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【中信建投房地产｜周末小品（十五）】16年以来重城市住宅入市节奏真的明显放慢了吗？

作者：高益华
2018-07-15 23:12:05
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我们今年以来无论是报告还是和市场交流过程中，多次强调供给的意义，因为当前政策保持压制，但去化效率不差，2018年的下半场，供给能否保持提升是下半年的关键。尤其2016年以来房企所获取的项目恰逢市场热度高峰，这些项目的入市情况究竟如何？我们本篇报告尝试从城市、企业两个维度分别考量了地产项目实际入市情况。

1.2016年以来住宅入市速度的确有所延缓，以城市能级分类，一、二、三线城市依次在15、16、17年所出让地块出现延缓入市的现象。这与市场政策以及房价走势的分化相呼应。

2.但重房企旗下未开工项目占比其实相对平稳。我们统计重房企16年所获地块绝大部分依然在17年实现入市。未开工率角度，一、二、三线城市逐级递增，但16年未开工率增幅则呈现逐级递减，可见一二线城市的开工速度的确受限价、限签因素影响，但鉴于未开工体量并不高，整体影响有限。

3.样本房企16年新增项目入市节奏放缓，但占比不高。我们通过对代表性房企明细项目的统计分析得出，16年货值入市有所延后，主要集中在高价项目，但未开盘项目占比其实不高，保持在25-30%左右，近7成项目在获取1年后都能实现开盘。建面口径下，前一年所获地块当年未开盘的项目占比在16和17年近乎一致，位于22%-25%区间，与新开工供给数据一致。

从我们跟踪的重城市亦或是样本房企数据，我们能发现2016年以来由于预售证监管等政策下确实项目入市节奏有所放缓，但真实影响并不大，大约每年有25-30%的项目可能入市时间长于1年，但这个比例仅仅略高于之前。展望下半年，如果下半年预售证保持一定程度节奏的加快，我们认为过去积累的库存的去化是有益的。剩余少量高价地房企与其他项目有序对冲，也有望平滑风险。

2016年起出让宅地入市节奏确实有所放缓

从宏观角度，我们认为宅地出让建面以及住宅入市建面（取得预售证口径）是关键的两个指标。宅地出让是广义库存的扩充，住宅入市则是广义库存向狭义库存转换。

根据可跟踪的50个城市自14年来的数据，我们发现：

从绝对值角度，50城宅地出让建面与住宅入市建面差值在14至16年上半年各年度都有正负交错的情况出现，然而自16年末开始，宅地出让建面持续高于当期住宅入市建面。可以推断自16年年底开始，宅地入市速度趋缓。主要因一方面在于预售证收紧导致推盘量有所受限，另一方面，土地价格进入平台期、龙头房企成长诉求强烈的背景下，政府在17年又加大土地供给力度，导致土地出让建面在17年底大幅提升。

从比例角度，如果参考主流房企周转水平——拿地至销售时间间隔一年引入滞后因子，即以一年以后同期住宅入市面积与当年同期宅地出让建面的比例大致推断宅地入市比例，可以到，14年至17年上半年，这一比例分别为66%、75%、72%以及66%。可进一步印证，16年出让的宅地入市节奏开始放缓。

一、二、三线城市相继出现供给放缓

以城市能级分类，宅地入市节奏也呈现分化走势：

1. 一线城市最先出现入市放缓现象。同样以土地出让至销售一年滞后期推演，15年出让地块的入市比例是近4年来最低，16年出让地块的入市比例反而达到近期最高，这一数据也与一线城市16年土地供应缩量有关，17年随着土地出让放量，入市比例又有所下降。由于过去4年一线城市土地出让持续低于住宅入市体量，且16至17年土地供应波动显著，因此对观测值的影响较大，但依然可判断出一线城市最先出现供应放缓现象。

2. 二线城市16年出让地块入市节奏减缓。从二线城市的数据来，15年出让地块次年入市比例攀升至79%，但16年出让地块的次年入市比例回落至67%，入市节奏明显放缓。而17年项目对应在18年推出的节奏又回升至73%，可判断近期二线城市的项目入市速度又有所回升。

3. 三线城市表现平和，17年出让地块入市速度开始降速。三线城市次年入市比例最高的年份在2016年，即在二线城市减慢供应速度的同时，三线城市反而在提速通道上。但从最近的数据可反映，去年所出让的地块于今年推向市场的比例有所下降，即开始出现一定程度的供给降速。

重房企旗下未开工项目占比整体平稳

全口径的潜在入市项目情况可获取性较低，首先，我们以房企数据为样本，从项目开工情况进行大略判断。自去年以来，TOP20房企的拿地额市占率已接近50%，具备充足的覆盖率以代表市场情况，因此我们选取了规模前20的房企近6年获取的土地作为样本进行分析。

从项目体量角度，近年来开工节奏相对平稳。自12年以来，截止目前尚未开工的项目中，15、16、17年所出让的土地占比分别为7%、13%以及49%，16年未开工项目体量略高于16年前水平。以各年度开工率来考量开工情况，在建面口径下，16年所获取的项目中，共计23%的项目至今尚未开工，同样的指标在12-14年以及15年的比值分别为19%以及15%。考虑到商办以及自持业态的比重，存在部分未开工项目属于正常现象。16年的未开工率较前几年数据要高，但并不明显。

突出的变化体现在金额口径下的占比。金额口径下，12年至15年，至今未开工项目占当年总获取项目的比重恒定在7%-8%，但16年这一比值达到18.26%，结合建面口径数据，可说明较之前几年，16年未开工土地相对地价更高。以未开工土地楼面价/当年出让土地平均楼面价来衡量亦可佐证，近年一直在持续走高。

一线城市16年未开工比例增幅最高，三线城市影响甚微

分城市能级未开工情况，可见从绝对量角度，二线城市占比最高。从未开工率角度，一、二、三线城市16年未开工率增幅呈现逐级递减。

1. 一线城市在12至15年，至今未开工项目占当年总获取项目的比重相对稳定，建面口径以及土地金额口径下，占比分别为6%-7%以及4%-8%的水平。但16年所获取的项目中，未开工率增幅较为明显，建面口径以及金额口径下占比分别为17%以及25%，同比增幅达143%以及213%；

2. 二线城市16年未开工率也有提升，绝对值与一线城市几乎相当（建面口径24%，金额口径18%），但同比增幅为55%以及175%；

3. 三线城未开工率16年与历史水平基本一致，建面口径以及金额口径同比增幅分别为9%以及25%，绝对值略低于二线城市；

4. 16年各线城市金额口径下的未开工率增速均高于建面口径，可见16年未开工项目的相对地价更高，这一特在各线城市中均有所体现。

样本房企16年新增项目入市节奏放缓，但占比不高

17年作为执行限售限签政策元年，对于房企推货结构的影响最深，市场也最为关切，在16年高位所获的地块中，是否存在项目难以入市的情况？我们选取了目前市场上几家具备代表性且年报披露数据详尽的房企进行统计，对比16和17年推货结构变化。

16年尚未入市的项目相对高价

17年度，上一年拿地未开盘项目相对当年平均拿地楼面价的比值为187%，相对16年上升28个百分，当年拿地项目相对地价略高于平均楼面价，同比基本持平。整体而言，16年在17年未实现开盘项目为相对高价项目。

16年货值入市有所延后，但大部分在17年实现放量

以建面为口径， 17年度对应的前一年以及当年获取项目未开盘率分别为25%和55%，回溯一年，相对于16年推货情况而言，分别上升2和下降21个百分。以拿地额为口径，17年的比值分别为46%和57%，同比分别提升10和下降25个百分。从当年拿地开盘情况来，过去两年一高一低，即16年拿地项目当年入市比例相对较低，从上一年拿地开盘情况来，17年较16年略有提升，说明16新增货值的入市节奏相对过去有所延缓，但是大部分依然在17实现放量。