先，2500亿目标对新城而言是中性的。“从去年下半年开始，新城拿地基本出于停滞状态，直到11月开始陆陆续续获取一部分项目。整个2019年和以往相比，新城在土地市场投入不多，本以为今年年初是窗口期，但因为疫情影响，导致窗口期延后，而新城今年有4000亿元可售货值，按照去化率60%来计是2500亿元。”

王晓松表示，通过增加项目合作、降低权益比等，有机会冲2800亿甚至3000亿元全口径销售额，但如此做意义不是太大。公司会以资本回报为核心，聚焦利润。

其次，商业板块的大方向不变，抓住机会布局。据新城内部研究，到2025年，全国8万方以上的购物中心将达3500座左右，截止2019年底共有2000座左右，也就是说新城商业还能从这1500座开业购物中心中寻找机会。

商业地产所涉及的投融管退各个环节都需要专业能力，通俗来讲是要具备买“猪”、养“猪”和卖“猪”的能力，新城商业已经做了十几年了，现在既会买“猪”也会养“猪”，现在要研究卖“猪”的能力，不过目前没达到价值，暂时不打算去卖。

接着曲德君对如何完成55亿的租金收入目标进行了补充。“疫情对社会各行各业都有影响，综合考虑疫情影响和67天的租金减半优惠后，对租金收入的影响将达5亿元左右。”

“未来将从三个方面应对，一是加强与商户的沟通，尽快帮助去库存和回笼资金；二是在经营层面上，加大营销推广力度，携手商户提升经营水平和业绩；三是疫情危机并存，新城商业将抓住机遇窗口期，快速调整升级吾悦广场，提高吾悦广场的品质和经营竞争优势，稳步提升新城和吾悦广场的品牌影响力。”曲德君表示。

“用自身的确定性对抗不确定”

坚韧前行的新城控股当然懂得临渊慕鱼，不如退而结网的道理。对于2020年的展望，王晓松用“取势、明道、优术”三个关键词进行了阐述。

取势层面，从住宅开发来，疫情对于2、3月销售短期有影响，但不会改变房地产长期走势。资本红利、土地红利逐步会消减，但仍然存在机遇。房企应该以疫情为契机，实现业务发展。从商业运营角度来，大型企业抗风险能力强，行业加速分化融合。

明道层面，2020年公司发展由增量转提质，由冲规模转为聚焦利润，目标2500亿元，新开吾悦广场30座，年租金收入55亿元。

优术层面，新城控股强调精准投资资金回笼，聚焦重城市群和核心城市，做强做大做深。精准投资力，优化产品力，持续完善组织力，强化息化发展，并对外界环境保持冷静和客观判断。

从新城控股在2019年度向广大投资者交付的成绩单中可以发现，去年“黑天鹅”事件对公司影响犹存，但影响有限且平稳度过。

用王晓松的话来说，未来将关注质量发展，前端拓展、运营、服务、人才梯队的质量，用内部的确定性来贯穿整个宏观市场的不确定。

“取势，明道，优术”这6个字可以用到几乎万事万物发展的道理上，个中滋味和其中玄妙，还需要王晓松带领着新城控股一步一个脚印去体会。在阴霾过后，新城能否顺势而发，奇君将持续关注。

业绩会问答环节

1、对于2020年2500亿的销售目标，新城控股认为中性or保守？对目前销售业绩排名的想法？未来是否会重商业轻住宅？

王晓松今年销售2500亿是中性目标，去年下半年，新城控股在土地市场属于停滞状态，直到11月份开始陆陆续续获取一部分项目。

整个2019年和以往相比，新城在土地市场投入不多，本以为今年年初是窗口期，但因为疫情影响，导致窗口期延后，存量土储今年可推货值约3200亿，今年拿地计划1000亿，对应货值3000~4000亿，今年可推700~800亿。总可推货值4000亿，60%出头的去化率就是2500亿。

其实，通过增加项目合作、降低权益比等，有机会冲2800亿甚至3000亿元全口径销售额，但如此做意义不是太大。公司会以资本回报为核心，聚焦利润。

新城从总体来，公司肯定不会往收缩的方面来走，现在整个公司在2019年年底有639亿的现金，净负债率非常低，只有16%，表明整个公司手上还是有很多弹药在，我们的灵活性非常强。

关于行业排名，新城希望行业排名在10名左右，这个是我们的一个比较中长期的目标，不会为了排名而去排名，今年内部也有一些纠结，关于我们的排名情况，对外的销售额应该怎么样排布。

商业与住宅是相辅相成的关系。这也是双轮驱动最核心的目标，吾悦广场沉淀资金较多但具有持续经营的特，增值价值和利润率较高；住宅很难做到永续经营，更多在赌未来赌市场，利润率属于平稳下滑状态，所以要将商业的优势和住宅的劣势结合起来，新城控股将维持住宅和商业比2:1的比率。

2、在综合体方面，吾悦广场未来的思路以及应对策略？

王晓松对于吾悦广场来说，大板块经营方向不会变。2025年全国8万平方米以上购物中心有3500座左右，接下来还有1500座（购物中心）开业的机会，新城也会寻求一定的机会，提升自身运营能力。

商业地产强项不在于造房子，而是运用综合体的能力，这就好比养猪。公司做商业十几年，踩了很多坑和雷，但在哪里布置吾悦广场，我们心里还是有底的。知道怎么买猪，但是养猪的能力还不是最好，当市场布局趋于饱和状态，这时才是拼刺刀的时候。吾悦广场的价值还在培养过程中，还远没有到达价值。

曲德君吾悦广场春节前后进入停业状态，目前已经恢复营业，商户恢复比例在90%，没有恢复的是影城、KTV和健身等业态，日均客流在1.5万人次左右。

疫情期间，吾悦给予商户67天减半，通过测算，预计对2020年整体租金收入影响在5亿元左右。因此，公司在新开业广场基础上确定了55亿元目标。

未来将从三个方面应对，一是加强与商户的沟通，尽快帮助去库存和回笼资金；二是在经营层面上，加大营销推广力度，携手商户提升经营水平和业绩；三是疫情危机并存，新城商业将抓住机遇窗口期，快速调整升级吾悦广场，提高吾悦广场的品质和经营竞争优势，稳步提升新城和吾悦广场的品牌影响力。

3、2019年度毛利率有所下滑，净负债率大幅下滑，销售和管理费用高，少数股东损益占比低，能否解释下？

王晓松在对毛利率来说，2018年是高，2019是33%从行业是不错，结转的是2016年和2017年的销售，整个房地产行业均价上涨快。未来，毛利率会趋于常态化，但结算量处于快速上涨的状态，利润总额可以确保快速上升。

净负债率不是刻意的，本是为今年初拿地时间窗口准备的现金。公司不追求过低净负债率，40~70%的区间比较合理，今年计划拿地1000亿，占销售40%左右。

2019年费用偏高的解释1、住开为年初高规模计划配置人员下半年暂停键后没有调整，这是非常态化；2、商开规模化拓展需要的人员储备，这个今后几年的常态。

少数股东损益占比低的解释。少数股东权益主要在2018年有大幅增加，目前大多参股项目没到结算期。受个别项目结算影响较大

4、新城控股顺利发行债券，如今的银行授情况？

管有冬各融资渠道完全恢复，目前公司重在调期限结构，控制成本。满足公司发展和开发需求，降低融资成本和拉长融资期限，进行资产证券化和物业贷。总体而言，从而为持续稳定发展提升利润做贡献。

5、2020年，新开工和竣工安排如何考量？

王晓松对竣工和结算差异的解释1，竣工口径是总建筑面积，不同于销售面积2，竣工吾悦广场是自持投资性房地产无结算3，毛坯备案精装交付的项目，达成竣工与交付之间有个装修过程的时差。

6、2020年，公司的发展方向？

王晓松关注质量，前端拓展、运营、服务、人才梯队的质量，用内部的确定性来贯穿整个宏观市场的不确定。

关注对标，项目区对标市场，公司对标同行企业，自己跟自己比价值不会太大，要用不同的方式方法提升自我。

保持快速的反映响应，抓住市场机遇，增量保持地位，依然会保持双轮驱动，不会变的。