首开股份：千亿目标仅完成三成，京城一哥能否力挽狂澜（2018H1）

【首开股份(600376)、股吧】是北京首开集团旗下的大型房地产开发经营企业，实际控制人为北京市国资委。公司深耕北京市场30年，具备丰富的开发经验和较强的区域深耕能力。首开现今不仅坐拥京内稀缺资源，还全国化布局扩张至苏州、天津、厦门、福州等京外区域，形成京内京外双区域驱动的房地产开发模式，有效分散单一京内区域的政策风险。

一、销售规模：合约销售下滑，千亿目标完成30.8%

2018年上半年，受制于北京市严格的调控政策，对深耕京内区域的首开合约销售产生很大的影响，上半年实现合约销售额和合约销售面积分别为308亿元和120万平米，同比分别下滑19.63%和19.1%。上半年的销售业绩仅完成全年千亿销售目标的30.8%，但据首开半年报显示，上半年公司销售业绩已然完成半年分解计划的101%，下半年大概率会补进推盘和销售量冲千亿目标。

图表：2014-2018H1首开销售业绩情况（亿元、万平米）

二、业绩表现：营收利润双升，但盈利能力有所下滑

受益于交付结转面积的增加，2018年上半年，首开实现营收和利润双双增长，录得营业收入、毛利润和净利润分别为175.45亿元、37.83亿元和15.69亿元，同比分别上升57%、85%和259%。净利润增幅近2.6倍，主要是由于公司对联营和合营企业的投资取得4.07亿元的收益，另外处置资产取得1.17亿元的收益（2017年同期投资收益为-0.2亿元）。

图表：2014-2018H1首开业绩表现情况（亿元）

首开的毛利润率近几年总体呈现下滑趋势，而净利润率在近几年投资收益保持较大增幅的情况下依然保持在10%左右。2018年上半年，首开的毛利润率和净利润率分别为22%和9%，较2017年末有较大幅度的下滑，总体来，盈利能力有所下滑。当然，毛利润率和净利润率的表现不佳不排除可能受到公司结转项目售价下降因素的影响。

图表：2014-2018年1H首开毛利润率和净利润率变化情况

三、土地储备：京内、京外七三分布

截止2018年6月30日，首开土地储备规划建筑面积约259.75万平米，其中约183.85万平由京内项目贡献，其余75.9万平由京外项目提供。诚然，首开坐拥大量北京市稀缺的土地资源，京外也扩张至天津、杭州、苏州等核心二线城市，在调控日益趋严的背景下，首开的土地储备能否成为业绩增长的保证，让我们拭目以待。

图表：截止2018年6月30日首开土地储备明细

四、财务状况：融资渠道多元拓展，财务状况基本稳健

从首开出色的成本控制能力可以出，首开的管理费用费率和销售费用费率近几年基本持平甚至有小幅下滑，但财务费用费率相较2017年末上升了3个百分。主要是投资力度加大，带来融资规模增加所致。

图表：2014-2018年1H首开三费费率情况

2018年上半年，首开累计新增融资232.5亿元，其中开发贷和信托贷款共计约92.1亿元、中期票据25亿元、短期票据15亿元、超短期票据10亿元、ABS14.4亿元，保险债权投资计划76亿元。在当前融资环境日益严苛的背景下，首开依托国企背景，拥有的多元化融资渠道也是其重要的竞争优势。另外，上半年累计归还各项贷款190.8亿元，使得首开的净负债率保持在合理区间。上半年首开的净负债率和现金短债比分比为178%和1.06，基本处于可控范围，财务状况基本稳健。

图表：2014-2018年1H首开净负债率和现金短债比情况

首开股份多年高居北京市销售榜榜首，作为京城一哥其坐拥北京市大量的稀缺土地资源，且进行了全国化的扩张，独特的国企背景也带来多元化的融资优势。从成本控制、负债水平来，也基本处于合理区间。在日前调控日益严厉的背景下，仅完成千亿目标三分之一的首开，能否在下半年力挽狂澜，让我们拭目以待。