房地产业重大利好，涉房资产融资终于“解冻”，商业REITs开闸！这一业态资产总估值已达十万亿量级

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上周五，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（以下简称《通知》）表示，REITs发行范围将拓宽覆盖至商业地产领域。同日，国家发改委发布《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号，以下简称“236号文”）。

首次覆盖商业地产领域，一石激起千层浪

消息一出便激起了市场热烈讨论。据《通知》，为着力扩大国内需求，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

市场普遍认为这是房地产或实体企业的一个重大利好号，也是在商业不动产领域迈出的一大步。值得一提的是，证监会副主席李超早在2022年12月的“首届长三角REITS论坛暨中国REITS论坛2022年会”中曾提及，将研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。有市场人士认为，这一拓展标志着房地产或实体企业的涉房资产融资终于“解冻”，有利于盘活资产，亦有利于注资到实体经济。

在项目发行条件方面，《通知》规定项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。同时，《通知》强调严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。

另外，在收益与规模上，申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。同时，可通过剥离低效资产、拓宽收入来源、降低运营成本、提升管理效率等多种方式，努力提高项目收益水平，达到项目发行要求。

值得注意的是，此次新政将部分类型基础设施的现金分派率要求进行了下调，非特许经营权、经营收益权类项目的最低现金分派要求从预计未来3年每年4%下调至3.8%，增多了可供选择资产。有市场观点表示，从技术指标上来看，收益与规模的标准不算过高，在多数国有资产有望达成的范围内，这也表明根据大量的市场息和经验，发改委对于资本回报率、市场可接受的收益水平有了充分的把握。

服务于民生属性，完善我国REITs版图

此次，新政中明确将消费基础设施纳入REITs试点，充分体现了我国基础设施公募REITs市场服务于民生属性。中建投(601066)指出，参照成熟的海外REITs市场经验，不可或缺的核心底层资产均为广义商业不动产，市值占比高达50%左右。

另外，在没有基础设施和新经济类REITs的时代，商业零售物业的规模和数量在海外成熟市场均大于其他类，而目前来看零售REITs的数量也位居前列。截止2022年末数据显示，美国零售REITs占14%，仅次于占比15%的基础设施REITs；新加坡零售REITs占20%，与工业REITs相当（20%），仅次于多元化REITs（22%）。

同时，据美国REITS协会数据显示，美国REITS基金投资于房地产的底层资产类别由2010年的9项增加至2022年16项。在规模大的同时，底层资产涵盖了居住型以及各类商业用地。具体来看，2010年零售商业地产市值占比29%，租赁住房占比17%，至2020年占比最高的基础设施为17%，工业用地11%，由于底层资产种类增多，租赁住房占比下降至14%。至2022年最新报告显示，基础设施仍然占比最高，但已下降至16%，而租赁住房占比减少至10%。相应增加的种类有购物商场、游乐场、个人仓储等。

商业不动产资产体量庞大， REITs市场扩容在即

复旦大学泛海国际金融学院院长钱军教授表示，相较成熟的海外REITS市场，此前我国以基建为底层资产的REITS收益虽稳定，但收益率较低。另一方面，我国基础设施公募REITs规模整体偏小，底层资产种类较为单一，已上市的公募REITs均以交通、园区、能源、仓储物流等基础设施为主，目前规模约860亿元。

然而，随着REITs试点范围进一步拓宽，中建投表示，我国商业不动产的资产体量庞大有助于REITs市场的扩容。据共研网的数据，仅购物中心这一业态的存量面积就高达约5亿平方米，资产总估值达十万亿量级。优质的消费基础设施纳入REITs池中后，有助于REITs市场的扩容，进一步获得境内外投资人的认可。

结构化融资专家宋光辉对表示，REITS基础资产扩容到商业房地产，对于房地产或实体企业是较大利好，有助于其盘活其涉房资产、商业物业，获取融资，资金回流至实体经济。同时，钱军教授指出，REITs的核心在于将多种资产进行打包，消化分散个体风险，使得投资组合只剩下行业和系统性风险，鼓励REITs底层资产多元化，扩大试点范围将也将阿婚戒房地产企业的资金压力，加速资金回笼。

从中长期来看，也有市场观点认为，消费场景升级和消费产品创新或将通过REITs提高租金的目标达成。 “消费REITs”在发行及运营中都对资产的收益水平提出更高的要求，将倒逼项目运营能力提高。同时，在收入端，一方面可以通过消费场景升级提高客户流吸引力，进而提高项目营业额，另一方面，也可以变相引入商业竞争，优胜劣汰，促使商户推陈出新，推动消费升级。在成本端也可通过科技赋能降本增效，进一步推动项目产品人性化、智能化。

此外，中建投表示，新政的出台为运营类开发商和头部商贸零售类公司将带来利好，助力其拓宽融资渠道、优化资债结构，同时也将进一步提升相关房企的轻资产运营管理能力，加速推动其向资产管理的新发展模式转型。