谁在此时加仓房地产

11月8日，2022胡润百富榜发布。钟睒睒登顶的同时，41个地产富豪消失在了榜单里。

分水岭从2020年就已经若隐若现。这一年年底，我国商品房销售额超17万亿元，但随之而来的三道红线，让激进玩家的高杆杆游戏行到终局。据不完全统计，2021年下半年以来，超30家房企出现债务违约。裁员优化，销售转行，连TOP地产公司的宏观首席都做起了情感博主。

但随着近期地产调控政策的放松、「第二支箭」（民企债券融资支持工具）的重启以及「金融16条」的发布，地产股迎来久违的反弹。

然而，所有人都知道未来是一个出清的时代，在竞争格局发生彻底改变的时候，只有真正的龙头才能活到行业回暖复苏时，才能在贝塔的修复里拿到自己的「溢价」。

那么，在真正的拐点出现之前，对于每个愿意在过去的这个三季度里加仓地产的基金经理来说，他们在标的的选择上，又有哪些不同的思考呢？

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「贝塔」派

由于三季报只披露基金的前十大重仓股，对于整个投资组合的行业配置情况，我们也只能从重仓股的维度和季报的观点来进行观察和跟踪。

在此基础上，我们将加仓地产的基金经理分为「贝塔」派和「精选」派。在三季报的前十大重仓股中，一半以上是地产股以及产业链上下游相关公司，姑且将其称之为「贝塔」派，我们筛选出如下几个基金。

1. 银华智能建造

唐能和周书在管的银华智能建造是大手笔布局地产全产业链的典型。

2022年以来，地产链内部走势分化加剧，家电、家具等地产后周期板块表现强劲，唐能和周书在一二季度大幅增持招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团、华侨城等地产股，同时加仓保利物业、东方雨虹、鸿路钢构、老板电器、海尔智家等建筑材料、家电、建筑装饰等地产上下游产业链公司。

三季度，尽管微调了保利发展、万科A仓位，但前十大重仓股中，地产股以及建筑材料、家用电器等产业链个股仍占据了九大席位。剩下一个广联达，考虑到其业务主要就是围绕建筑工程展开，客户集中在地产领域，所以本质上也在受到地产行业景气度的影响。

聚焦到地产股方面，银华智能建造重仓了招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团、滨江集团，合计占比超30%。

在行业观点上，唐能、周书在三季报中表示，“地产需求端政策加速放松，包括下调公积金贷款利率、阶段性放宽部分城市首套房贷款利率下限、支持居民换购住房退还个人所得税等。当前地产等相关板块估值已经处在历史底部，随着保交楼相关措施落地见效，有望缓解市场对于地产链的负面担忧，行业可能迎来估值修复的机会。”

2. 国泰金鹿

重仓整个地产产业链的基金经理还有国泰基金的李海、赵大震。

与银华智能建造这个在基金名字里就表明自己和大建筑行业密切相关的基金不同，国泰金鹿在行业上的配置更加分散，过去也曾有大量的仓位在消费或是息技术行业。但从2022年开始，地产行业的配置比例逐渐增高，2021年年底地产行业配置不到10%，2022年中报已经超过了30%。到了三季度，仅从前十大来计算，地产股的比例就已经超过了40%。

其实，2019年开始，李海便长期看好并持有万科，还入手了建筑材料类、家电类公司——伟星新材、中国建筑、美的。2022年，地产股价一路走跌，李海又陆续加仓招商蛇口、金科、保利、金地、滨江，重仓板块逐步由制造业、金融业向地产板块切换。

具体而言，国泰金鹿较上一期报告增持了滨江707.1%，保利、万科、金地也均有不同程度新增，产业链相关的中国建筑则新进前十大重仓。

在投资策略方面，基金经理在季报中认为，在经济恢复的过程中，房地产扮演了非常核心的角色，也是本轮经济周期中出清比较彻底的行业，当前地产估值已经处于底部，存在较大的投资机会。

3.  景顺长城中国回报

韩文强是为数不多的长年「执着」于房地产的基金经理之一。

2019年四季度，韩文强在管的景顺长城中国回报开始布局、并坚定持有地产链。

到2020年一季度，景顺长城中国回报十大重仓股中，万科、金地、保利等地产股，以及冀东水泥、中国建筑等建筑材料、建筑装饰类地产上下游产业链公司已占据「半边天」。这一年的年报里，韩文强写道，“要么地产的估值错了，要么白酒的估值错了。”

尽管地产还没有等来自己的拐点，但韩文强并没有停下左侧布局的步伐。

2021年底，景顺长城前十大重仓股全部被地产链包揽不仅有招保万金、新城控股、招商积余、金科、华侨城八家房企，还有北新建材、东方雨虹两家建筑材料公司，房地产行业相关个股的持仓比高达64.83%。

2022年以来，地产板块配置有小幅调整，但三季度末，招商蛇口、招商积余、保利、建发、华发、金地、滨江等优质龙头房企占比依然超过50%。此外，还加仓了两个后周期公司——东方雨虹、科顺股份。

在投资逻辑方面，韩文强在三季报中表示，随着政策传导到基本面，供给侧出清的房地产将在需求向上周期中因为供需的矛盾开始修复业绩。

4. 工银国家战略

对整个地产产业链进行上下游布局的基金经理还有工银瑞的陈小鹭。

2018年底，陈小鹭担任工银国家战略基金经理。甫一上岗，便将保利和万科换入重仓组合当中。随后在2019年上半年的上涨中，保利和万科也在止盈中消失在了重仓股中。

直到2021年四季度，陈小鹭在管的工银国家战略开始大举布局房地产。招商、保利、万科、金地、华侨城、滨江等地产股，以及与地产高度相关的公司——中国建设均获得持续增持。

截止三季度末，工银国家战略地产股的配置比例超过40%，十大重仓股中地产产业链相关个股占据了九位。具体来看，陈小鹭在地产股上选择了招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团以及滨江集团，除此之外还增持了地产产业链相关的建筑材料、建筑装饰类公司——中国建筑、华新水泥、东方雨虹。

尤其2022年三季度以来，随着政策宽松持续推进，房企表现分化加剧。陈小鹭认为，地方层面的政策调整有助于改善行业产生系统性金融风险的担忧，行业格局的变化可能会带来更多投资机会。在标的选择上，陈小鹭认为，本轮周期更多的是对硬着陆风险的应对，高杠杆激进型企业的扩张可能不会重现，相较而言更加稳健的龙头公司有望在未来一段时间获得更好的市场空间。

5. 融通行业景气

作为融通基金的投资总监，邹曦是业内擅长投资周期股的老将，13年的投资生涯也让他形成了自己的产业趋势投资方法论，融通行业景气也是他的代表作。

在他的体系中，市场被切割成四个板块——利率驱动的金融地产板块、固定资产投资驱动的投资相关板块、消费驱动的消费相关板块和技术进步驱动的技术股板块。而对地产行业的研究与投资，他从十年前刚担任基金经理的时候，就已经涉足。

2012年，邹曦在管的融通行业景气便开始增持保利、华侨城等地产股，以及建筑材料类、家电类地产链个股——海螺水泥、格力电器。吃到一波行情后，两年间地产股被陆续卖出。相似的情节在2014-2016年再次上演。随后的几年里，融通行业景气似乎和地产「绝缘」了。

直到2021年三季度以来，房地产行业的估值接近历史较低水平，邹曦在管的融通行业景气才又一次出手，瞄准保利、招商蛇口、新城控股、滨江等龙头股，华新水泥、三棵树、东方雨虹等建筑材料类公司也获得较大幅度增持。

截止2022年三季度，招商蛇口、保利、万科A、金地、滨江以及华发股份等房地产板块配比达39.39%，包揽了前十大重仓股中的半壁席位。

在投资逻辑方面，邹曦认为，国内稳增长的压力凸显，房地产市场的稳定已经成为矛盾的焦点，因此看好优质地产公司中长期的产业趋势。这也是三季度以来邹曦大幅加仓房地产的缘由。

02

「精选」派

相较于贝塔派的高歌猛进，另一部分基金经理选择了更加分散的方式来表达自己对地产行业的加仓。他们并没有在前十大重仓中大比例的进行配置，而是在具体个股层面，精选少数央企、地方国企或民企龙头。而在具体的个股选择上，不同的基金经理也表现出了不同的审美。

1. 万家品质生活

这几年，国央企地产龙头股获得了不少基金经理的青睐，莫海波便是其中一位。作为一位擅长左侧的逆向投资者，莫海波在选择行业方面有四个标准

首先，行业要经过大幅度下跌；其次，行业估值要处在历史底部区间。第三，市场关注度低。最后，会通过调研和数据发现行业基本面在发生一些悄然的变化。

基于上述投资逻辑，莫海波对地产股一直青睐有加，组合长期配有较高比例的地产股。

事实上，自2016年开始，莫海波在管的万家品质生活已将保利、招商蛇口、金融街、华夏幸福、绿地等地产龙头包揽进前十大重仓股。

2021年三季度以来，再次重仓万科、保利、金地等地产龙头股。

截止2022年三季度末，万家品质生活房地产板块配置比例为21.74%。招商蛇口、保利发展、万科A、金地位列十大重仓股，并在整个三季度都获得了不同程度的增持。

对此，莫海波在三季报中表示，2022年三季度以来，政策推动下地产销售同比降幅收窄，但房企间销售分化加大，优质国央企销售回暖明显，不少企业月度销售已经实现连续同比增长。行业弱复苏，龙头强复苏，龙头房企市场占有率持续提升，基本面改善，是较好的投资机会。

2. 兴全趋势

三季度，地产股集体下挫，童兰、董理、谢治宇管理的兴全趋势却逆市加仓「招保万金」，其中保利几乎是顶着双十规定，成为兴全趋势的绝对第一大重仓。

对此，基金经理们在季报中表示，虽然今年以来房地产整体表现不佳，但未来市场最为确定的方向，就包括为了经济复苏必须解决的一些核心矛盾，比如房地产。

行业之外，在个股选择层面，对龙头股的偏好始终贯穿在他的投资逻辑当中。而「招保万金」为首的龙头房企凭借较好的产品面、财务状况和市场认可度，在这一轮地产周期中，表现出了较强的抗周期韧性和较好的进化能力，也是机构对地产行业加仓的主要选择。

实际上，整个二季度兴全趋势的重仓组合进行了比较明显的调整，中报里的前十大仅保留了保利、顺络电子和紫光国微，其余七大重仓股均为三季度新进重仓。

此外，谢治宇单独管理的兴全合润仍然对消费和息技术进行了重仓配置，并没有出现对地产的明显加仓。由此或可以推测，尽管2021年10月20日增聘为兴全趋势的基金经理，谢治宇在该基金的投资决策中或参与度有限。

3. 中泰星元

姜诚也是地产龙头股的坚定持有者。此前，他一直戏称自己为躺平派基金经理。他说，“躺平”的原则是用深度思考代替碎片化思考，用谋定后动取代频繁调动，用耐心交换高胜率，跟时间做朋友而非跟它赛跑。

在地产股的选择，“躺平”的姜诚，选择相不躺平的万科，以及以地产及供应链运营为特色的建发。

其中，中泰星元自2021年三季度以来就一直在持续加仓万科A。截止今年三季度末，中泰星元共计持有万科2467.4万股，占比为6.36%。此外， 姜诚还布局了中国建筑、海螺水泥、苏泊尔等建筑装饰、建筑材料、家电等地产产业链龙头个股。

据Wind数据显示，截至11月14日，中泰星元今年以来的跌幅仅-0.08%，同期沪深300跌幅-23.20%。

4.大成新锐产业

对地产龙头股抱有心的基金经理还有韩创。

2022年三季度，韩创在管的大成新锐产业逆市增配保利2237.3万股，增配金地3288.8万股。在投资逻辑方面，韩创曾表示，自己的投资框架核心主要是三条原则一是行业景气度，二是公司竞争优势，三是合理的估值。

2022年三季度以来，以“招保万金”为首的国央企地产龙头表现出较强的韧性，另一方面政策不断松绑，地产行业释放出企稳回升的积极号。

韩创在三季报中也曾表示， 三季度市场整体偏弱运行，海外美联储加息成为大类资产主要压制因素，国内经济复苏进程成为市场关注的焦点。我们看到国内政策在稳增长上持续发力，地产政策也在持续调整，因此对于国内经济复苏我们应该要充满心。

此外，韩创还在另一只产品——大成产业趋势中增持了港股的越秀地产。

5. 中庚价值领航

作为市场上旗帜鲜明的低估值策略投资者，丘栋荣也在对地产龙头进行加仓。

2022年三季度，丘栋荣管理的中庚价值领航增持中海地产5927.4万股、越秀地产5250.6万股。

“当前市场的位置之佳无需多言。”丘栋荣在三季报中写道，“房地产市场政策从限购、金融等多维度进一步放松，进入风险暴露彻底后的修复阶段，地产行业初露剩者为王的特征，更集中于高用、低融资成本优势的央企龙头公司，这些公司短期受益于政策推动的需求反弹，中期受益于供给有量、购房者偏好转变及理性回归，长期受益于市场格局优化和占有份额持续扩张。这些公司的抗风险能力、潜在成长性和盈利质量都会更为优异，并且当前的估值极低，有较好的回报潜力。”

具体来说，从需求端来看，房地产整体需求和销售有所企稳，政策宽松背景下，如贷相关的利率政策、部分地区限购政策等从边际上有所回升。

其次，从供给端来看，这一轮下行之后，整个供给侧的收缩剧烈，所以对于幸存的公司来说，其盈利能力和市场份额会有明显的提高。

除了中庚价值领航，丘栋荣管理的中庚价值品质也增持了越秀地产，中庚价值灵动则持续加仓保利地产为前十大股票。

编辑张婕妤

视觉设计疏睿

制图郝丽华

责任编辑张婕妤