沉舟侧畔千帆过，地产投资正当时

　房地产在经济中依旧发挥重要作用

  2016年开始新一轮调控后，房地产行业基本面和定位发生了不同以往的变化，但房地产仍然是中国经济的重要支柱产业。当前我国人口增速放缓，房地产总量增长进入瓶颈期，下一步增长点来自于城镇化提升引导区域人口流动带来的结构性增长机会。

  政策宽松带来波段式行情

  2021H2以来房地产基本面持续下行，2022年3月前房地产政策已持续松绑，但基本面修复不及预期致使政策放松升级，4月以来政策放松速度明显加快。我们认为，基本面不企稳，政策放松趋势不变。复盘历史周期，政策放松带来房地产Beta行情，板块行情中途折返常有，但本轮行情结束号未发送，房价仍处下行通道，意味着房地产波段行情曲折向上趋势不变。当前投资房地产指数有望获得超额收益，并能有效规避个股风险。

  行业竞争格局优化，龙头高用房企马太效应加强

  本轮周期供给侧迎来结构优化，龙头高用房企在融资、债务结构、经营管理等方面的优势凸显。我们选择万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团四家龙头国央企，按市值加权平均建立龙头公司指数。从2021年9月31日至2022年5月13日，龙头公司指数较SW房地产指数超额收益约为2%，较沪深300超额收益16%。龙头公司指数当前PE、PB估值仅略高于历史最低水平。我们认为，政策放松带来的Beta行情未结束前，龙头估值仍有进一步修复空间。

  中证全指房地产指数低估值+高股息，凸显配置价值

  中证全指房地产指数（931775.CSI）发布于2013年7月15日，指数以中小市值标的为主，但成分股集中度较高，前十大成分股合计权重46.05%，并给予保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团等龙头地产股更高权重。自基日起，中证全指房地产指数累计上涨346%，较沪深300实现超额收益49%，在较长时间内跑赢沪深300。当前指数PE、PB估值均处历史低位，但股息率达4.12%，处于历史97.7%分位点，中证全指房地产指数低估值、高股息的特性凸显。

  地产投资正当时，房地产ETF乘风而起

  市场主要房地产ETF产品中，华夏中证全指房地产ETF成立时间较早，当前产品规模与业绩表现位居同类前列。华夏中证全指房地产ETF（515060.OF）是由华夏基金于2019年11月28日成立，并于2020年1月3日上市的交易型开放式股票型基金和被动指数型基金。该产品偏好龙头地产股，2020年8月业绩表现开始优于业绩比较基准，并在2021年不断扩大超额收益，2022年超额收益达历史高位，2022年5月13日基金规模迅速攀升至3.62亿元。该产品的基金管理人华夏基金业务领域广泛，管理规模领先，产品条线完善，并且是境内ETF基金资产管理规模最大的公司之一，在ETF基金管理方面积累了专业且丰富的经验。综上所示，我们认为行业政策放松仍未结束，行业基本面筑底修复极端仍是较好的参与时点；与此同时，此轮地产周期供给侧结构优化趋势明显，建议关注行业优胜房企兑现集中度提升逻辑。

  风险提示政策放松后效果不及预期，板块心承压。