【华创地产？袁豪团队】存量房贷利率换锚LPR评存量房贷利率换锚LPR，短期确保稳定、中...

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袁豪   鲁星泽   曹曼   邓力

事     件

2019年12月28日，央行发布中国人民银行公告〔2019〕第30号，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加形成（加可为负值），加数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。存量浮动利率贷款定价基准转换则上应于2020年8月31日前完成。商业性个人住房贷款的加数值应等于合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加数值重新计算确定。

     评

 1 本次政策旨在存量房贷从基准换锚成LPR，2020年存量房贷利率不变、2021年后有望打开下行空间

2019年12月28日，为深化利率市场化改革，进一步推动贷款市场报价利率（LPR）运用，将存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR，央行发布中国人民银行公告〔2019〕第30号。本次政策针对存量住房贷款，从基准溢/折价浮动（乘除法）变为LPR加/减浮动（加减法），存量住房贷款协议的转换工作时间为2020年3月至8月，2020年存量房贷利率不变（按照2019年12月5年期LPR加/减形成），短期转化过程中更确保稳定、短期影响不大，2021年1月开始，房贷利率按照2020年12月发布的5年期LPR加/减定价，考虑到后续LPR或有下行趋势，2021年开始存量住房房贷利率有望打开下行空间。

 2本次政策不直接影响销售，但考虑房贷利率见顶回落、一城一策及户籍放松，2020年销售望更为稳定

本次政策仅针对存量住房贷款，不涉及增量住房贷款，增量房贷利率依然按照5年期LPR加/减形成，所以存量房贷换锚不直接影响全国商品房销售面积。但考虑到近期MLF、OMO、LPR连续降息（尤其11月5年期LPR下降）以及一城一策持续密集推出的背景下，融360房贷利率（增量房贷利率）自2019年5月连续6个月上行之后，12月微降1bp、呈现见顶回落迹象，预计后续5年期LPR或将继续下行、指引后续房贷利率出现下降趋势，这对于住宅需求将更为直接的利好，并且叠加一城一策和户籍制度放松，这将确保2020年全国销售表现更为稳定。

 3对存量房贷借款人而言，鉴于LPR长期或有下行趋势，存量房贷利率换锚LPR加/减浮动望更优

从存量房贷借款人角度来，借款人可与银行协商确定两种定价基准选择权1）转换为LPR、2）转换为固定利率。考虑到后续LPR长期或有下行趋势，对于借款人而言，LPR和固定利率相比前者定价基准会更优。而对于基准溢/折价浮动（乘除法）和LPR加/减浮动（加减法）两者利率变动会略有差异，但预计两者都将是下降趋势1）如果降基准息（历史经验一般约25bp），那么基准溢/折价浮动定价基准的房贷利率下降幅度更大，尤其是房贷利率基准溢价上浮的房贷合同的利率下降幅度更大，但考虑到如果降息出现，预计同期LPR下行速度也或将加快，最终也同样将加速LPR加/减浮动定价基准的房贷利率下行速度；2）如果不降基准息情况下，考虑到后续LPR长期或有下行趋势，则LPR加/减浮动定价基准的房贷利率下降幅度更大。

 4 投资建议存量房贷利率换锚LPR，短期确保稳定、中期望打开下行空间，重申行业“推荐”评级 

2019年主流房企销售持续超预期，预判2020年销售仍将保持稳定，龙头集中度继续提升，20年EPS上修概率加大，强化年底估值切换行情；预判2020年政策小松可期、筑底改善，近期MLF、OMO、LPR降息持续出现、一城一策密集推出、首提融资逆周期调节、12月政治局会议未提房地产、12月经济工作会议重提促房地产平稳健康发展、中办国办发加快放松城镇落户限制，增强估值上修弹性，而板块估值仍处于低位1）主流房企19/20平均PE仅7.0/5.6倍，NAV折价20-60%；2）主流房企股息率达18A4.2%和19E5.4% vs. 10Y国债3.3%；3）板块PE处于12年以来1%分位 vs. 沪深两市17%。我们重申推荐评级，推荐1）住宅开发万科A、保利地产、融创中国、金地集团、旭辉控股、中南建设、阳光城、【金科股份(000656)、股吧】、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展、首开股份；2）物业管理招商积余、保利物业、新大正，建议关注碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务等；3）商业地产大悦城、新城控股，建议关注龙湖集团、华润置地、中国国贸等。

 5   风险提示房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧

附录存量商业性个人住房贷款定价基准转换举例

以此为例，若某笔商业性个人住房贷款合同期限20年,剩余期限为8年，合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加幅度应为0.59个百分（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

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华创地产研究团队

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袁   豪     房地产行业  首席分析师

复旦大学理学硕士

曾任职于戴德梁行、中银国际

2016年加入华创证券研究所

鲁星泽     房地产行业  研究员

慕尼黑工业大学工学硕士

2015年加入华创证券研究所

曹   曼     房地产行业  研究员

    同济大学管理学硕士，CPA，FRM

曾任职于上海地产集团

2017年加入华创证券研究所

邓   力     房地产行业  研究员

  哥伦比亚大学理学硕士

    2018年加入华创证券研究所

袁    豪  首席分析师

        13918096573

  鲁星泽   研究员

        18390086688

     曹    曼   研究员

        13816593032

        邓    力   研究员

        19928735949

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