兄台对华夏幸福分析的逻辑与方向，我基本同意，我也表

兄台对华夏幸福分析的逻辑与方向，我基本同意，我也表达过类似的观。但有两个小我有其他法，园区的土地出让并不是排他的，但华夏幸福确实有优势，因为华夏幸福运营着整座城，最清楚每块地的价值。另外，风险我还是觉得在管理层，怕飘，胡来，平安进来后怕内耗。土地政策我倒是不担忧，即便改，应该也是小修小补，要来大的变动没个十年吹风基本不可能，房产税折腾了十年，更深层次的土地政策就需要更多时间了。华夏幸福模式，得益于锁定区域的土地转让相对排他性，因此在拿地或者土储上相对于一般房企风险小很多。
最大的雷我想就是土地出让政策的根本性改变，极端情况取缔了土地转上，那么所有的房企多的死掉。从现阶段的城镇化进程、和国际对比，应该不太可能。但类似于环京的限制政策，也是压缩土地出让政策空间的一种选项，那就是开发周期拉长，华夏这种模式的应对方式就是投资周期也拉长，当然在该区域的投资强度减弱。
都市圈的卡位减小了，增大产业导入和人流增量，提升了产业新城做完做成的空间。

大前提分析完，我觉得就是如何估值，由于土地获取的长期稳定性，加上产业新城和地产两个模块的叠加性，估值华夏就可以摈弃PE，使用全周期的折现法。即使用NAV，由于华夏幸福产业新城1000亿的存货代表隐形土储，这部分也要在估值时考虑进去。

当下很多人对华夏模式有很深的理解，但有时拘泥于当期的应收账款、存货(当前这些年如果华夏多结算些土地整理和基建、少结算些产服，产业新城的存货就自然降下来了)，往往会得出有偏颇的结论。由于政府支付责任和回款有时间差，产生了应收账款；由于土地整理和土地出让有时间差，会积累存货。这些多少华夏幸福的商业模式决定的，只是做的新城多了，短期环京区域土地政策影响，这些科目呈现出来的阶段性特征。

如果按照ppp＋地产的模式，把华夏幸福的产业新城，按每年开发进度进行叠加累计，从宏观角度进行估值。再分析当下时上出现了这也科目，会更有意义。

华夏幸福如果单单按现在规定时间内投入开发——政府回款——同步开发房地产——到最后移交政府，还真没有太大意思。后期园区运营服务、以及入园企业股权投入、商业地产植入、物业酒店医疗教育养老等各类业态植入，培养更多利润或估值空间，才是对他的长远期待，虽然现在这类收入规模小或者给没有到眉目，但身值其中或者领先一步的卡位，为什么不期待一下的，当然不好的千万别重仓。