进击的地产央国企

来源 财经网

2023年已经过半，上半年的房地产行业，依旧处于深度调整期，房企退市、债务违约等风险还在持续蔓延，楼市虽好于去年，但是整体呈现“先扬后抑”的态势，进入二季度，市场再次转弱。

为了加快房地产市场修复节奏，多重利好政策也在密集释放。在需求端，上半年，全国已有超百城出台房地产调控措施超300次。6月20日，央行将5年期以上LPR下调10基点，进而带动房地产贷款利率下调。在供给端，为进一步缓解企业债务压力，央行两部门引导金融机构对房企存量融资展期，延长两项房地产金融政策至2024年底。

但由于宏观经济仍处于弱复苏期，政策传导到市场存在一定滞后性，行业压力依旧不容小觑。不过，在行业大洗牌中，随着民企的减速，以保利、中海为代表的稳健央国企强势崛起，在土地市场、销售、融资等方面有着亮眼的成绩。

至此，地产新格局渐成。

撑场土拍

虽然上半年，各城市诚意满满奉上优质地块，土拍政策也在不断优化，给房企留有一定利润空间，但在融资以及销售端未得到实质性改善的情况下，房企拿地总体依然较为谨慎，加之大多数房企还处在“求生存”阶段，这也给了央国企更多的“抄底”机会。

中指数据显示，今年上半年，22城成交涉宅地块中，央国企拿地金额占比近6成，较去年有着明显提升。

在拿地排行上，1-6月，权益拿地金额前三位分别被华润置地、保利发展、中海地产囊括。其中，位于榜首的华润置地拿地金额达439亿元，较去年同期增长11.99%。保利发展也在补仓一线、新一线城市，从去年排名第六的位置成功挤进前三，拿地金额也较去年同期增长了63%。

此外，在新增货值方面，前三同样被保利发展、华润置地、中海地产包揽，中指院数据显示，三家企业权益新增货值金额分别为733亿元、651亿元及633亿元。企业“大手笔”扩充优质土储，为进入增长快车道做足准备。

对此，同策研究院研究总监宋红卫认为，央国企目前负债率相对较低，财务安全系数相对较高，具备扩张的财务基础；而央国企也具有绝对的融资优势，融资通道基本畅通，这是支持其拿地的重要因素。

虽然房地产市场处于筑底修复阶段，但是核心城市优质地块依然是房企争抢的重心。除了头部央国企外，地方的国企也成为土拍市场的“常客”。今年，广州国企越秀地产高调出现在北京、上海、深圳、南京、成都等城市土拍市场，成为拿地金额排行榜排名上升较快的房企之一。

尤其是在今年北京上半年土拍中，越秀地产斥资约138亿元，成功拿下三宗热门地块。2023年，越秀管理层定下企业销售目标为1320亿元，比去年高出6%，企业全面撒网揽收土储也是为达成规模目标做好准备。

此外，珠海国企华发股份土储扩张也在“弯道超车”，在权益拿地金额排行榜中，企业从去年上半年的43位跃居第13位，并多次在上海土拍中大显身手，其中，在7月13日结束的上海第二批次土拍中，华发股份花费70.6亿元拿下最大体量宅地，令企业在除珠海大本营外，进一步重仓华东地区。

领跑销售

央国企除在土地市场表现积极外，在销售方面，也占据相对上风，“强者恒强”局面进一步延续。

从近期多家机构发布数据榜单和企业披露的销售情况来看，上半年，头部阵营央国企继续领跑，部分民企尤其是出险房企则呈现销售“掉队”态势。

根据中指院监测，在TOP50房企中，同比数据显示，央国企销售平均增长45.8%，稳健民企增长14.2%，混合所有企业增长7.7%，出险民企下降36.6%。

此外，根据克而瑞发布的《2023上半年中国房地产企业操盘榜TOP200》显示，榜单前十名中，央国企共有6位入围，分别为保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发房产。

值得关注的是，去年上半年，碧桂园曾以2469亿元的操盘销售金额在一众房企中领跑，而今年，保利发展以2157亿元赶超碧桂园，稳坐操盘榜的冠军之位，并且已经连续蝉联6个月。

央企代表华润置地、招商蛇口的操盘销售排名较去年同期亦有所提升，分别位列第4和第5位。而同为“保利系”的保利置业，上半年累计实现合同操盘销售金额374亿元，同比实现翻倍增长。

地方国企如越秀地产、华发股份、建发房产销售均实现大幅增长，其中越秀地产更是录得销售额825亿元，同比增幅达75%，建发房产的排名从也去年上半年的第13位挤进今年上半年前十强。

对此，IPG中国首席经济学家柏文喜向财经网分析表示“大多数房企在市场下行的情况下，因流动性偏紧而采取了收缩性、保守性打法，导致推盘力度和推盘量都比较乏力，市场竞争程度下降，反而给一些地方国企背景的房企提供了更好的市场机会。”

此外，他也强调，在土地财政压力之下，地方国企也不排除被迫吃进了过多的土地。企业只能通过加快项目开发和加大推盘去化力度来把证自身的流动性，必然也就做大了营收规模，实现了一定的规模反超。

优化结构

在行业依旧未能迎来持续恢复的背景下，尽管央国企能在土地与销售端呈现出一定优势，但企业并未保持固有模式，而是在进一步适应市场变化，进行结构性调整。

在落子布局方面，央国企利用现有资金优势，大力向高能级城市聚集。据明源地产研究院数据显示，上半年，TOP10城市土拍成交金额占比达46%。尤其在今年北京首轮土拍中，很多外来区域国企开发商如湖北天创、江苏海鸿等纷纷扎堆进京，寻求新的落脚点。

“国家队”们在加速补仓土储的同时，也在剥离“包袱”资产，优化自身的资产配置。

今年2月，保利发展集中挂牌12家与碧桂园合作开发的项目公司股权，总价超22亿元。

其中，12家公司中近7成处于亏损状态，此时甩掉累赘的子公司，不仅能为企业回笼资金，更能优化财务结构，降低亏损风险。

此外，保利发展也不断在非主营业务上做减法。5月31日，保利发展宣称，将公司和乐教育、保利艺术教育、保利小贷的股权和债权转让给控股股东保利南方，此举足以看出，企业未来更聚焦地产开发主营业务，以求平稳生存。

此外，今年上半年，央国企同样“刀刃向内”，对组织架构进行合并收缩等大幅调整。

年初，招商蛇口对城市公司大动“手术”，对多个业绩不佳的公司进行降级，其中，南通、无锡、粤东三个城市公司均被降级为事业部。一直以来，三四线城市库存高企，企业开始收缩对低能级城市的投资力度，也是为了加速提升去化能力。

在行业发展尚未明朗的形势下，央国企成为支撑起整个地产行业的重要角色。值得注意的是，对于央国企唱“独角戏”的局面，有业内人士称，市场只有充分竞争才能有序发展，这种情况也存在央国企与民企之间，否则会失去活力。

对于此观点，宋红卫持有不同看法，他表示，优质的民企，比如碧桂园、龙湖、滨江还在，市场竞争仍然较为激烈，现在各个房企经过上一轮的竞争，整体的投资、开发及运营能力均有大幅上升。未来即使是国央企占主导，也仍然会形成较为明显的竞争格局，竞争和企业属性没有必然关系。

文/黄宁（责编高雅）