新城控股愚蠢的市场先生送给我们的豪礼！新城控股在

新城控股愚蠢的市场先生送给我们的豪礼！

新城控股在过去五年里抓住机遇，打造出“双轮互动”的战车，猛烈开疆扩土，销售额从2014年的188亿元迅猛增长到2019年的2700亿元，净利润从2014年11.6亿迅猛增长到2019年的140左右（预估），五年增长十几倍！

新城控股到底掌握了什么样的先进武器？

（一）“双轮互动”是新城控股的核心武器

新城控股有两大板块的业务，一块是传统的住房开发业务，另一块是综合体（新型购物中心）开发持有业务。

在传统的住房开发业务上，新城控股努力学习万科模式，实现了拿地开发销售的高速周转，资金利用效率大大提高。

在商业综合体的开发管理上，新城控股努力学习万达模式，掌握了开发经营商业综合体的诀窍，并实现了快速复制，到2019年开业的63家吾悦广场出租率达到99.16%！

最重要的是，新城控股进化出了两大板块互相推动、互相促进的“双轮互动”模式，极大加速了发展速度，同时还增厚了利润。

双轮是怎样互动的？吾悦广场是发动机，住宅开发是放大器。

商业综合体的开发和运营是件非常专业的事情，从选地段，到布局设计，到招商运营，没有哪一项是轻轻松松可以捡钱的，没有多年积累的经营综合体的丰富经验和专业能力，你是没有办法打造出一座客流量大、出租率高的综合体的。这个护城河很宽，比住宅开发业务的难度高太多了！你可以全国有多少大大小小的造房子的开发商，然后你再有几家敢建造和经营综合体的开发商，就知道其中的难度了！连住宅龙头万科至今都未能建立起来这个能力。

新城打造这个能力也并非一日之功，潜心修炼了四五年。2012年新城开业第一家综合体，但直到2015年，一共也就开业了6家吾悦广场。这期间新城控股一研究、实践和升华综合体开发运营的奥秘。2016年以后，新城似乎练成了绝技，突然之间开始发力，2016年新开业5座、2017年新开业12座、2018年新开业19座、2019年新开业22座！而且新城目前达到了开一家火爆一家的境界，2019年出租率高达99.16%！令人咋舌！

但是，除了开发建造和运营的专业难度，资金问题更是另一大难题。如果单纯开发建设并经营一家商业综合体，投资收益率是非常低的，甚至连客流量大、出租率高的综合体都会亏损！为什么？想想，建一座综合体，银行贷款80%，利息7-8%，建成后，满铺出租的租金收益率也不过6-8%（比如吾悦广场，每平米建筑面积年租金855元，利润40%即342元，而每平米建设成本合计也要5000-6000，收益率也就是6-8%），那么，你赚什么钱呢？所以，就算你有钱，你也不敢轻易去开发建造这个东西。

既然如此，吾悦广场又赚什么钱呢？

这就是住宅开发业务这个放大器发挥能量的地方了。

地方政府很喜欢这种新型购物中心，因为一座新型购物中心能够给本地带来大量就业、持续的税收，还能够提升城市形象。地方政府也知道做这个事情的难度，但全国范围放眼望去，能够开发经营好新型购物中心的也就华润、龙湖、万达、新城这少数几家寡头了，华润基本在一二线城市，龙湖基本在二三线城市，在三四五线小城市做的就剩万达和新城。全国地级市有500多，县城有2000多座，需要建设多少座新型购物中心呢？

面对众多的需求者，供给者又如此至少，新城就占据了很好的谈判地位。新城会说我可以在你这里建设一座10万平米的Mall，但是，你要把周边50万平米的土地以比较低的价格出让给我，让我建设住宅。这个条件，受到大部分地方政府的欢迎。

于是，新城控股就能以显著低于市场的价格拿到大量住宅开发用地，产生的利润比一般的开发业务要高，而额外的利润又可以投入综合体的开发建设，一座座吾悦广场拔地而起。

优秀运营的吾悦广场是发动机，是旗帜，由此带来的利润丰厚的住房开发业务又为发动机提供源源不断的燃料。在这样“双轮互动”的核心武器支撑下，新城控股攻城略地，五年间实现了两个业务十多倍的发展！未来呢？前面算过了，新城将来建成300座吾悦广场并非天方夜谭。

新城控股的合理价值

住房开发业务板块。2022年预计结算收入达到2000亿的可能性很大，利润240亿，其中120亿拿出来继续建造综合体，剩余利润120亿，假如到时候市场仍然对房地产行业很悲观，只给予6倍的市盈率，那么这块业务在2022年的内在价值为720亿元。

综合体业务板块。2021年将有120座吾悦广场开业。根据2019年吾悦广场每平米年租金水平及历史租金增长率（不同开业年限的综合体应分开计算），可以计算出2022年将实现160亿元，利润可能有60亿元。由于持有的综合体自身价值年年增长，租金也年年增长，因此，市场一般给予20倍左右的PE倍数。照此计算，吾悦广场在2022年的内在价值为1200亿元。

考虑到2020年和2021年还将产生400亿左右的净利润，折现至今，新城控股的合理内在价值大约是1900亿元。目前，新城控股市值只有800亿元，严重低估。

换个角度，如果我们今天800亿买入新城，2022年将有望达到1900亿元，年均复合收益率超过50%，确定性很高。如果市场再稍微有热情，那么还将获得一些额外的幸运星。

市场先生对整个房地产行业产生了严重的偏见，无视房地产龙头公司年年快速增长的巨额利润，一律打入冷宫，给予极低的价格。未来两三年，即使市场依然悲观，新城控股将会用实实在在快速增长的数百亿利润为我们提供翻倍的收益；如果龙头房企的业绩表现稍微改变了市场先生的对地产业产生了一好感，那么我们收到的就是“戴维斯双”的豪华大礼包了！