深度*行业*房地产行业2023年1月月报新房平淡二手略好 ...

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核心观点

    新房1 月新房成交同比降幅扩大。1 月38 城新房成交面积1055.5 万平，环比-34.6%，同比-41.7%，同比降幅扩大8.7pct。一、二、三线城市环比增速-20.2%、-43.7%、-31.2%，同比增速-31.4%、-44.5%、-21.9%，一、二线城市降幅分别扩大1.5、20.1pct，三线城市同比增速下降32.1pct。市场表现平淡，一方面，恰逢春节传统假期，返乡潮和旅游热导致；另一方面，房企推盘节奏放缓，多数城市春节无加推，同时营销折扣力度较小。仅小部分三四线迎来一波返乡置业行情。

    二手房1 月二手房成交同比降幅扩大，但降幅仍明显小于新房；一线城市降幅收窄。1 月14 城二手房成交面积419.9 万平，环比-17.0%，同比-12.1%，同比降幅扩大3.9pct。一、二、三线城市环比增速-13.5%、-14.5%、-26.0%，同比增速-27.3%、-3.4%、28.7%，其中一线城市同比降幅收窄6.0pct，二线城市同比降幅扩大5.8pct，三线城市同比增速下滑25.9pct。

    随着疫情放开后购房者看房量开始回升，市场流动性也有所恢复，二手房市场率先由局部城市开始回暖。贝壳研究院的数据显示，春节过后（01.28-02.05）贝壳50 城二手房日均成交量较1 月春节前（01.01-01.20）日均成交水平提高30%以上，日均带看客户量和新增挂牌房源量均较1 月春节前日均水平提高1 倍以上。

    库存与去化1 月库存环比下降2%；去化周期仍持续提升。截至1 月底，我们跟踪的14城新房住宅库存面积为1.03 亿平，环比-1.9%，同比-0.2%；去化周期14.7 个月，环比+1.2%，同比+29.0%。一、二、三线城市库存同比增速11.7%、-9.8%、-16.3%；去化周期分别为11.6、12.9 和14.8 个月，同比增速37.4%、25.8%和7.6%。具体来看，上海、杭州、苏州去化周期在12 个月内。

    开盘去化率31 城平均开盘去化率40%，较上月下降9pct。一方面多数城市春节无新项目加推；另一方面房企春节营销力度偏弱。仅小部分三四线“返乡置业”尚有成效。各城市分化格局延续。涨幅超2 成城市诸如宁波、福州、佛山、漳州等主要因房企推盘积极性不高，仅个别网红盘有心加推，结构性拉升平均去化率水平。而上海、合肥等虽环比微增，但据克而瑞调研，市场热度有稳中下探趋势。

    土地市场集中土拍“断档”，住宅类用地成交量同比降幅超五成，土拍热度延续低位。1 月百城住宅类用地成交建面2906.6 万平，环比-88.6%，同比-51.9%；楼面均价1962 元/平，环比-29.6%，同比-0.7%；平均溢价率3.88%，同比提升0.17pct。

    房企1）1 月百强房企销售同比降幅仍超三成；房企表现分化加剧，部分优质房企销售同比增速回正。百强房企1 月全口径销售额同比-31.7%（前值-31.8%）；权益口径销售额同比-32.0%（前值-31.3%）。TOP20 房企中半数房企单月销售额增速为正，增长较快的为越秀（60%）、建发（29%）、华发（19%）、滨江（17%）、卓越（9%）、华润（7%）、招蛇（5%）、保利（4%）、龙湖（1%）。美的、卓越、金隅首次进入TOP20 榜单。2）1 月百强房企拿地量同比降幅明显收窄；拿地强度保持低位。百强房企1 月单月拿地金额同比-37.1%（前值-61.6%）；拿地强度13%，同环比均下降1pct。具体来看，1 月拿地以城投+规模较小的本土民企为主导，TOP20 拿地房企中龙头房企中仅有绿城、华润、建发，拿地金额分别为42、30、10 亿元，拿地强度分别为40%、19%、9%，这主要与1 月无集中土拍，头部房企投资尚未启动，仍旧是城投进行托底。3）融资1 月海外债重启，3-4 月将迎来年内到期小高峰。1 月房地产行业国内债券、海外债、托、ABS 发行规模合计509 亿元，同比-33%，环比-27%，平均发行利率4.32%，同比增长0.41pct，环比增长0.23pct。受春节假期影响同环比均下降，但相较22 年平均40%的降幅已经明显收窄，在经历了一年的调整及年末融资支持政策刺激之后，行业融资进入了相对稳定的阶段。1 月也时隔5 个月再度开始发行海外债。主流房企中华润、苏高新、中国铁建、首开、大悦城发行国内外债券规模较大，均超20 亿元；万达、金茂、越秀合计发行海外债67 亿元。23 年国内外债券到期规模9455 亿元，2、3、4 月分别到期557、1004、1064 亿元。

    投资建议

    政策利好叠加需求修复二季度或见转机，短期内我们看好供需两端政策共振带来的地产板块修复行情。目前市场的关注点逐渐转移到基本面数据的兑现，我们认为行业深度调整或将进入收尾期，预计全国需求端最早或在3、4 月出现明显修复的可能，但销售仍有可能波动，其持续性的回暖仍要等待整体经济修复后。预计未来两个月政策节奏加快，在观察落地效果的同时，重点关注基本面恢复更快、受融资政策边际利好更多、投资强度高、布局区域优的房企。具体标的，我们建议关注两条主线1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β 行情招商蛇口、保利发展、建发国际集团、越秀地产、华发股份、滨江集团；2）边际受益于政策利好的优质民企、及混合所有制房企新城控股、美的置业、金地集团、万科A、绿地控股、龙湖集团。

    风险提示房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

来源[中银国际证券股份有限公司 夏亦丰/许佳璐]   日期2023-02-13