2019中国产业地产四大回顾【行业战略观察|第55期】

——产城战略观察系列之行业战略观察【第55期】

寒来暑往，又是一年。

一场马拉松似的实力派寒潮席卷之下，产业地产2019年的年终，显得更加刺骨一些。去年有人说，2018年是过去十年最冷的一年，也许也是未来十年最暖的一年。果然，这话也可以总结2019产业地产的状况。2019年，产业地产的众生百像面对喧嚣繁华、千姿百态，长袖善舞的魅力迸射间，许多产业地产人充溢着惶惑不安与迷茫。

政策优势逐渐减弱

产业地产因其特殊性，受国家政策影响的波动性向来比较大，政策也是园区发展的重要保障。优惠政策形成的政策洼地会在一定程度上大幅刺激区域内的经济增长。但政策洼地并不能长期持续

2019年3月7日，财政部网站发布了《财政部关于推进政府和社会资本合作规范发展的实施意见（“10号”）》。《意见》规定新签约项目不得从政府性基金预算、国有资本经营预算安排PPP项目运营补贴支出。导致政府不能以土地出让收入作为主要资金与民营企业一同搭建PPP合作架构，共同开发区域产城项目的可行性降低。

2019年4月3日，东莞市自然资源局发布了《东莞市新型产业用地（M0）地价管理实施细则》规范产业地产的开发建设，杜绝产业园区过度“房地产化”，使得产业地产回归本源，推动园区内企业发展。新的政策让那些想借助“产业地产”在东莞市勾取住宅用地的开发商予以重。

2019年5月23日，北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知（京建发〔2019〕216号）》（“216号”），《通知》从建设单位和住房城乡建设委两个层面堵住了研发办公楼和工业项目的销售。

深圳市控租金、禁转租，整治园区二房东；

杭州新版M0一律“招拍挂”出让，限地价，竞亩均税收；

青岛借鉴与推广亩产论英雄政策；

…

各地“亩产论英雄”、“叫停产业地产分割销售”、“先租后让”与“控租金、禁转租”等政策的出台，都让步履维艰的产业地产行业愈加困难。

产业地产融资更加困难

产业地产行业的2019年，从亿翰发布的《2019年1-12月中国典型房企销售金额TOP200》可窥一斑。2019年，华夏幸福、上海临港、招商蛇口等为代表的地产领头羊，销售额远不及动辄6、7千亿的碧桂园、恒大等房企的销售额。“资金”两字，是园区发展历程中的老大难。

2019年，在产城融合时代主旋律下，产业园区也承担着城市建设的重担，需要大量的资金支撑城市基础设施建设改造，因此融资问题就显得分外紧要。无论是前期的投资建设还是后期的管理运营，基本都是以资本链条为主轴来进行操作的，要求企业有非常充裕的资金保障和强大的融资手段。但产业地产又是一个天生融资渠道匮乏的行业，很多产业地产商不得不售商住配套以养园区，在土地供应越来越紧张、房地产市场遭遇寒冬的情况下，“以售养园”的模式已然不能持续，更无法指望用很少的资金去撬动一个规模很大的项目，从而让地方政府背负了沉重的债务负担。这给园区融资方式、融资渠道和融资规模带来了严峻的挑战。

主业站稳脚跟优于转型步伐

万科挂出“活下去”的巨幅标语一年后，应该没有想到“活下去”会从房企到产业地产开发商的哀鸿遍野，演变成一场产业地产寒冬里的全民焦虑。

在裁员、优化的风声中，产业地产运营商们开始大撤退。产业地产行业大刀阔斧、大肆扩张的狂欢，在持续的中美贸易战、政策风变、资金与实体经济衰败的重重阻力中慢了下来。过去一个区域一个区域的搭整建制团队，一个项目一个项目的大规模挖角同行，拿地热、并购热里的岗位需求都是区域总、投拓口，如今为了快速完成去化，几乎都换成了营销岗、融资岗和销售岗。

前期由于快速扩张抬高的行业平均薪酬，现在反而成为产业地产行业全面收紧的最佳理由。于是，可招可不招、能等能缓的职位全部停招，年终奖延迟或者缩水，压缩成本先从减薪开始，还有大量的产业地产运营商、开发商借人员优化、结构调整或业务重组的理由，开始裁员，甚至于放弃并购扩张，压缩投资团队；放弃某个城市，回撤整个区域；放弃某个板块，裁掉整个布局。

例如华夏幸福遭遇资金饥渴，被迫“卖身”平安，小镇集团在全国范围内裁掉400多人，华夏京南集团的500多人则全部被裁。

大开大合，各大主流产业地产运营商的策略有耐人寻味。房企转型产业地产潮，在2019年里没有春夏秋，仿佛在永远的冬季中被悄悄隐去了，毕竟对于很多房企来说， “活下去”仍然是第一要务，能把主业做好作稳，已殊为不易。

产业地产人去留？

虽然产业地产发展没有那么乐观，但想试试深浅的“小马”并不少，除了有的房地产企业和产业运营商，例如联想、海尔、格力、小米、华为、阿里也开始在全国投资布局一个又一个产业项目。玩家的多元化带来了生态的变化，生态的变化意味着老玩家不单单要和老玩家竞争，同时还需留意新玩家的挑战。

落到个人层面，企业的激烈竞争预示着对从业人员素质要求的大幅度提升，另外为了节省人力成本可能经常出现需要一个萝卜同时填补几个坑的情况。产城从业人员既要懂经济、通产业，又要能观察政策、熟悉市场。在充分竞争的环境下，最终杀出重围的一定是更专业、更复合的人才。

可以明确的是产业地产行业并不是“风口”，承载不了想要逆风飞翔的“猪”，如果2019年对于产业地产行业而言是凛冬，那么放眼2020年似乎也不一定等得到冬去春来。对于产业地产人而言，如果没有足够的耐心在这个行业深耕下去，那么，早日争取到N+1或许是在产业地产行业中完美的ending。

The End

你可能还想

大家也关注一下产城君的好兄弟吧~

合作交流请联系

司女士 13681699018

华南区域请联系

李女士 18221952557