简单讨论上市房地产企业估值和未来。房地产开发的确不

简单讨论上市房地产企业估值和未来。
房地产开发的确不是一个永续型的行业，目前又处于中国城市化进程完成大半，局部房地产泡沫，居民杠杠率快速上升，这样一些担忧和问题，因此A股的房地产企业市盈率都特别低，在行业板块估值里仅次于银行股。
首先如果单纯用市盈率对房企进行估值肯定是不正确的，由于房地产开发不是永续型的生意，市净率估值就会比较重要，多少市净率合适呢，询美股房企历史PB，2008年次贷危机1.5倍市净率，目前3倍市净率，历史上也有多次破净，在1.5-2倍市净率之间的时间较多，目前一些龙头房企，二线全国性房企还有继续成长空间，所以我认为目前A股房企应享受2倍PB估值，当然，具体到每一家公司要具体分析，如果靠公允价值变动增厚太多净资产的，则要适当低估
房企的未来是怎么样呢？大多数房企在做的就是多元化发展，比如恒大开始造车，对比一些国际老牌房企，最好的出路可能是房地产开发+物业自持与管理+对外股权投资。其中物业自持最好是酒店，购物中心，写字楼，各种业态平均分配。
结合中国目前的实际情况，最近3年的未来，更需要关注的是房企储备的质量，第一，除去无锡常州佛山珠海东莞这类大都市圈的强三线以外的三四线，应该是没有未来了，因此在三四线储备超过40%的房企，未来3年会面临巨大的销售压力，资产减值压力，这类房企应该直接黑名单了，比如华夏幸福，【荣盛发展(002146)、股吧】，碧桂园，恒大，新城控股，华夏幸福和新城控股的市净率还特别高，黑上加黑！
剩下应该寻找的目标股。储备应该70%以上，最好80%以上处于一二线加强三线，说白了就是人口净流入并且经济较好的城市，如果同时布局有较多的自持就最佳。
综合下来筛选，华侨城，华发股份，金地集团，【金科股份(000656)、股吧】，保利地产，首开股份。
其中尤以华侨城最佳，土地储备90%位于一线且成本低，同时有大量自持以及旅游业态可以永续型生意
其次则是华发股份，首开股份。一二线加强三线的储备也是85%以上，也有一定自持物业。
也许还有没有研究到的个股，有好的可以推荐讨论
我知道新城控股好的人很多，此贴估计会很大争议，但是新城控股市净率高，三四线占比高，以及公允价值虚增了业绩是铁的事实！