审慎前行 | 2023年7月产业运营服务发展报告

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摘要6月REITs市场维持弱势表现，产业园REIT在二级市场的价格整体维持下跌，且出现跌幅加深的趋势，市场心依然悲观。（报告期2023.06.15-2023.07.17）

观点指数 报告期内，继续有多家产业地产企业有项目开工和合作签约，期内企业动作主要以合作签约为主，各企业纷纷寻求优势资源上的合作，希望优势互补以加强自身的开发和运营能力，从而在外拓上有额外的优势。

而张江高科再有金融创新，其成功发行了5.2亿元全国首单集成电路专项科技创新公司债券，募集资金拟全额用于上海张江科学城内集成电路设计产业园的建设。

从工业用地获取情况来看，报告期内继续有多家企业成功拿下产业用地，包括万洋众创城、联东U谷、粤浦科技和中南高科等。其中中南高科表现最为积极进取，先后在7市拿地，包括多个项目的二期开发。但总体用地需求有一定的波动，显示工业开发维持审慎。

REITs表现来看，6月REITs市场维持弱势表现，产业园REIT在二级市场上的价格整体维持下跌，且出现跌幅加深的趋势，表现市场心依然悲观。但成交数据却明显回升，大部分REITs的成交量、成交金额及日均换手率呈现上涨趋势，显示市场活跃度有所恢复。

企业合作签约忙，优势互补是关键

从月度动态来看，多家产业运营企业有项目开工和合作签约。

如清控科创在保定和石家庄都有新项目落地，两个项目均基于京津冀协同发展的基础，期待利用首都的经济外溢效应助力当地产业升级。其中，保定项目可建设用地面积约1200亩，石家庄项目计划占地约870亩。

期内企业动作主要以合作签约为主，各企业纷纷寻求优势资源合作，希望优势互补以加强自身的开发和运营能力，从而在外拓上有额外的优势。

如中电光谷与华油集团签订战略合作协议，寄希望于华油背后的中国石油集团，利用其在油气开发和清洁能源领域的行业龙头地位，带动相关科研院所及社会力量为产业生态赋能；广州工控与东湖高新合作共建的武汉共建科创合作平台期内揭牌，该平台也是希望以国资工控的产业基础和东湖高新创新网络的资源优势做结合。

另外，张江高科还在6月成功发行了5.2亿元全国首单集成电路专项科技创新公司债券，募集资金拟全额用于上海张江科学城内集成电路设计产业园的建设。

据了解，这是继2021年张江高科发行全国首单绿色创新创业公司债券后，又一个全国首单融资创新项目落地浦东国资国企。

中南高科7市发力积极获地，深耕开发二期项目

从工业用地获取情况来看，报告期内继续有多家企业成功拿下产业用地，包括万洋众创城、联东U谷、粤浦科技和中南高科等。

相较万洋和联东，中南高科在今年前5月拿地较少，仅在西安、广州、六安三地各摘一宗地，合共437亩。

而6月，中南高科则表现相当进取，先后在南通、昆明、济宁、泰州、台州、衢州、重庆7市摘地，合共土地面积54.45万平方米，规划建筑面积共95.26万平方米，成交总价2.93亿元。

其中，昆明、衢州、济宁等地块，均为其在当地开发的第二个项目，显示中南高科的深耕程度和在当地的长远规划。

联东集团则持续发力，联东U谷和粤浦科技两大平台齐头并进，合共摘得5宗地。

其中，联东U谷在咸阳和常州摘地，合共土地面积10.47万平方米，规划建筑面积共23.24万平方米，成交总价约1.2亿元。在本期拿地前，联东在常州已布局联东U谷·常州国际企业港、联东U谷·常州国际智慧谷、联东U谷·钟楼智汇产业园、联东U谷·金坛科技产业园等数个项目，西安则布局了联东U谷·沣西科技创新谷项目。

作为联东旗下专注科技园区的开发平台，粤浦科技期内于无锡、福州2市摘得3宗工业用地，合共土地面积9.84万平方米，规划建筑面积共21.10万平方米，成交总价约9746万元。其中，无锡所摘的地块将建粤浦·富安智造科创谷项目，是无锡滨湖区首批“工业上楼”示范项目。

一直是拿地大户的万洋众创城，期内继续有所动作，先后在舟山、阳江两市摘得3宗地，合共土地面积22.82万平方米，规划建筑面积共53.38万平方米，成交总价约1.16亿元。其中舟山所摘地块产业类型为农副食品加工业，将用于建设普陀（万洋）预制菜产业园项目，要求起始亩产年税收≥20（万元/亩）。

数据来源Wind，观点指数整理

从全国工业用地出让情况来看，供应有所回升，但需求再度下跌，用地需求有一定的波动，表明工业开发维持审慎。

产园REITs维持跌势，市场心消极

从市场表现来看，6月REITs市场维持弱势表现，产业园REITs的二级市场价格持续下跌，且出现跌幅加深的趋势，表明市场心依然悲观。

产业园REITs中，华夏和达高科产园REIT跌幅最大，收盘于2.525元，较上月下跌13.29%，国泰君安临港创新园REIT跌幅最小，收报5.001元，较上月下跌2.91%，其余跌幅均在6%-9%，总体表现消极。

尽管6月REITs市场价格表现不佳，但成交数据却明显回升，大部分REITs成交量、成交金额及日均换手率呈现上涨趋势，显示市场活跃度有所恢复。

成交量方面，除了生态环保类型下降6.82%，其余均上涨，园区基础设施和仓储物流类型涨幅近30%；成交金额方面，保租房和生态环保类型分别下降2.75%和0.86%，其余涨幅在20%左右，园区基础设施上升达到19.39%；区间日均换手率方面，各种资产类型在本月换手率均上涨，其中能源基础设施、保租房、园区基础设施类的日均换手率均超过了1%。

产品上市方面，湖北科投光谷产园REIT在期内正式上市交易，然而受产业园REITs整体走弱影响，再加上该单REITs自身素质有一定缺陷，市场对其招租情况有疑虑，因此其成为第一支上市即破发的产业园REITs。

观点指数认为，由于沉没成本较高，湖北科投光谷产园REIT主要租户稳定性有一定保证，短期大面积退租的可能性低。但光谷区域乃至整个武汉区域的产业园区、办公楼供应量较大，竞争者较多，将给项目未来续租、招租情况，以及租金提升带来一定挑战。

除此之外，招商蛇口产园REIT、中金普洛斯仓储REIT、华安张江产业园REIT和红土盐田港REIT的扩募份额在6月中成功上市，4单项目实际募资总额超50亿元，REITs扩募自此迈出关键一步，也标志着我国公募REIT市场愈发健康、成熟、可持续。

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