传将被保利收购，雅居乐紧急辟谣，却难以否认“缺钱”的事实

房地产行业正处于多事之秋。

比如某头部房企，一直处于风暴的中心而不能自拔；而“河南王”建业集团，也被传出向政府请求了紧急援助。

这一次，轮到了雅居乐。

近日，有消息称，雅居乐将被保利地产收购，已经完成尽调，近期会做出具体披露。

对于这一则传言，雅居乐紧急辟谣，并强硬表示，将通过相关法律手段维护自身的合法权益。

而作为该传言的另一个当事人，保利地产的态度就显得暧昧了，“不能说有，也不能说没有，如果达到条件，公司会进行公告”。

保利地产如此表态，直接将雅居乐置于万分尴尬的境地。

在白丁君看来，无论这一传言是否属实，雅居乐“缺钱”的状态，基本坐实了。

盈利靠“卖子”，“绿档”靠永续债和“明股实债”

从刚刚披露的2021年半年报来看，雅居乐上半年的各项业绩指标并不差。

数据显示，雅居乐上半年实现营业收入385亿元，同比增长15.1%；实现净利润64.71亿元，同比增长2.1%；归母净利润52.90亿元，同比增长3.2%。

虽然在今年上半年，雅居乐的毛利率下滑6.2个百分点至28.11%，净利率下滑2.2个百分点至16.77%。但是在整体房地产行业盈利能力下行的大背景下，雅居乐如此利润水平也是可以接受的。

在负责方面，雅居乐更是宣称“三道红线”全部达标。其中，净负债率降至45.3%；剔除预收款后的资产负债率为68.4%；现金短债比为1.18倍。

不过，雅居乐这份看上去还不错的半年报，经不起细琢磨。

比如，据半年报显示，今年上半年雅居乐的其他收益一栏录得42.53亿元，而在去年同期，这一数字为28.32亿元，增长达到50%。

而在雅居乐的其他收益中，41.37亿元源自出售子公司收益，在其他收益的占比高达97.27%。

也就是说，在其他收益等项目的帮助下，雅居乐上半年净利润也得以实现正增长。 而“卖子”获得的41.37亿元收益，更是占到了雅居乐归母净利润78.2%的比例。

再来看雅居乐的“三道红线”的全部达标。半年报显示，雅居乐的永续债在今年上半年缩减了6亿元，但仍有130.1亿元的规模，占净资产比重接近20%

由于永续债不计入有息负债，使得雅居乐的“三道红线”看起来达到了“绿档”。

此外，半年报显示，今年上半年雅居乐的少数股东权益大增，从上年同期的100.11亿元增长至今年上半年末的218.83亿元，增幅达118.59%，使得其少数股东权益占比达到了24.32%。

但是，雅居乐少数股东权益的大增没有带来对应分配净利润的增长，上半年归属少数股东的净利润只有6.5亿元左右。少数股东权益与对应收益的不匹配，雅居乐或坐实“明股实债”的嫌疑。

上半年“卖子”和频发新债，推子公司上市失败

我们从上文内容已知，雅居乐通过“卖子”，才使得其上半年的利润水平不至于那么难看。

此外，雅居乐的真实负债水平也并不好看，尤其是130多亿的永续债，由于利率很高，很可能进一步削弱雅居乐的盈利质量。

从2021年6月赎回的1亿美元永续债来看，利率已经达到了8.55%，明显高于其2021年上半年5.96%的实际借贷利率。

从“永久资本证券持有人应占收益总额”一栏也可以看出，130多亿的永续债，上半年分得净利润高达5.08亿元。要知道，218.83亿元的少数股东权益，分得的净利润也不过6.5亿元左右。

既要保证利润水平，又要降低真是负债、尤其是置换高利息的永续债，那么，雅居乐今年上半年的主要动作，就是“卖子”和发新债。

8月底，雅居乐发布公告称，拟发行4亿美元债券，于2022年8月31日到期，票面利率4.85%。而此次发债所得，正是要“以新换旧”。

事实上，今年上半年，雅居乐频繁融资。

5月11日，雅居乐宣布发行了3亿美元债；5月24日，雅居乐宣布获两笔定期贷款贷，分别为52.53亿港元及2850万美元。

5月28日，雅居乐利用股权融资方式配售32亿港元；6月1日，雅居乐公告称，发行于2026年到期的本金总额1.5亿美元额外票据，按年利率5.5%计息。

7月16日，雅居乐再次发布公告称，拟发行2025年到期的优先票据，发行规模为3.14亿美元，票面利率为5.5%。

这些还只是“小钱”。1月19日，雅居乐国内的发债平台——番禺雅居乐曾发布公告，拟公开发行公司债券“不超过82.47亿元（含82.47亿元）”。不过后来下调为“不超过70亿元（含70亿元）”，减少了12.47亿元。

之所以下调发债规模，原因在于番禺雅居乐的规模“不够格”。

为了方便进一步发债，雅居乐一不做二不休，直接地产开发板块全部注入番禺雅居乐。

如此看来，为了能够筹钱，雅居乐真是到了“无所不用其极”的地步。

另外，雅居乐还在上半年力推旗下雅居乐雅城港交所上市。目的很明确，一是为了做大所有者权益，以此降低负债水平；另一个就是为了圈钱拿现金。

不过，就在近日，雅居乐雅城港交所冲击IPO宣告失败。

值得注意的是，雅居乐雅城上市失败与此次“雅居乐将被保利地产收购”的传言，时间上基本重合。

这或许存在着某种联系旗下子公司上市圈钱失败了，只得另想别的方法了？

写在最后

雅居乐“缺钱”得“蛛丝马迹”太多了。

前不久，雅居乐优化集团组织结构。而有消息称，所谓“优化”，无非就是大裁员、减少支出。

种种迹象都表明，雅居乐真的缺钱。

显而易见，当前的房地产行业，正处于前所未有的危机之中。而雅居乐要想在这场行业的变革大潮之中保住真身，要做的还有很多。