聊聊保利——系列短文第四篇

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四、利润表

1、毛利率公司综合毛利率 16.02%，同比下降 5.99 %，主要因低利润项目结转占比提升，符合行业趋势。毛利率是财务分析中非常重要的指标，通过毛利率可以分析公司的主营业务、公司在产业链中的竞争格局，以及分析行业整体的毛利率趋势。

分析（1）通过保利2023年度报告分析，营业收入3468亿，其中房地产销售3225亿，占比93%；可以很容易得出保利是以“房地产销售”为主的企业；（2）分析保利2019-2023年最近5年的毛利率情况，其中房地产销售的毛利率自2019年的35%逐年下降至2023年的16%，毛利率直接“腰斩”；2019年结转的营业收入是之前2-3年的销售房屋（房企一般从预售到交付需要2-3年时间），故可以推测出在2016-2017左右销售的房屋利润还比较高；（3）对比万科最近5年的毛利率情况，说明行业整体的毛利率处于快速下滑的时期（具体见下图）。（4）正是因为行业毛利率严重下滑，并且预计2024-2025年毛利率短期内未见好转迹象，在行业整体规模下滑的背景下，所以目前地产行业被称为真正的“地惨”行业；（5）判断地产行业能否好转一方面根据当期的销售情况判断，另一个重要指标就是看毛利率是否好转。

2、税金及附加保利2023年度税金及附加103亿，同比2022年度下降22%；税金及附加中，土增税占比79%。

分析（1）税金及附加这个科目，非房地产行业的财务可能都不太清楚，这个科目也是利润的调节器。对于房地产企业，税金及附加科目中“土增税”占比较大。由于房地产行业的特殊性房屋交付给客户的当年度结转收入，而一般交付的当年度所在项目尚未进行土增税清算，所以根据会计的“权责发生制”及“配比原则”，需要对结转交付的项目计提土增税。而这个计提的土增税是根据预计的收入成本来模拟计算的，所以就存在较大的调节利润空间。因此房地产行业除了“资产减值损失”计提有较大的空间外，“税金及附加”中土增税的计提也有很大的空间用来“调节”当年的利润；（2）对比分析保利与万科过去5年房地产开发业务的毛利率，保利的毛利率一直高于万科，而保利23年度税金及附加占营业收入比为2.96%，万科23年为3.99%；这只能说明保利计提的土增税不够保守（因为保利的毛利率更高而计提的土增税比万科更少）。假如按照万科相应的占比计提，2023年度保利至少少计提了35亿土增税，即“调节”增加了当期利润金额约26亿元（35*0.75=26）。

3、四费保利2023年度四费185亿，占当期销售额比为4.38%；万科2023年度四费223亿，占当期销售额比为5.93%。

分析（1）由于房地产行业的特殊性，当期利润表上的营业收入并非当期销售的，如需要分析房地产行业的费率，需要用当期的费用/当期的销售额进行对比分析；（2）不得不说在房地产行业中，保利的费率控制是非常优秀的。分析保利最近5年（2019-2023年）的四费费率，从2019年的2.93%上升至2023年的4.38%；虽有逐年上升的趋势，但是即使是最高的2023年也只有4.38%；对比万科2023年的四费费率为5.93%；保利比万科少了1.55%；这是什么概念呢？如果按照年度4000亿的销售额计算，1.55%对应的费用是62亿元，相当于保利仅仅节省费用这项就增加了46亿的利润。

4、资产减值损失保利2023年度计提了50亿资产减值损失，其中存货计提了43亿，长投计提了7亿；

分析（1）之前提到过计提资产减值损失存在较大的主观性，而在行业下行时，企业一般不太愿意计提太多的资产减值损失；所以计提资产减值就变成了一门艺术。（2）我们先从总体分析保利2023年开发成本（在建项目）及开发产品（现房）的账面余额8731亿，计提减值43亿，计提比例0.49%；长投账面余额1052亿，计提减值7亿，计提比例0.66%；（3）存货中现房金额为1661亿，计提减值13亿，计提0.78%；由于房地产行业实行的是预售制，一般从预售开始到建成现房大约有2年左右的时间。我们可以脑补下，一个房子卖了2年还没有卖出去，竟然都不怎么需要计提减值？所以我的判断，不管是保利还是万科，在本轮房地产下行过程中，资产减值计提都不够。（4）但是计提不够并不一定代表就有问题，因为根据会计准则存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单项存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。所以，我们总体的分析只是了解计提的大概比例。（5）具体到每个项目的时候，由于涉及到不同的考参售价，比如同一位置不同开发商的楼盘、不同的配置、不同朝向、不同楼层都存在一定差价。假如一个楼盘以一个比较高的价格出售了一部分房源，剩余的房源打死都不降价销售，理论上剩余房源是可以参考同一楼盘已售的价格做减值测试的。这样很大可能剩余的房源即使卖不出去，也不用计提减值。通俗的说，计不计提减值，都在公司管理层的掌控之中！这就是计提资产减值的艺术。

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