聊聊保利——系列短文第三篇

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三、资产负债表——负债及所有者权益

1、应付账款1734亿；（1）主要包括预提成本费用876亿及应付工程款851亿元；（2）2023年度，集中资源保障品质交付，竣工面积 4053 万平方米，同比增长 2%，完成 29.1 万套品质交付，同比增长 12%。

分析（1）应付账款中的预提成本费用，是由于房地产行业的特殊性，比如在正常的施工进度中，根据施工产值的70%支付进度款，而30%差额的产值未支付的进度款一般在季度末或年底需要计提；（2）万科2023年交付28.9万套，期末的应付账款2217亿，2024年预计新开工1072万平方米，预计竣工面积2206万平米；而保利2023年交付了29.1万套，期末应付账款1734亿，2024年预计新开工1800万平方米，预计竣工面积3400万平米。保利2023年期末的应付压力较万科小，但是由于2024年新开工面积及竣工面积远大于万科，预计保利2024年的支付压力会远大于万科。

2、合同负债3772亿；2023年较2022年下降了8.45%；

分析（1）合同负债虽然属于负债科目，但是因为属于预收客户的房款，后续只需承担交付的义务，所以一般这个科目的金额越大越好；（2）保利最近5年合同负债金额2021年及2022年在4000亿以上，2023年由于交付结转量较大，已低于4000亿元；如保利能长时间保持在第一的销售额，预计合同负债科目可以维持在4000亿左右。

3、有息负债（1）2023年余额 3543 亿元，较期初减少 271 亿元，综合融资成本约 3.56%，较上年末下降 36 个 BP；年内公司新增融资 1371 亿元，综合成本仅 3.14%，其中，三年期直接融资成本最低降至3.0%。（2）1 年内到期的债务余额为737 亿元，占有息负债比重为 20.82%，较期初下降 0.46 个百分点。（3）2023年利息支出159亿，其中资本化93.8亿，占比59%；费用化65.7亿，41%。

分析（1）保利期末的有息负债规模虽然较2022年有所下降，但是整体仍然较大，未来偿债压力仍然不小；（2）在竞品房地产不断暴雷的情况下，保利凭借强大的背景，在本轮降息的周期中，融资的综合成本不断降低；这应该也算是保利的一大竞争优势；（3）上篇分析保利可动用的资金约944亿，可以覆盖1年期内债务余额737亿，扣除监管资金后的现金短债比为1.28；（4）保利2023年利息支出159亿，资本化率59%，万科2023年利息支出142亿，资本化率66%；相较而言万科的资本化率更高，利息在当期扣除的比例更小。

4、所有者权益股本120亿，资本公积175亿，盈余公积61亿，未分配利润1579亿；

分析（1）所有者权益科目主要反映公司过去投入资本的赚钱能力，粗略计算，保利过去历年投了295亿，赚了1640亿（留在账上未分的），赚钱金额/投入成本=5.56倍；（2）比较万科，历年投了370亿，赚了2198亿（留在账上未分的），赚钱金额/投入成本=5.94倍；（3）当然上述只是粗略评估过去赚钱能力（留在账上未分的），实际还需要考虑历年的分红情况（赚了已经分给股东了）加回来计算整体回报。

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