民营产园REITs来临 | 2022八月产业运营服务发展报告

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摘要东久新经济REIT若成功发行，将成为第一单民营园区公募REITs，正式打通民营园区在国内资本市场的退出机制，带来良好的示范效应。（报告期2022.07.20-2022.08.19）

观点指数 报告期内，华夏幸福首单产业新城轻资产业务落地平顶山，而中电光谷、中集产城均与地方签下合作协议，负责运营服务，显示了地方政府对产业运营的需求持续存在。

工业用地市场上，供应数据均处于下行区间，未来数月间土地供应或将逐渐缩窄，短期可能走向降价“去库存”。与此同时，成交溢价率也在逐渐走低，反映了工业投资正有所下行。

要关注的是，12只公募基础设施REITs也在期内相继发布了2022二季度业绩。

单从产权类公募REITs来看，受二季度国内疫情多点散发的影响，产业园区公募REITs底层资产的经营业绩受到疫情的明显影响，主要源于三只产业园区产品发布了针对小微企业和个体工商户的减租措施。下半年，应持续关注相关产业园区的补贴和减税申请状况。

另外，在新产品申报方面，由东久新宜独立申报的东久新经济REIT在上交所网站显示为“已受理”，若成功发行将成为第一单民营园区公募REITs，正式打通民营园区在国内资本市场的退出机制，带来较好的示范效应。

华夏幸福首单轻资产落地，战略转型走出第一步

报告期内，行业继续录得多项重大项目签约和落地，其中包括华夏幸福首单产业新城轻资产业务在平顶山落地。

此前，华夏幸福在战略宣贯大会上明确，产业招商与园区服务将全面向轻资产转型，在做好产业招商与园区运营服务的同时，积极培育以空间服务为核心的企业服务，成为重要增量业务。

华夏幸福与平顶山高新区签订招商协议和《战略合作备忘录》，是产业新城管理能力全面输出的第一次尝试，也是华夏幸福战略转型的重要探索。

除了华夏幸福外，中电光谷、中集产城均与地方签下合作协议负责运营服务，显示地方政府对产业运营的需求是持续存在的。

观点指数认为，由于政府需求扩大，轻资产运营业务大有作为，但对于产业运营商来讲，必须加强自身能力、形成成熟的运营体系并打造出标杆项目，才能在与地方政府的沟通中有进一步的优势。

MAX科技园首拓杭州，华城新产业重仓佛山

从土地获取情况来看，报告期内继续有多家企业成功拿下产业用地，包括中集产城、华城新产业、MAX科技园和万洋众创城等。

其中，中集产城成功摘下顺德大良2宗地块，这是继杏坛镇“中集智谷”和陈村镇“中集智城”后，中集产城再次布局顺德。

根据规划，上述2宗地块将进行统一的设计、招商及运营，聚焦新一代电子息技术产业，拟打造成顺德电子息产业智造示范基地。项目名为“中集数科城”，总用地面积约166亩，计划总投资达14亿元，规划建设42.17万平方米商品厂房。

MAX科技园则在报告期内首进杭州，摘得杭州钱塘区地块，项目规划26万方企业总部生态办公，聚焦跨境电商、生物医药、智能制造等产业。

MAX科技园目前已落子8城17园，打造200万方产业园区，包括上海、北京、青岛、南京、武汉、苏州、合肥、杭州等重点城市。

华城新产业与润城新产业两家同为华润置地与中城新产业联合成立的公司，前者侧重重资产开发，后者则侧重轻资产运营。

目前，润慧科技园一期已动工，该地块所属的二期项目将与一期联动招商、共同开发。

润城新产业相关管理层曾提到，佛山政府现时正尝试把过往的一些住宅用地指标转作工业用地来供应，表明在整个广东地区，越来越多的政府，意识到了不能再将房地产开发作为主要的经济支撑，产业的发展将越来越重要。

在这个背景下，地方政府更加关注如何招引好的企业，如何把好的企业落实到所管辖地区。

从全国工业用地出让情况来看，7月份供应土地数量3091宗，环比下跌11.01%；供应土地规划建筑面积20143.99万平方米，环比下跌16.98%；供应土地起始楼面价209.74元/平方米，环比下跌12.00%。

数据来源Wind，观点指数整理

工业用地成交方面，7月份成交土地2865宗，环比增加21.97%；成交土地规划建筑面积18519.25万平方米，环比增加29.07%；成交总价436.57亿元，环比增加17.43%；成交楼面均价235.74元/平方米，环比下跌9.02%。

数据来源Wind，观点指数整理

从工业用地供应来看，所有数据都处于下行区间，未来数月间土地市场供应将逐渐缩窄，短期或走向降价“去库存”。同时，成交溢价率的逐渐走低，也反映了工业投资正走向下行。

东吴苏园REIT收入大幅下滑，二季度减租影响显著

报告期内，12只公募基础设施REITs相继发布2022年二季度业绩。

单从产权类公募REITs看，受二季度国内疫情多点散发影响，产业园区公募REITs底层资产的业绩受到疫情冲击相当明显。

仓储物流类REITs受疫情冲击较小，出租率及租金水平小幅波动，亦不存在产业园区的减租情况，整体经营表现更为稳健。红土盐田港仓储REIT持有的现代物流中心项目二季度出租率维持在99%不变，中金普洛斯REIT底层物流园出租率环比下降3.77个百分点至94.56%。

总体来看，产业园区整体受疫情影响较大，但板块内存在分化。

其中东吴苏园产业REIT受疫情及租金减免安排的影响，上半年收入显著低于预期水平。净利润方面，张江光大REIT上半年累计净利润均为负值，且相对预期值有明显差异。

具体来看，蛇口产园REIT、建中关村REIT及东吴苏园产业REIT这三只产业园区产品均发布针对小微企业和个体工商户的减租措施，减免期限从3个月到6个月，而张江光大园则不存在减租情况。

为了减轻本次免租事件对项目运营及全年收益分配的影响，各家基金管理人均表示将协同其他管理机构放弃部分管理费，同时通过申请补贴和税收减免等方式进行对冲。下半年应持续关注相关产业园区的补贴和减税申请状况。

另外，在新产品申报方面，8月15日，上交所网站显示，国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金状态更新为“已受理”。

据悉，该项目为首单正式受理的民营企业作为原始权益人的REITs，也是目前市场上第六单正式受理的产业园区类公募REITs产品。

该单产品实质脱胎于去年申报的临港东久REIT，当时临港集团和东久新宜共同作为发起人，包含6处标准厂房。

而目前重新申报的东久新经济REIT则由东久新宜独立申报。若成功发行，将成为第一单民营园区公募REIT，正式打通民营园区在国内资本市场的退出机制，并带来良好的示范效应。

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