原报告｜保利旧改再抬头

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原报告 观点指数

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摘要保利发展手上仍有不少潜在的城市更新项目储备。其中，海珠红卫村、三滘村、花都三东村等项目改造土地面积或超过100公顷。

观点指数 近日，黄埔区萝岗社区塘头村旧村改造项目（黄埔区AG0113规划管理单元）控制性详细规划调整必要性及规划方案征询意见公示。

据了解，塘头村为黄埔萝岗片区城市更新的重点项目之一，今年初发布的《广州市城中村改造专项规划（2021-2035 年）》中，塘头村项目亦被列入其中。

2021年3月，塘头村旧改项目举行改造工作启动暨首拆仪式，项目合作企业保利发展浮出水面。

彼时，保利发展签约操刀、达成意向合作或提前介入的旧改项目超过10个，包括天河的冼村、新塘村新合公司、柯木塱村、渔沙坦村，海珠的红卫村、三滘村、东风村、黄埔的黄陂社区长安片区、大塱村、塘头村、花都的三东村、南沙的亭角村、增城的中新村等。

在“防止大拆大建”的调整期，旧改经历了一段停滞时期，保利发展的城市更新业务也一度停滞。据了解，广东保利城市更新事业部被解散，保利城市更新的公众号更新也定格在了2022年6月。

本次塘头村旧村改造项目规划方案公示，意味着保利发展的旧改正逐步恢复推进。除该项目外，日前保利集团还签约了广州老机场区域，将与广东机场集团、南航集团共同合作。

去年末，保利发展还在西安摘得未央区红旗村城改项目的3宗商住用地。

观点指数认为，在构建房地产发展新模式的行业趋势和超大特大城市推进城中村改造的政策引导下，保利发展的旧改事业有重新抬头的意味。

巨量储备

城市更新重新提上日程，广州、深圳、上海等改造经验丰富、历史长远的城市在新一轮行情中响应速度也更快。

广州计划在2035年之前推进267 个旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目。

根据名单内容，此前保利发展介入的大部分项目都在推进范围内，只有少数远郊区域的项目可能停止改造。

这也意味着保利发展手上仍有不少潜在的城市更新项目储备。其中，海珠红卫村、三滘村、花都三东村等项目改造土地面积或超过100公顷。

值得注意的是，部分项目将采取做地的改造模式，但保利发展似乎并不符合做地主体的条件。

在去年发布的《广州市统筹做地推进高质量发展工作方案》中，政府认定的市级做地主体包括越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州交投、珠实集团、机场建投集团等全资国企，而各区可认定或组建一至两家区属全资国企开展做地工作。

意味着“政府认定的国有企业”覆盖范围是广州市或市内各区政府全资持有的企业。但重点城市更新片区亦可以通过“改储结合、带方案招商”模式的公开招商方式选择做地主体。

目前为止，尚未看见市属和区属国企之外的企业在城市更新上有参与的情况。至于保利发展是继续参与还是暂时退出，还需要进一步观察。

尽管如此，保利发展在当下的广州城市更新中依然有一定分量，原因在于此前参与的项目中已有不少转化成了企业的土地储备，也成为保利发展在广州销售的重要组成部分。

现货告急

据观点指数统计，目前保利发展在售的由旧改转化而来的项目共有3个，分别为新塘村新合公司转化的保利天汇、大塱村转化的保利罗兰国际和黄陂社区长安片区转化的保利翔龙天汇。

另外，冼村旧改项目此前完成改造的部分地块转化成了保利天御，项目已售罄，而新的地块即将进入征收阶段，从拆除到重新完成开发，还需要较长时间。

值得注意的是，在售的项目保利天汇和保利罗兰国际余货均已所剩不多。

保利天汇共分5期开发，于2019年10月开放营销中心，同年12月开盘，项目总建面近79万平方米。目前，项目大部分产品已经入市。阳光家缘数据显示，保利天汇目前还有4栋高层有较多余货，大部分为四房户型，其他楼栋基本完成清盘。

这也意味着，保利天汇的住宅产品可能在今年即可销售完毕。

保利罗兰国际于2021年12月开盘，共有四期，前三期总建面约51万平方米，四期建面近22万平方米，目前四期最后一栋已入市。从网签数据来看，目前仅余一栋楼有较多剩余未网签的单位，其他楼栋基本售罄。

此外，保利翔龙天汇住宅部分规划总建面约59万平方米，总计约3100户，目前完成网签的单位超过1200个。据观点指数统计，保利翔龙天汇近半年网签约260套，由此估算每年的销售将超过500套，剩余货量或可供2-3年发展所需。

随着冼村、塘头村等旧改项目的加速推进，保利发展有望在近两年继续补充旧改大盘的土地储备。

据悉，塘头村项目规划总建面近190万平方米，从较早前公布的实施方案了解到，项目将规划大量的居住用地和商住综合用地。

而在此之前，保利发展则在广州的招拍挂市场保持较高的积极性。

2023年至今，保利发展在广州合计竞得5宗涉宅地，包括海珠东方红印刷厂地块、荔湾东沙国际商贸港片区AF060610、AF060617、AF060712、AF060715、AF060720地块等重要项目，总计容建面74万平方米，总地价164亿元。

据了解，2023年9月拿地的保利云境已经入市，凭借一贯“卷”价格、“卷”户型的“卷王”策略获得较高的认筹量；同期拿地的燕语堂悦也已经完成规划公示。

值得注意的是，近期保利发展联合贝壳在保利翔龙天汇推出特价团购单位以提高去化效率。据观点指数了解，活动两天销售超过50套。保利发展还将加大去化营销力度，因此保持充足的土地储备至关重要，这也是其旧改抬头的原因之一。

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