越秀地产“破净”供股隐情

  文/乐居财经 李奕和

  近来的越秀地产，有两件事将它送上了热搜。

  2023年上海首次土拍周的第一天，上海浦东新区一块土地的拍卖，从中午一点半开始，一直持续到晚上七点半才得以结束。

  整整六个小时，土拍最后的报价环节仅有十几分钟。

  造成这次“事故”的主要原因，是房企参拍主体的资格审核上出了幺蛾子。

  从广州一路北上的越秀地产，这次与华发股份组成联合体拿地，参拍主体是杭州越秀房地产开发有限公司。

  但上海土地交易中心在对杭州越秀进行资格审核时，觉得其经营范围不符合参拍要求。

  双方在现场争执了好几个小时，最终，杭州越秀还是被取消了参拍资格。

  这也导致合作方华发无缘这宗土地的参拍。地块最终由南昌市政联合体拿下。

  在上海土拍失意而归的越秀地产，两天后随即公布了新一轮的融资计划。

  越秀地产宣布，以100供30的基准，供股9.3亿股。

  这是越秀地产时隔9年后，再次抛出供股融资计划，上一次是在2014年。

  按照最新计划，它将以9港元/股的认购价进行，供股融资83亿港元。

  去年房地产“三支箭”射出以来，房企宣布进行股权融资的不在少数。

  招商蛇口、保利发展、华发股份等央国企开发商都相继宣布了股权融资计划。

  但与它们选择向特定投资者配股（H股）、增发（A股）不同，越秀地产选择了向现有股东进行供股。

  虽然都是股权融资，但两者有着很大的不同。

  配股融资，是企业发行新股予特定投资者，所以原有的股东权益往往会被摊薄。这会导致投资者看空情绪。

  而供股，是企业按持股比例发行新增股票给现有股东，由现有股东选择参不参与认购。

  从方式上，越秀地产这次股权融资，多少照顾到了现有股东的情绪，将新股认购的选择权给了现有股东。

  但更深入来讲，越秀地产也有自己的难言之隐。

  这次9港元的供股认购价，较其最后交易日期收市价12.56港元折让28.3%，较过往连续五个交易日平均收市价13.02港元折让30.9%。

  另外，认购价较越秀地产经审核综合资产净值每股股份17.15港元折让则达47.5%。

  说得更直白一些，越秀地产这次供股属于“破净发行”。对与国企、央企来说，这是一个敏感话题。

  这些企业如果以低于每股净资产的价格发行新股，很容易引发国有资产流失的问题。

  因此，国资委、财政部对国企监管中有一个重要的原则，那就是国有控股上市公司发行股份价格不得低于每股净资产。

  也正因如此，无论是保利发展，还是华发股份，它们的增发公告都有提到，发行价不低于归属于母公司普通股股东的每股净资产。

  从过往动作来看，对资金补充的客观需求和区域扩张，或是越秀地产这次不惜“破净”，也要发行新股融资的重要原因。

  2022年，在不少房企都在暂缓拿地，越秀地产逆势扩张，年内拿地支出415.8亿元。而在2021、2020年，越秀地产的土地投资也均超过四百亿。

  连续斥巨资在土地市场，2022年，越秀地产的在手现金由2021年的327.66亿，减少至218.46亿，下降幅度超33%。

  即使对于资金实力较强的国企，这样的花钱速度未免太快了点。

  另外，与上保利发展、华发股份相比，越秀地产以低于每股净资产供股，也确实有自己的无奈。

  根据已披露的2022年报，保利发展每股净资产约16.4元，与其目前股价14.37元/股相距不远。华发每股净资产9.33元，更低于其股价11.49元/股。

  而越秀地产股价11.02港元/股，则远远低于其每股净资产17.15港元。

  这已经是越秀地产股价持续上涨后的结果了。

  去年11月以来，越秀地产的股价持续走高，进入今年4月，基本维持在 12港元及以上的水平。

  4月18日，越秀地产盘中的最高价达到13.42港元，达到52周最高。而这同时还是越秀地产股价自上市以来的最高纪录。

  也就是说，越秀地产之前的股价只会比它的每股净资产更低。其股价一直处于“破净”水平。

  这或许就不难理解，越秀地产为何会定了一个9港元的“破净”认购价了。

  因为股价本来就低，如果将认购价定得过高，选择供股的股东就更少了。

  当然，越秀地产为这次供股选择了一个万无一失的方案。那就是通过大股东进行兜底。

  公告提到，如果其他现有股东对新股不做承购，那越秀企业将承购剩余供股股份，持股比例升至46.73%。

  此外，联席包销商也需履行包销责任，承购供股股份2.8亿股，占供股完成后的6.95%。

  如果其他现有股东不参与认购，大股东越秀企业将得以以远低于每股净资产的价格增持越秀地产。

  而这同样引发了投资者对越秀地产的另一个质疑。它是否在变相给大股东送钱？

  股价表现一定程度说明了投资者的态度。

  供股计划披露后，越秀地产当天下午一点复牌，盘中一度跌超过16%。

  当日收盘，越秀地产报11.1港元/股，跌11.62%，总市值343.71亿港元。

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