房地产行业研究周报蛇口产业园REIT经营情况如何？

蛇口产业园REIT 底层项目受疫情影响，但整体运营稳健3 月20 日，博时招商蛇口产业园REIT 发布2022 年年度报告，蛇口产业园REIT 底层项目受疫情影响，但基金整体运营稳健，2022 年期末基金份额净值为2.2689 元/份，较2021 年基金份额净值增长1.92%。

      从基金可供分配金额看，完成度为93.46%。2022 年可供分配金额为8661.1719 万元，按照此前预测的年化可供分配金额9267.2 万元计算，可供分配金额完成预测的93.46%，2021 年的完成度为102%，完成度有一定程度下降，这主要与2022 年全年的疫情持续反复等因素的影响有关，基金管理人有望联合运营管理机构，加大招商及推广力度，积极导入客户资源，进而提升运营水平。

      从基础设施项目公司运营上看，2022 年受到疫情影响

      1）项目公司的营收上，2022 年实现1.1 亿元，预算完成度为76%，而2021 年的预算完成度为95%，主要受到如下因素影响i.与租户签署免租协议，减免租金收入2039.43 万元，若剔除免租影响，全年收入预算完成度为90%；ii.疫情反复等因素影响，存在部分租户到期不续约或提前退租等情况。

      2）出租率上，2022 年期内实际出租面积79773.1 平方米，可出租面积94064.13平方米，平均出租率为85%，2021 年平均出租率为87.26%，下降2.26pct，但降幅不大，这同样与部分租户不续约或提前退租导致出租率小幅震荡有关。

      3）租金上，2022 年期内平均月租金为120.29 元/平方米，2021 年为122.85 元/平方米，下降2.08%。

      从底层资产看，现有底层资产和扩募欲新增底层资产均位于深圳。博时招商蛇口产从底层资产看，现有底层资产和扩募欲新增底层资产均位于深圳。博时招商蛇口产业园REIT 目前底层资产为万海大厦、万融大厦两个产业园区类的项目，均位于深圳市南山区。该REIT 拟扩募新购入的光明项目是招商局光明科技园科技企业加速器二期，位于光明科学城中心区域，周边交通便捷，其所在的光明科学城位于粤港澳大湾区，有望建设成为粤港澳大湾区国际科技创新中心的核心功能承载区和综合性国家科学中心的重要组成部分。根据深交所目前披露的招募说明书，光明项目资产估值为11.38 亿元；假设2023 年预测可供分配金额100%分派，光明项目2023年的预测净现金流分派率为5.07%。目前，博时招商蛇口产业园REIT 已回复深交所对于扩募的问询，该支REIT 的扩募进展值得期待。

      本周REITs 指数跑赢上证综指

      本周，中证REITs 指数（收盘）上涨0.653%，REITs 指数上涨0.749%，上证综指下跌0.463%，国债指数下跌0.128%。滚动4 周，中证REITs 指数（收盘）下跌2.06%，REITs 指数下跌2.04%，上证综指下跌0.05%，国债指数上涨0.33%。根据我们的统计测算，截至2023 年3 月24 日，中证REITs 指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为0.10；中证REITs 指数（收盘）与中债-10 年期国债全价指数呈现正相关，相关系数为0.27。这主要与REITs 具有稳定现金流的特性有关。将REITs 分为产权类REITs 和特许经营权类REITs 两类看。本周，产权类REITs下跌0.49%，特许经营权类REITs 下跌0.93%。滚动4 周，产权类REITs 下跌1.70%，特许经营权类REITs 下跌2.29%。整体看本周产权类REITs 指数表现强于特许经营类REITs 指数。

      交通基础设施类REITs 的估值收益率普遍较高

      我们选取中债估值的REITs 估值收益率作为衡量REITs 基金估值的指标。截至2023年3 月24 日，REITs 估值收益率最高的是平安广交投广河高速REIT，达到8.98%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源REIT，仅1.56%。分资产类型看，交通基础设施REITs 的估值收益率较高，并且普遍在5%以上；保障性租赁住房REITs 的估值收益率除华夏基金华润有巢REIT 外均不高于5%。

      投资建议博时产业园REIT 虽然底层项目受到疫情影响，但整体运营稳健，今年或加大力度运营，同时已经回复扩募问询，扩募进展可期。建议关注1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs，如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如能源基础设施类REITs、生态环保类REITs、交通基础设施类REITs。

      风险提示政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期

来源[天风证券股份有限公司 刘清海/胡孝宇]   日期2023-03-26