“世茂房地产关联方交易疑云待解”

作者李霞

日前，世茂房地产（00813.HK）发布11月的业绩公告。公告显示，今年前11月，世茂房地产累计实现合约销售额2277.3亿元，同比增长47%。截至2019年11月30日，世茂房地产已超额完成年初业绩会定下的2100亿元销售目标。

同为世茂集团的上市公司，【世茂股份(600823)、股吧】（600823.SH）的业绩却是另一番景象。早在2017年，世茂集团董事局主席许荣茂就因世茂股份违反同业竞争承诺遭到证监会处罚。如今，世茂股份与世茂房地产之间仍然存在不少关联交易，至于两家公司同业竞争的边界究竟在哪里也令外界摸不着头脑。

“慢热的扩张”

世茂房地产对销售规模的热情，在近几年才被燃。世茂房地产于1994年成立，算是业内起步较早的地产公司，但是合约销售规模晋级千亿还是在2017年，当年公司合约销售额达1007.7亿元。而在2017年之前的数十年间，公司销售规模进展缓慢，迟迟未有大的突破。

从世茂房地产近五年的销售业绩来，在2014－2018年世茂房地产的签约销售金额分别为702.16亿元、670.39亿元、681.2亿元、1007.70亿元和1761.50亿元。 在过去的5年中，合约销售额增速分别为4.69%、-4.52%、1.61%、47.93%和74.80%。尤其是2015年－2016年世茂房地产的销售规模甚至开始走下坡路，直到2017年其合约销售额才实现规模化增长，到2018年持续增长。从世茂房地产2019年半年报数据来，今年上半年其签约金额为1003.4亿元，同比增长39%。

标准排名分析发现，在2014-2016年世茂房地产销售规模增长乏力的主要因是2014和2015年其拿地时犹豫不决以及策略失当。

自2013年，世茂房地产便将销售重心由一二线城市，拓展至三四线。但因当时三四线城市经济发展水平不高，相关需求薄弱，造成世茂房地产大量库存难以消化，公司销售规模止步不前，销售增长大幅落后于同业。

从世茂房地产的土地储备也能直观地出2014-2015年其拿地的犹豫不决。2014-2016年世茂房地产的土地储备逐年下降，分别为578.9万平方米、554万平方米以及491.8万平方米。在进行战略调整后，世茂房地产积极进行土地补给，2017年世茂房地产新增土储直接飙至1060万平方米，且都在上海、西安、广州等一二线城市。2018年，世茂房地产分别于深圳、天津、郑州等地新增96块土地，总价值823亿元，总计容面积1615万平方米。

进入2019年，为应对国家出台的分城施策调控，世茂房地产在战略上做了调整，即布局一二线城市的同时，亦专注于一二线周边可承载外溢需求的三四线城市。2019年上半年，世茂房地产审慎补充土地储备，拿地花费为830亿元，增加土地储备1412万平方米。从拿地方式来，以收购方式获取的土地约占60%。截至2019年6月末世茂房地产累计拥有6407万平方米的土地储备，共拥有301个项目，分布于全国101个城市。

积极拿地的同时，世茂房地产的去化压力也在攀升。2014-2018年的五年间，世茂房地产的“存货/平均预收账款”指标逐年上升，该指标从2014年的3.32攀升至2018年的4.74，复合年增长率超过10%。

同根不同命

世茂房地产真正发力销售规模是自2017年开始的， 但从杠杆水平来，从2014年－2018年，其杠杆的波动幅度极低。数据显示，从2016年至2019年上半年，世茂房地产调整后的资产负债率逐年增长，但涨幅不大，分别为61.64%、64.62%、68.14%和69.43%。而净负债率在2017年－2019年上半年分别为56.47%、56.57%、51.13%，与资产负债率的走势出现了背离。

与世茂房地产有所不同，同属于世茂集团的世茂股份则在业绩下滑的同时负债大增。在2019年1-9月，世茂股份的销售额约为162亿元，同比减少19%，仅完成年度目标的54%。此外，世茂股份的三季报也显示，在前三季度，世茂股份的预收款项同比下降23.94%至41.24亿元；营业收入同比增加4.81%至150.71亿元；营业成本同比增加12.43%至101.79亿元；财务费用同比增加20.34%至1.47亿元；一年内到期的非流动负债增加46.20%至61.65亿元；长期借款增加75.83%至118.47亿元。

由此可见，世茂股份与世茂房地产尽管同属于上市公司，但却是同根不同命，世茂股份的债务增长幅度远高于其销售规模的增长，两者完全不相称。对于世茂房地产近年来的规模扩张，外界人士颇有微词，尤其是彼此之间的关联交易。

在2017年，世茂股份放弃收购前海世茂49%股权，转而由世茂房地产以32亿元的总对价收购标的，遭到监管问询，质问其是否违反不竞争承诺。2018年5月，世茂股份将历经11年开发建设，总投入已逾7亿元，项目结构已封顶，即将投入使用的关键时刻的深坑酒店即上海佘山世茂洲际酒店，仅以7.77亿元的价格卖给世茂房地产。此举再次引来上交所的问询，质问该笔交易是否侵蚀世茂股份利益。世茂股份在回复函中以“购买资产时已有约定”对此进行解释。而据世茂房地产半年报显示，上海佘山世茂洲际酒店今年上半年实现营收1.32亿元，该营业额在其14家酒店中位列第二。

由于房企的销售规模及债务规模直接关系到融资成本，世茂房地产在今年上半年融资成本为5.8%左右，属于行业内较低水平。

即便如此，伴随着销售规模的增长，近5年来世茂房地产的负债规模逐年攀升。2014-2019年上半年世茂房地产的总负债分别为1555.50亿元、1695.05亿元、1736.86亿元、2108.12亿元、2723.17亿元和3046.60亿元。世茂房地产调整后的速动比率波动较大，2014-2019年上半年该指标分别为0.70、0.70、0.82、0.89和0.69、0.86。自2016年开始，世茂房地产调整后的现金比率有所上升，由2016年的0.22上升到2018年的0.31，增幅不大。2019年上半年调整后的现金比率年初上升9.68%至0.34。来，世茂房地产在加大拿地的同时短期资金压力初显。

另据国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色用指数TOP50报告》显示，世茂房地产绿色用指数为68.6，绿色用等级BB，排名行业第26位。