房地产行业研究土拍政策优化提心 房企轻装上阵再出发

更多调研录音、深度研报请关注: &34;秋天的两只小鸡&34;。

本周A 股港股地产、物业板块均下跌。本周申万A 股房地产板块涨跌幅为-0.7%，在各板块中位列第23；WIND 港股房地产板块涨跌幅为-4.6%，在各板块中位列第20。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-10.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为-5%，沪深300 指数涨跌幅为-1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为-5.1%和-9.1%。

      节后第一周土拍热度仍偏低，成交量同环比提升（上周及去年本周均为春节）。本周全国300 城宅地成交建面252万㎡，单周环比566%，单周同比353%，平均溢价率1%。2023 年初至今，全国300 城累计宅地成交建面5057 万㎡，累计同比-13%；年初至今，品牌房企拿地尚未发力，广州市润川房地产开发有限公司、佛山市东建集团有限公司、溧阳城发集团、中建国际投资、中关村发展的权益拿地金额位居行业前五。

      节后一周新房销售备案数据尚未恢复节前水平。本周（1.28-2.3）35 个城市商品房成交合计261 万平米，周环比+1053%，周同比+39%。由于春节假期同环比失真，对比节前一周数据35 城成交量较节前一周-19.2%，其中一线城市-36.8%，二线城市-14.7%，三四城市-4.3%。

      二手房恢复水平较新房更高。本周（1.28-2.3）15 个城市二手房成交合计139 万平米，周环比+23213%，周同比+412%。由于春节假期同环比失真，对比节前一周数据15 城成交量较节前一周+32.4%，其中一线城市+57.1%，二线城市+25.3%，三四城市+20%。

      集中供地政策优化，旨在提振土拍市场心。2021 年2 月起22 城实行供地两集中，在经历21 年第一批次高热土拍后，21 年下半年起土拍热度骤降2022 年全国300 城土地成交面积同比下降31%，溢价率持续低于10%，且集中土拍的22 城拿地房企以央国企和地方平台公司为主，地方平台公司拿地占比超40%。2022 年底自然资源部发布的《关于进一步规范住宅用地供应息公开工作的通知》在近日公开，要求各地严格按测算铺排年度供应计划，必要时可以缩减规模暂停供地；建立分批次拟出让地块清单公布制度，每批次公开时间≥3 个月，给足市场主体预判时间；清单内地块，在公开的拟出让时间段内可一次或多次发布出让公告。此次集中供地政策的优化，增加了政府供地和市场主体拿地的自由度，或能一定程度提高房企拿地意愿、降低土地流拍、改善供求关系等，为行业复苏在供给端打下基础房企计提减值降低后期风险，轻装上阵再出发。1 月多家房企相继发布2022 年业绩预告，整体业绩大幅下滑。

      20 家典型A 股房企中，仅华夏幸福和广宇发展两家业绩较同期好转，11 家房企业绩预亏，其中荣盛发展、蓝光发展、金科股份、华侨城A 和阳光城净利润下限亏损超过百亿元。房企业绩下滑主要原因一是高地价且限价项目逐步结转，毛利率下滑；二是在行业市场下行背景下，出于谨慎考虑对存量项目进行减值计提。在房企计提减值放下存量包袱后，后续发展能够轻装上阵再出发，预计未来2023 年业绩将逐步企稳，到2024 年或出现明显好转。

      当前供给侧的政策对民营房企有直接促进，估值偏低的房企修复空间较大，如中骏集团控股等；未来需求侧的政策更加利好改善型房企，如建发国际集团等；稳健发展的头部央国企受益于行业的持续复苏，如中国海外发展等。物业板块受益于经济活动的复苏和保交楼的推进，修复弹性或更大，推荐滨江服务、建业新生活等。

    风险提示

      宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

来源[国金证券股份有限公司 杜昊旻]   日期2023-02-06