房企融资规模持续走低，首创置业完成退市

来源 和讯网

央行、银保监会继续推进房地产贷款集中度管理

9月3日央行在发布的《中国金融稳定报告（2021）》提出，当前房地产贷款集中度管理制度已进入常态化实施阶段，未来将会同银保监会持续做好银行业金融机构房地产贷款集中度日常监测，在实践中不断完善房地产贷款集中度管理制度，促进房地产市场健康发展。27日央行在例会上提出要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。29日央行和银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，再次提及之前提出的“两个维护”，由此看来未来按揭贷款可能边际放松，有利于房企加速销售回款。本月政府对于房地产金融的表态较为密集，但暂时没有推出实际的政策措施，未来房企的融资环境仍将继续维持低位运行。

9月融资规模继续走低，房企境内外融资成本持续分化

9月100家典型房企融资总量为851.22亿元，环比上升1.2%，同比下降37.1%。其中发债总额526.59亿元，环比上升31.8%，同比下降27.4%。本月房企融资成本5.55%，环比上升0.61个百分点，同比上升0.16个百分点。其中境外融资成本7.32%，环比下降0.49个百分点，持续维持高位；境内融资成本3.49%，环比上升0.19个百分点。房企融资利率在2.65%-12.50%之间，境内债券有旭辉、远洋、越秀等企业发行，利率基本在5%以下，而境外发债的多家企业其融资成本高达12.50%，企业融资持续分化。

9月30日首创置业完成私有化退市，华夏幸福(600340,股吧)大股东易主

9月没有房企和房企旗下业务公司完成上市。在递表方面，本月房企方面没有企业递交招股书，而房企旗下公司方面则有升龙集团作为大股东的物业公司万盈服务首次递交了上市申请，此外中南物业也在30日更新了招股书。因此截至2021年9月底，在港交所提交过招股书但仍未上市的房企和房企旗下公司分别有10家和24家。此外值得注意的是本月30日首创置业完成了私有化，正式从港交所退市。除此之外，本月由于地产股股价相对较低，多家房企大股东对公司股票进行了增持，而部分经营出现问题的企业则出现了股东减持，其中华夏幸福因为大股东被动减持导致大股东易主为平安人寿。

企业发债

债券发行境外投资者恐慌情绪有所缓解，美元债发行环比上升106%

2021年9月100家典型房企的融资总量为851.22亿元，环比上升1.2%，同比下降37.1%，融资量维持不到千亿元，持续走低。自2020年11月份以来，房企的单月融资连续11个月均呈现同比下降，而由于房企积极降杠杆，融资方面“量出为入”甚至用自有资金进行债务偿还，单月低融资量或将持续成为常态。从融资结构来看，境内债权融资426.23亿元，环比下降14.9%，同比下降50.1%；境外债权融资328.46亿元，环比上升112.8%，同比上升18.9%，随着近期境内房地产动荡预期见底，境外融资买卖有所恢复；本月资产证券化融资96.53亿元，环比下降47.9%，同比下降43.3%。

其中，9月发债526.59亿元，环比上升31.8%，同比下降27.4%。其中，境外发债279.05亿元，环比上升106.6%，同比上升11.7%，由于境外投资者对房地产暴雷恐慌情绪逐渐缓解，境外地产美元债市场有所恢复。从发行企业情况来看，共有12家企业进行了境外发债，环比增加4家。境内发债247.54亿元，环比下降6.4%，同比下降47.9%，其中，公司债发行118.86亿元，环比下降20.1%，同比下降63.8%；中期票据发行39.5亿元，环比上升10.3%，同比下降33.2%；融资券发行83亿元，环比上升3.8%，同比上升45.6%。

本月房企融资成本5.55%，环比上升0.61个百分点，同比上升0.16个百分点。其中境外融资成本7.32%，环比下降0.49个百分点，持续维持高位；境内融资成本3.49%，环比上升0.19个百分点。房企融资利率在2.65%-12.50%之间，境内债券有旭辉、远洋、越秀等企业发行，利率基本在5%以下，而境外发债的多家企业其融资成本高达12.50%，房企融资持续分化。2021年截至9月100家典型房企新增债券类融资成本5.37%，较2020年下降0.70个百分点，其中境外债券融资成本达6.89%，下降0.94个百分点，境内债券融资成本4.18%，较2020年下降0.26个百分点。

具体企业表现来看，9月发债量最高的企业是碧桂园，发行了一笔78.3亿港元的可换股债券和一笔14.35亿元的公司债。本月发行债券的企业有27家，发债企业个数比上月大幅增加10家。而从发债年限来看，越秀发行的公司债年限达到7年，时间最长。从债券发行利率表现来看，企业发债成本持续分化，万科发行的公司债利率达到3.08%，而部分房企的境外债发行成本最高达到12.5%。

债券期限本月到期债券类521.03亿元本月房企有43笔债券到期，金额共计521.03亿元,环比下降21.3%，到期债券只数较多，但由于企业做了部分提前赎回，使得到期金额下降较为明显。具体到期情况来看，到期金额最高的债券为首开股份(600376,股吧)2016年9月发行的一笔30亿元的公司债和招商蛇口(001979,股吧)2021年3月发行的一笔30亿元的超短融，到期总数最高的企业是路劲，到期总额约达到48亿元。提前关注到10月将有38笔债券到期，合计515.46亿元，环比下降1.1%，偿债压力相对有所缓解，单笔金额最高为融创中国2018年发行的一笔40亿元的公司债。

上市和股票

拟上市房企排队房企及分拆业务公司为34家本月没有房企递交招股说明书，因此截至2021年9月底，在港交所在递交过招股书但仍未成功上市的房企仍是10家，其中有6家房企在招股书过期后都没有更新招股书，未来是否会继续上市进程还有待观察。

在房企分拆旗下公司上市方面，本月升龙集团作为大股东的物业公司万盈服务向港交所新提交了上市申请，此外中南旗下的物业公司中南服务商业也在30日更新了招股书。因此截至2021年9月底，在港交所递交过招股书而仍未上市的房企旗下公司共有24家，其中新力服务和天誉青创智联服务的招股书都已过期，未来是否还会坚持上市有待观察，不过新力服务据传有可能出售股份给金科智慧服务，值得注意。

IPO和增发本月中国奥园进行了两笔增发配股本月没有房企和房企旗下公司完成上市，因此2021年截至9月底新上市的房企仍仅有三巽控股一家，新上市的房企旗下公司则有12家，房企分拆旗下板块上市的热潮仍在继续。

而在增发配股方面，本月中国奥园在27日宣布了两笔增发配股，分别向公司执行董事、主席兼控股股东郭梓文家族以5.99亿港元配售了公司1.62亿股股份，以及向恒基兆业执行董事兼联席主席李家杰以3.99亿港元配售了公司1.08亿股股份。这两笔增发配股在保持公司实控人股权占比的同时增加了公司的现金，有利于公司资金链的稳定，同时增加公司股本以优化财务指标，此外还可以为未来继续加深和恒基兆业的合作打下基础。

股权变动多家房企受股东增持，部分企业因经营问题被减持

本月有多家房企出现了大股东的增持，包括朗诗、佳兆业、宝龙、建业、旭辉等，部分企业股东大举增持的原因是当前房企股价偏低，大举增持可以低成本维持大股东的股权比例的同时提高市场心提振股价。不过与此同时，本月还有部分企业获得了股东的减持，比如蓝光、恒大以及华夏幸福等。这几家企业近期的经营出现了一定的困难，尤其是蓝光和华夏幸福的大股东减持主要是因为出现了债务危机导致大股东持有股份被强制执行，华夏幸福的第一大股东也因此易主为平安人寿，未来这些企业的经营以及自救都有待观察。除此之外，本月30日首创置业也完成了私有化正式从港交所退市。

股价变动两市地产相关表现较为一般，H股七成股票整月下跌本月两市的地产相关股表现都较为一般，尤其是H股，整月下跌的股票占比超过了71%，而A股整月上涨的股票占比将近58%。在H股方面，本月第一服务的月涨幅达到了80.49%，是H股涨幅最大的地产相关股，主要是因为企业的股价从24日开始连续几天大涨。整体看来本月H股房企的表现都较为疲软，除了有异动的第一服务之外，其他房企的涨幅都不超过20%。在A股房企方面，本月广宇发展(000537,股吧)的涨幅较大，企业股价从9月9日开始到24日持续涨停，最终整月涨幅达到了227.14%。企业股价涨幅较大的主要原因企业正在筹划重大资产重组，拟将所持所属房地产公司及物业公司股权等资产负债与鲁能集团、都城伟业合计持有的鲁能新能源（集团）有限公司100%股权进行资产置换，因此企业股价持续涨停，使其成为A股涨幅最大的房企。