九州通REITs项目助跑战略转型 开创医药物流资产证券化新篇章

公募REITs东风再起，政策利好频现。2024年，中国REITs市场步入了崭新的发展阶段，为市场注入了新的活力。

今年7月份，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，标志着具有中国特色的基础设施REITs正式迈入常态化发行的新阶段。

9月4日，根据财政部与税务总局联合发布的《关于企业改制重组及事业单位改制有关印花税政策的公告》（简称14号文），原始权益人和SPV分别需要缴纳的万分之五的产权转移印花税得到减免，从而降低了公募REITs的发行成本。

业内人士分析，根据14号文的最新政策，印花税的减免进一步减少税务处理的复杂性和时间成本，有助于提高发行效率。

一、医药行业首单公募 REITs即将上市，市场稀缺性凸显

近期，公募REITs市场的扩容全面提速，项目的类型由9类增至12类，底层资产类型不断翻新，包括水利设施、供热系统、跨海大桥以及创新孵化器等多个领域的项目已经获得批准或正在申报过程中。

数据显示，今年以来已有17只公募REITs获批；同时，年内已有15只产品募集成立，发行总规模超过300亿元，数量和规模均超去年全年。

值得一提的是，截至 2024 年半年度报告披露日，九州通公募 REITs 项目已通过湖北省发改委上报国家发改委，并已获得相关监管机构认可，如经批准，公司有望成为国内医药行业首单发行公募 REITs 以及湖北省首单民营企业发行公募 REITs 的企业。

据悉，九州通本次入池资产为武汉市东西湖区医药物流仓储资产，该资产被国家发改委、商务部和中物联评为全国十大“国家智能化仓储物流示范基地”，合计总建筑面积约为 17.2 万平方米。

作为医药行业首家 5A 级物流企业、国家唯一的医药智能仓储示范基地，九州通拥有规模庞大的医药供应链服务平台基础设施，包括 141 座仓、建筑总面积超 430 万平方米的经营及配套设施，其中 GSP 仓库 290 万平方米、冷库容量 11.51 万立方米，具备 1,532 万箱储存能力、1.66 亿箱吞吐能力，并拥有覆盖全国 96%以上区域联网的物流网络资源。

值得关注的是，医药物流仓储资产在公募REITs市场中的独特地位源于其一系列特定的特点，这些特点不仅满足了医药行业的特殊要求，也为投资者带来了特有的投资机遇。

首先，医药物流仓储资产有着高标准的监管要求。为了确保药品质量和安全，仓库需具备精确的温度控制、湿度管理，以及为不同药品量身定制的存储条件。同时，专业化的存储条件也是医药物流仓储的一大特点，需要物流仓储设施配备先进的温控系统和实时监控能力，以保持其稳定性和有效性。

其次，高效率的物流配送是医药物流仓储资产的另一关键特点。这些资产通常位于交通便利的区域，以便快速将药品分发到医疗机构和零售药店，确保药品的及时供应。随着技术的进步，息化管理已成为提升仓储效率、减少错误和提高透明度的重要手段。这包括自动化存储和检索系统、电子追踪和追溯系统等，对比传统仓储要求更高。

再者，医药物流仓储资产还享有持续的市场需求，得益于医药行业的持续增长和人口老龄化趋势，驱动对医药产品的需求不断上升。仓储资产因此具备了稳定的市场基础和长期增值潜力。

随着公募REITs市场的扩容和政策的不断完善，医药物流仓储资产作为中国REITs市场中的稀缺资源，其投资价值和市场潜力将进一步凸显。

特别是，在健康中国战略指导下，发行公募REITs不仅增强了九州通的行业竞争力，同时提高了医药服务的覆盖和标准，推动了行业的健康发展，将对整个医药流通资产证券化领域具有重要的示范效应和积极的社会影响。

二、REITs市场表现火热，九州通发行REITs意义重大

公募 REITs 作为九州通重大转型战略之一，公司通过构建“公募REITs + Pre-REITs”的多层级不动产权益资本运作平台，积极盘活其优质的医药物流资产，将实现公司轻资产运营，回笼大量权益性资金，从而推动公司经营业务持续稳定地发展。

今年以来REITs二级市场表现可圈可点。截至9月10日，中证REITs全收益指数累计上涨约10%，远好于沪深300指数同期表现。

实际上，REITs具备强制分红的特征，中金公司认为，在同等条件下，未来REITs分红稳定性或优于可比上市公司。此外，公募REITs作为具有中国特色的长期融资工具，在市场主力资金践行政治性、人民性等要求的过程中，也很大概率成为绝对收益属性资金的重要配置选择。

上半年，机构资金对公募REITs青睐有加，华夏基金、嘉实基金等推出了REITs产品，工银瑞基金和银华基金也在上半年首次进军REITs市场。在债券市场利率中枢下行的大背景下，市场人士认为，REITs作为高分红、中低风险的资产，配置性价比持续提升，或成为当下红利投资的“平替”品种。

浙商证券首席经济学家李超认为，中长期维度来看，受债务负担、人口结构调整等影响，我国利率或将保持震荡趋于下行，低利率环境可能带来资产荒，兼具资本利得与固定回报双重优势的公募REITs有望形成更加显著的性价比。

这意味着，公募REITs在2024年表现出了一级市场和二级市场的同步火爆。一级市场上，公募REITs的发行数量和募资规模均超过了2023年全年的水平，显示出市场对于这类产品的强烈需求。二级市场基于产品稳定的分红，以及利率下行的趋势下，收益率将更显优势。

在REITs市场火热的背景下，九州通REITs 及 Pre-REITs 发行前景广阔。通过多层级不动产权益资本运作平台，九州通将能够更高效地引入稀缺权益资金，实现资产价值最大化，并推动公司不动产证券化战略的快速转型。同时，将对公司未来财务指标产生积极影响，如公募 REITs 发行完成，预计将增加公司净利润不超过 7 亿元；如 Pre-REITs发行完成，预计将增加公司净利润不超过 11 亿元。

2024年，中国REITs市场通过产品创新、市场活跃度提升以及政策的积极推动，实现了显著的发展，这些进展不仅点燃了市场的热情，而且为九州通REITs等新项目的稳健推出和成长提供了坚实的基础。