公募REITs与园区进退 | 产业运营报告

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摘要2021年，是产业园区喜忧参半的一年，“喜”在中国首批基础设施公募REITs正式登陆资本市场，“忧”在数家曾在产业新城、产业园区领域叱咤风云的企业陷入危机。

观点指数回顾2021年，是产业园区喜忧参半的一年。

“喜”在中国首批基础设施公募REITs正式登陆资本市场，并持续有相关的配套支持政策出台，更有特事特办之举，持有合资格资产的产业运营商迎来发展机遇；“忧”在数家曾在产业新城、产业园区等领域叱咤风云的企业陷入危机。

土地政策上，再有多地出台M0用地相关配套政策，这种可分割销售的新型产业用地，在经过东部沿海尤其是粤港澳大湾区核心城市探索和试错后，出让门槛和监管要求越来越多、越趋严格。

从经营数据来看，半数产业运营企业出现营收、净利及毛利的下滑状况，大部分实现增长的企业均得益于上年同期基数低。

为了拓展收入渠道，年内更多企业走向产业投资道路，这似乎成为了园区规模化后的必然选择。不过投资具备相当风险，可能给企业带来净利大增，亦有大幅下降的风险，参与需谨慎。

招商蛇口居前，张江高科、中电光谷聚焦产投紧随其后

观点指数对产业运营进行深度研究，遴选20家表现突出的企业。在“2022产城发展企业运营卓越表现”中，招商蛇口依然抢眼。

园区业务一直是招商蛇口发展的重要组成部分。截至2021年末，招商蛇口已布局8个产业新城项目，总合作管理面积468平方公里。另外，公司还运营管理有网谷、意库和智慧城三条产品线共计25个项目（含建设期），布局15个城市，规划建筑面积475万平方米，同比增长17.86%。

除此之外，招商蛇口在2021年成功推动“博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金”的上市，成为了国内首批公募REITs中的一支，成功打通园区资产的退出渠道。

紧接着是张江高科，拥有产业集群的巨大优势，所管理区域中的集成电路产业和医药生物产业均拥有齐全的产业链。张江科学城2021年上半年IC产业营业收入608.43亿元，同比增长21.94%，占上海比重62.28%；其中IC设计业营业收入245.34亿元，同比增长20.79%,占上海比重57.48%。

在投资上，旗下张江浩成、张江燧锋基金投资了包括智己汽车、博流智能、阿卡思、来远、赛默罗、芯驰、智驾、康希等在内的诸多龙头、潜力型企业，未来前景可期。

中电光谷方面目前已经形成的数字园区系统、项目规划、园区金融服务等15大类运营业务已进行有效整合，形成较强对外输出的能力，为各地政府平台公司和大型企业的重点项目提供综合运营服务。其中，数字化园区运营系统正逐步覆盖全国35个城市的50个园区。

年内，中电光谷新增储备重庆、绵阳、南通等城市的5个产业园项目。截止报告期末，中电光谷在成都、长沙、上海、武汉及天津等多个城市拥有优质产业园用地储备约711.8万平方米。

2021年，中城新产业正式与华润达成战略合作，双方共同成立了合资公司润城新产业。从股权架构和合作的具体内容看，中城新产业的团队都在这场与央企的合作中掌握了主动权，而不仅停留于简单的辅助，显示出华润对中城新产业多年累积的产业运营能力的认可。

凯德在“2022产城发展企业运营卓越表现”中，亦较为突出，2021年进行了重组，其投资组合在年内不断完善，2021年其于中国重新部署投资12亿新元，投资重心向新经济类别的资产投资偏移，重点涵盖产业园区、数据中心和物流等。凯德目前在国内的新经济资产布局已扩大至9个产业园区、4个物流地产及1个数据中心。

MAX科技园在2021年正式进军上海，两度在上海宝山区摘地，围绕打造高端生物医药研发总部建设。另外还与杭州钱塘区政府明确合作意向并成立项目公司。截至2021年，MAX科技园已进入8个城市，拥有16个科技园区，总200万平方米。在提高资产流动性上，MAX科技园已与中金公司在沪签署合作协议，共同推进MAX科技园REITs发行。

沪深公募REITs面世，市场反映热烈

2021年沪深两交易所接收两批基础设施公募REITs申报项目，共计14支项目，其中11支实现上市流通。

在实现上市的产品中，包括4支产业园区以及2支物流仓储类产品。另外还有1支产业园区类产品——临港东久REIT，在等待通过。显然，这一个能有效实现“投融管退”的产品，受到了园区企业的热烈欢迎。

国家层面及地方政府对于基础设施类公募REITs的支持政策陆续出台，为拥有或持有办公空间和厂房空间的企业提供了全新的退出机制和资金上的安排。

从收益角度看，REITs的收益由两部分组成，一是基于基础资产运营利润的现金分红，二是REITs上市后的价格涨跌。

数据来源Wind，观点指数整理

从涨跌幅来看，截至2022年2月18日，累计涨幅表现最好的前三位为富国首创水务REIT（106.08%）、红土盐田港仓储REIT（74.04%）、建中关村产园REIT（66.00%）。

换手率方面，富国首创水务REIT、博时招商蛇口产园REIT和中金普洛斯仓储REIT居于前列，流动性较好。

所有REITs产品均在发行首日达到换手率峰值，随后趋于平稳，投资者明显积蓄能量为后续“打新”做准备。

从数据看，产权类REITs包括产业园区和物流园区更受到投资者的关注，交投活跃度更高。

特别是一些市场化程度高、更贴合市场热点的项目，涨幅会更加明显，比较典型的例子就是中关村产园REIT，涨幅达到66.00%，显著高于49.3%平均涨幅。

多地推动M0落地，产业运营是核心

受国家对关键新兴产业支持影响，各地政府对产业的诉求上涨到较高水平，同时对于合作企业也提出了更多产业要求。

很多房企或被动或主动地成立了产城部门，希望以产业勾地获取更多低价优质土地。但在实际操作上并不十分理想，且产业用地的出让政策愈发清晰。

如销售金额位居前列的开发商在洽谈合作时被要求在地块中添加产业园、科创小镇、文旅综合体等功能板块等，这已经成了普遍现象。

典型例子是在2018年9月印发国内第一份M0管理办法——《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》的东莞，当地就曾经历过多次政策调整。

2013年，东莞市政府首次发布《东莞市产业转型升级基地认定和管理试行办法》，推进建设产业转型升级基地，即在工业用地上建设以现代工业产业为主要建设内容的产业项目。政策出台后东莞共批下9个项目，但最终结果不尽如人意，除少数一两个项目外，其余项目均被认定为拿着便宜的工业用地开发商铺、写字楼，房地产化严重。

之后东莞经过几年的政策补充与调整，提高产业引入门槛和明确企业税收要求，希望以此扭转乱象，但最终还是只能将《试行办法》废止。在此期间，东莞出台M0管理办法，数年间再出多份文件增补条款，但归根结底都是围绕&34;禁止房地产化&34;的路径在走，这也给其他希望推行M0土地出让城市一个很好的参考。

从2021年看，3月16日自然资源部发布了《工业项目建设用地控制指标（征求意见稿）》（以下称《控制指标》），目的是进一步规范工业项目建设用地管理，促进土地资源集约和高效利用。

对工业用地开发的限制主要体现在容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、投资强度、绿地率等几个方面。

关于分割转让，《控制指标》提到行政办公及生活服务设施用地面积≤工业项目总用地面积的7%，且建筑面积≤工业项目总建筑面积的15%，不得分割转让；单体大型工业项目，按照工业用地落实用途的战略性新兴产业、先进制造业项目，项目用地范围内可以增加研发、创意、设计、检测、中试设施，增加的建筑面积≤工业项目总建筑面积的15%，不得分割转让。

除了国家层面的大方向引导，各地方对产业用地都有所反应，特别是为了满足新型产业发展诉求而诞生的M0。

大多数城市将分割比例定在50%，一半销售一半持有，这样既能满足入驻企业的多样化需求，也能保证开发主体可以快速回流现金。

但也有例外，如成都规定M0产业用房及配套用房须全部持有，不得分割转让。广州开发区则提出“新型产业用地里不搞商品住宅，只允许建人才保障房和企业员工租赁住房，必须整体确权并自持”，对配套住宅也要求自持。这对企业的资本运作能力提出了更高要求，否则账面现金很难支撑持续经营。

除了分割要求外，地方对税收贡献和投资强度也提出了一定要求。比如北京要求新增工业用地的投资强度为2000万元/亩，税收要求为200万元/亩；深圳要求M0投资强度在1300万元/亩以上，广州要求M0投资强度在1200万以上，税收要求不低于120万元/亩。

这彰显了地方政府发展产业的决心，也劝退了大部分有勾地套利想法的开发商。

长期现金流可靠，医药园区遇投资良机

新冠疫情爆发后，各国对医药研发高度重视，美国市场上涌现了较多的医药地产相关投资，这也促使了部分投资机构来到中国寻找医药医疗的相关投资机会，目前受关注较多的是研发楼、生产厂房和高标仓储设施。

鉴于投资者对医药地产项目有着较高的投资兴趣，预计收益率将有一定分界线，尤其是研发类物业。

据观点指数了解，现时针对此类物业的直接投资交易仍较少，主要是大部分设施为医药企业定制或自有的物业，医药企业处置相关资产的方式通常为售后回租。

另外，政府对医药行业的扶持也意味着许多医药类资产及土地的交易价格低于其他资产。

若投资者寻求长期收益和可靠现金流，可考虑医药企业出售或售后回租的相关资产，此类资产多为医药企业希望改善资产负债表而出售的标的。

实际上，对于类似科兴中维等 CXO药企而言，生产厂房及设备不仅是作为固定资产存在，更是生产资料最重要的组成部分，且由于医药生产的特殊性，需要环评、政府审批许可等，因此相比常规科技类企业的办公楼、电脑等设备，具有难以替代的特征。

另外，若科技企业考虑登陆资本市场，需要有一定的资产支撑，此时就会产生对厂房、研发楼等固定资产的需求。

如果投资者希望获取资产增值的收益，可考虑收购轻工业厂房及部分适合改动的旧工业大厦，这一类标的在深港两地都有一定存量，且两地医药企业众多，改造后的租赁需求也有一定保证。

不过，由于医药类地产项目的改造涉及排污、电力、通风等问题，对于楼内管线布控有严格要求，亦使得相关的改造存在门槛，投资相关项目时与专业运营商进行合作是较好的选择。

据观点指数调研，相比北上的大型医药生产企业，港深地区更多是一些中小型医疗器械企业，单独一家如排污等需求无法形成规模，使其成本难以降低。因此就有园区运营企业通过微小程序进行息串联，将多家企业的危废排放的装车时间和路线作规划，有效降低生产成本。

专业的运营对于留住企业有显著的成效。

样本上市企业营收半数下滑，投资收益贡献不再

在观点指数重点监测的产业运营企业中，上市企业16家，其中8家企业公布了2021年的年度业绩。数据显示，只有3家企业实现了营收和归母净利润的双增长，主要得益于上年同期基数较低。

营业收入表现上，观点指数监测的8家产业地产样本上市企业数据显示，2021年度实现营收正向增长的有浦东金桥、上海临港、亿达中国、张江高科、招商蛇口和中电光谷。

数据来源公司公告，观点指数整理

张江高科的营业收入大增最为显著，实现营业总收入20.94亿元，较上年同期增加168.78%。主要由于2021年度房产销售收入为12.02亿元，较上年度增加16844.40%。

但要关注到的是，张江高科2021年全年营业利润较上年同期减少58.06%，利润减少63.15%，实现归属于上市公司股东的净利润较上年同期减少59.35%，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润下降55.63%。

全年来看，上述提及的营业利润、利润总额、归属于上市公司股东的净利润等指标大幅下降，主要在于其下属合营企业持有的金融资产（已上市股票）于期内公允价值大幅下降，而上年该金融资产的公允价值则是大幅上升。根据业绩预告，该等金融资产2021年度的市价下降给张江高科带来9.44亿元的投资收益减少。

数据来源公司公告，观点指数整理

从归母净利润同比变化上看，前三季度仅5家实现了正增长，分别为上海临港、苏州高新、外高桥、招商蛇口、中新集团和空港股份。

市北高新前三季度营业收入与归母净利润同步下降，归母净利润同比下降308.42%，因期内未实现产业载体销售。

从毛利率看，12家企业中，2021年三季度毛利率较去年同期下滑的企业有7家。张江高科因销售产业空间载体而毛利飙升，电子城和华夏幸福则毛利大幅下滑。电子城出现亏损，毛利率大降，因其科技创新平台项目处于建设阶段，暂未到交付运营期。

数据来源公司公告，观点指数整理

华夏幸福产业新城和房地产业务依然受到债务危机影响，三季度营业收入下降49.90%，归属于上市公司股东净利润下降284.84%，累计未能如期偿还债务本息合计897.66亿元。

尽管华夏幸福已于日前拟定并披露了《债务重组计划》，但不确定性依然存在。

3月4日，华夏幸福举行2022年春季集体开工大会，包括京南、京东、南京、杭州、合肥、郑州、武汉等全国33个区域近80个住宅项目同步复工。

当前进行产业投资是大趋势，如联东在2020年开启科技园区产品线后，2021年开启产业投资新路径，先后投资了明势资本、同创伟业旗下基金，并已取得一定的成果。

园区规模化后做产业投资实质上是一种必然的选择，也被越来越多的企业认可，反而在园区成熟后不做投资被企业认为是对资源的浪费。

但是作为国内园区投行化的范例，张江高科的业绩下滑表明投资收益存在明显的周期性和不确定性，同行效仿其投行模式要慎重。

民企产城退潮，二线辅助国资成大趋势

新冠疫情后，国资园区在地区经济中的稳定性更加凸显，相对有优势的现金流以及政策支持，使其更能在危机中站稳脚跟。

除此之外，由于地方政府对产业诉求越发严格，以往部分民营园区表现不佳，近年出现了部分地方要求园区开发所有利润必须留存当地再开发的要求，这种条件只能交由地方平台公司去承接，民企园区开发商的空间愈发缩小。

2021年，作为产业新城代表的华夏幸福深陷债务问题，12月末公告《债权计划》，出让资产于地方平台。

专注产业市镇规划、开发及运营服务的中国宏泰发展，出让29.9%股权予金茂，并已经开始与金茂在产城开发中深度合作，以其成熟的招商、服务团队辅助金茂在获得大体量城市运营项目中取得优势。

专注园区轻资产服务的中城新产业与华润达成合作，成立轻资产平台“润城新产业”与重资产平台“华城新产业”，轻资产和重资产两个平台各司其职。未来三年，润城计划落地区域创新中心不少于60个，拓展产业园区运营服务面积400万平方米以上。

尽管未来国资作为开发主体去建设园区会更加占主流，但并不意味着民营企业在园区建设上全面退场。

据观点指数调研发现，未来政府平台公司投资或者有政府平台公司入股建设和投资的园区，在完成了硬件载体的建设后，会很大程度上面临着招商和运营的压力。

尽管政府在“招大引强”上仍具有绝对的优势，但现时的新兴产业更讲求上下游产业链的链接，只有单一的大企业、“500强”并不能支撑起整个产业在地区的发展，若企业只是为了优惠政策而来，自然会因为更优惠的政策而迁移。

目前，各地方也意识到了强链补链的必要性。在一些细分领域“特专精”的企业，由于需求过于细致和分散，政府受制于预算、人员编制安排等影响，难以完全把握，这就需要发挥市场化主体的作用，也是未来民营产业投资商或运营商可以发挥的地方。

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