A股五大房企2021年均增收不增利，降库存情况怎么样？

我们今天来看一下房地产行业的表现，当然我们是看其中最好的公司，本次就选出来A股上市的房企中营收最大的前五大公司，分别是绿地控股、万科、保利发展、新城控股和招商蛇口。至于碧桂园和恒大这些在香港上市的公司，我们本次没有选上。

我们还是先来看近两年的气泡图以便对整体有一个大概的印象

几家的气泡大小变化不大，也就是营收规模并无太过明显的变化，包括排名也没有变化；除了2020年新城控股的营收增长较快以外，其实房企的增长并未有太大的变化；净利润方面，2021年总体都还在向左移，2020年还是万科最高的，2021年已经是保利发展了。

五大房企的营收都在增长，最低的万科为8%，最高的招商蛇口为23.9%，其他几家的增长都在15%-20%之间，在现有的行业形势和各自极大的营收体量下，这个增长速度不能说是很低的水平。

在净利润方面，无一例外全部都在下降，降幅最大的绿地控股，下降了58.8%；其次为万科，下降了45.8%；降幅最小的保利发展成为新的利润冠军。

从两年的营收及增长对比来看，绿地控股、万科和保利发展这两年的增长平均在10%左右，新城控股和招商蛇口却要高得多，平均到达了25%以上，甚至更高。

2020年的前五大开发商中，除了招商蛇口的净利润下降了15.4%以外，其他4家都还在增长，增长最快的新城控股达到了20.6%，另外三家的增长都只有一位数。2020年万科的净利润虽然仅增长了6.8%，但仍然高居冠军，比第二名保利发展高出125亿元。

2021年形势大变，5家开发商都在比谁净利润跌得更快，老冠军万科，也被下降更慢的保利发展反超，就跟2020年华为在某季度取得手机全球销量冠军一样，不是比三星增长得快，而是跌得更慢一些。下跌最猛的绿地控股甚至上就剩下个零头了。

会不会绿地这些是降存货所导致的明里暗里的降低促销呢？虽然不排除这种情况，但是从其存货仍然增长了6.8%来看，效果只能说比万科、保利发展和招商蛇口要略好一些，但却不如新城控股。因为新城控股是五家中唯一真把存货向降了的开发商。

招商蛇口连续两年净利润下降，却止不住存货的高速增长，以前的开发商 是新地块和新项目储备少着急，现在可能反过来了。

我们算了一下存货占营收的比值，这个值可以大概可以表示出，假设马上停止开发，仅处理手里的存货，按现有速度大概几年能卖光。

2021年利润最高的保利发展最高，要接近3年时间才能卖完，2021年利润最低的绿地控股最低，只有保利发展的一半左右，也就是一年半左右能卖光。在两年内的还有新城控股，万科和招商蛇口都是两年多。

五大开发商的该比例都在下降，说明房地产的“去库存”取得了一定的效果；但除了新城控股以外，其他四家的下降有限，又说明效果并不明显。我们是假设现有的营收规模不会有大的改变，但从2022年一季度的表现看，好像这个假设有点问题，大概率会下跌，也就是去库存的时间还会延长。

从2021年的毛利率来看，最高的就是利润冠军保利发展，达到了26.8%，最低的是利润垫底的绿地控股，只有11.7%。房地产的毛利率可以这么低，可能是开发商们以前没有想到过的。

净利润收益率方面，最大的是新城控股，只有他们还能发挥出“葵花宝典”这种功夫，净资产收益率不仅以22.7%，排名最高，还超过了其20.5%的毛利率。为何要说他们用的是“葵花宝典”的功夫，而不是“降龙十八掌”呢？因为房企的运营效率受行业影响，都不太高，只有靠财务杠杆才能发挥出净资产收益率超过毛利率的情况，新城控股也不例外。

本处的“葵花宝典”指主要利用财务杠杆实现的超高净资产收益率，“降龙十八掌”是靠经营杠杆或者经营效率实现的超高净资产收益率。

当然不是说另外四家没有用“葵花宝典”，实际上都用了，只是绝招打到了棉花上，没有用出来该有的效果而已。

从两年的对比来看，虽然毛利率的排名没有变化，但五家开发商全部都在下跌是没有疑问的，下跌最快的是万科和保利发展，最低的是绿地控股，倒不是不想再跌些，而是差不多已经快到其成本的水平了。

净资产收益率方面，也是无一例外地全部下降，降速最快的是绿地控股和万科，都有超过一半多的下降，绿地更是跌得零头不到。我们注意到，绿地控股2020年也是发挥出来“葵花宝典”的，也就是净资产收益率比毛利率更高一些，这或许是其更能感觉到绝招的副作用，出招（降价和清库存等）更“狠”的原因。

A股五大开发商，也是国内最优秀的前十大房企，他们的日子就是这样的，2021年仍然在日进斗金，只是“斗”变得小一些了。但2022年会重新变大，还是继续变小？他们的日子还过得不错，中游和下游的那些开发商呢？我们有空再挑几家有代表性的来说说吧。