评司论企 | 地产商业双目标完成，新掌舵人带领新城企稳

导 读 

评级逐步改善，成功发行境外债，企业融资开始恢复。

◎  / 沈晓玲、汪维

近日，新城控股发布全年业绩公告，2019年实现合同销售金额2708.01亿元，同比增长22.48%，吾悦广场租金收入40.7亿元，平稳完成全年业绩目标，守住8强位置。

全年实现合同销售金额2708.01亿元，平稳完成全年销售业绩目标。根据企业公告，2019年新城控股实现合同销售金额2708.0亿元，虽然同比增速大幅度放缓至22.5%，但是依旧平稳完成了全年2700亿元的业绩目标，保持在行业第八位置。另外根据企业公布数据，四季度新城共结算销售面积642.0万方，全年结算面积1091.16万方，结算营收也将实现稳定增长。

土地投资力度正在恢复，现有土储总量足够支撑企业2-3年发展。19年7月之后新城明显收缩了拿地投资规模，根据企业公告，8月至11月企业仅收获了两幅小面积地块，但是步入12月之后企业拿地的力度有了明显提升，当月共斩获5幅土地，新增土储金额36.8亿元，新增土储建面234.8万方。虽然企业下半年拿地力度收缩，但凭借上半年的纳储，全年的新增土储建面基本可以覆盖掉今年的销售面积。按此推算，截至到2019年末，新城的总土储依旧超过1亿平方米，虽然足够支撑企业2-3年续航发展，但面对当下加剧的竞争环境，企业要保持行业排名仍需积极纳储。

出售项目回笼资金，改善现金流，平稳度过债务周期。新城分别于2019年7月25日、7月27日及8月30日发布公告，累计就21个项目公司与相关交易方签订了股权及债权转让协议，交易对价合计约为101.5亿元。通过出售项目回笼资金，企业现金流有明显提升，最新三季度末财报显示企业的经营性现金流为-7.4亿元，相较于中期的-67.0亿元有明显改善。从企业的三季度报来，企业手持现金466.8亿元，短期债务279.5亿元，现金短债比1.67，短期债务风险较小，净负债率相比中期下降15个百分至61.6%,同样保持稳健。

评级逐步改善，成功发行境外债，企业融资开始恢复。从12月中旬开始，包括惠誉、标普、穆迪以及中诚征评、联合资在内的多家评级公司恢复了对新城系的公司主体以及债券的评级，企业誉逐步恢复带动公开市场融资回升。2019年12月16日，新城控股境外子公司成功发行总额为3.5亿美元的无抵押固定利率债券，利率为7.5%，2020年1月16日，新城发展公告，发行3.5亿美元优先票据用于偿还若干现有债务，利率为6.8%，与近期房企海外发债相比，新城这两笔境外债的利率均处于行业较低水平。同时随着股价的恢复，近日新城发展还通过配售股份融资，预期融资总额可以达到27.11港元。

完成全年租金收入40亿目标，预期开业22座吾悦广场最终为21座。“住宅+商业”的双轮驱动模式为新城的发展注入了强劲的动力，随着企业规模的推高，吾悦广场的开业数量也在加速，2019年全年新城控股实现吾悦广场开业21座，不及预期22座；但在租金收入上，吾悦广场已经进入收获期规模效应开始显现，2019年新城吾悦广场以40.7亿元的租金及管理费收入超额完成了既定目标。另外在出租率上，根据企业公布数据，2019年新城吾悦广场的平均出租率继续提升，目前已经达到了99.16%左右，处于行业内较高水平。

百强热销盘数量有待提升。根据克而瑞发布的《2019年房企项目销售TOP100》,十强房企几乎均有5个以上项目入围项目百强榜，而新城仅有1个项目入围，且排名也不够理想。一般入围百强热销盘的项目或得益于高端高价或得益于规模；而目前新城已经有定位高端的璞樾系产品，也不乏超百万方的项目，但是从入围百强盘的项目数量来，新城还有提升空间。

整体来，目前企业的多项指标已逐步恢复。新领导人就任后，通过出售项目股权收缩投资等一系列动作回笼资金提升现金流降低负债风险，向员工授予股权维持公司管理层人事稳定。目前企业的地产销售以及商业运营业绩目标均已完成，融资以及评级逐渐恢复，资金得到补充之后公开市场拿地投资力度也在逐步提升之中，新城系股票的股价基本回到年初水准，多方面开始企稳，但随着企业体量的增加和行业竞争的加剧，未来想要保持当前的行业地位，依旧面临着巨大的压力。

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龙湖商业起步于2000年，龙湖拿下重庆北城汽车修理厂地块，该项目是龙湖的首个天街项目，在此之后打开了龙湖商业布局的大门。2010年是龙湖商业发展发力的“元年”，彼时国内商服用地供应大幅上涨，而且人均GDP的快速上涨也拉动了对商业的巨大需求，龙湖2010投资物业项目个数达到16个，较于2009年增加了12个。到2011年，龙湖明确商业发展战略，成为龙湖继物业之外的另一道主航业务，商业运营收入也逐渐成为整个上市公司收入增长，以及利润上升的重要一极，彼时龙湖开业有7个商业项目，持有开业面积达到43.89万方。较早的商业布局，使得龙湖对自身商业的定位、以及发展布局作出了恰当的梳理，到2012年，龙湖明确地列出了商业项目的3条产品线天街、星悦荟、家悦荟。投资物业项目个数增长到25个，已开业项目10个。而后龙湖加速商场的开业速度，2013年起其商场的开业建面年均同比增长30%左右。截至2019年上半年，龙湖投资物业总储备项目（含已开业）有80个，建面共计1013.5万平方米。到2019年底龙湖已开业商场39个，建面超过380万平方米，而随着龙湖商业土储的逐年释放，到2020年龙湖预计开业商场超50个，而龙湖目前持有的八十多个项目，这些项目将会在未来几年释放，将加大龙湖商场的营业收入。