读研报心得保利发展，龙头地位稳固，投资积极，财务稳健

保利发展作为经营管理能力出众的龙头央企，近期发布的2024年2月经营报告显示，尽管面临行业销售疲软的压力，但公司仍然表现出强劲的竞争实力和稳健的经营风格。尽管2月份签约面积和签约金额分别同比下降53.4%和54.4%，降至94.8万平方米和156.2亿元，环比下降23.1%，但公司依然保持克而瑞全口径销售金额排行榜首的位置，龙头地位不可动摇。2024年1-2月累计实现签约面积213.6万平方米，签约金额359.5亿元，同比下降44.9%和43.7%。

2023年1-12月，公司实现签约面积2386.1万方，同比下降13.2%；实现签约金额4222.4亿元，同比下降7.7%，销售规模有所收缩，但仍保持克而瑞全口径销售金额榜首位置，行业龙头地位稳固。公司1-12月拿地总建面1074.6万方，对应总土地款1631.9亿元，分别同比增长2.7%和1.2%，拿地金额权益比83.3%，拿地强度38.6%，其中在一线、二线拿地金额占比分别为34.9%、59.6%。

在投资拿地方面，保利发展在天津、西安和太原等二线城市积极布局，2月份新增3宗地块，总建筑面积达50万平方米，对应土地款37.5亿元，权益比高达90.5%，单月拿地强度为24.0%。2023年全年拿地总面积1074.6万平方米，对应总土地款1631.9亿元，同比增长2.7%和1.2%，权益比为83.3%，拿地强度达到38.6%，一线城市、二线城市和三线城市的拿地金额占比分别为34.9%、59.6%和5.6%，拿地/销售价格比率控制在0.86，土储结构持续优化。

融资渠道方面，保利发展保持畅通，2024年前两个月成功发行109.8亿元公开市场债券，票面利率不超过3.2%，包括25亿元中期票据和15亿元公司债。此外，公司积极回购股份以提振市场心，截至2024年2月29日，累计回购支付资金7.83亿元，接近回购上限的半数。同时，大股东保利集团也展现实力支持，计划增持公司股份不超过5亿元且不低于2.5亿元，截至2024年3月6日已累计增持2.5亿元，完成增持计划金额下限。

根据2023-2025年股东回报规划，公司原则上每年进行一次现金分红利润分配，现金分红占当年归母净利润比例均不低于40%，而公司2021-2022年现金分红比例分别为25.35%和29.36%，2024-2025年分红率相比2022年底股东回报规划提高1倍。同时公司提出股价持续低于每股净资产时，将促使控股股东、实控人通过二级市场增持、公司回购股份等措施，积极稳定公司股价。

考虑到行业现状和公司销售规模的压力，我们调整盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为120.4亿元、131.9亿元和142.5亿元。对应每股收益（EPS）分别为1.01元、1.10元和1.19元，当前股价对应的市盈率（PE）估值分别为9.1倍、8.3倍和7.7倍。鉴于保利发展在行业中的领先地位，逆市提升的投资强度，以及未来市占率持续提升的预期。