东北证券保利地产投资上行销售稳增，两翼业务稳健增长

       乐居财经讯 李礼 4月23日，东北证券发布保利地产研报。

       事件公司发布 2020 年度报告，报告期内实现营业收入 2432.08 亿元，同比上涨3.1%，实现归母净利润 289.48 亿元，同比上涨 3.5%。

  毛利率下降幅度较小，净利润率小幅优化。利润率方面，期内公司实现毛利率32.59%，同比-2.39pct，公司毛利率下探主要系 2017~2018 年所获高地价先后进入结转期，在限价下利润空间收窄；实现归母净利率 11.91%，同比+0.06pct，同期实现投资收益 61.41 亿元（同比+65.9%，合作项目陆续进入结算通道），营业税金及附加 184.95 亿元（同比-15.3%，本期结算项目利润率下降导致土增税同比16.3%），有效对冲毛利率下滑的影响。此外，期内公司集采率达 95.3%，同比+3pct，集采的规模效应助力建安成本降低。截至期末录得合同负债 3664.99 亿元，同比+11.5%，覆盖 2020 年营收 1.51 倍，未来业绩增长确定性强。费用率方面，期内三费/营收为 5.9%，同比+0.2pct，销管费用/营收为 4.6%，同比持平，财务费用/营收为 1.3%，同比+0.2pct。

  销售稳增拓地力度上行，两翼业务稳健增长。期内公司实现销售金额 5028.48 亿元，同比+8.9%，回款率维持 93.6%的高位水平；实现销售面积 3409.19 万方，同比+9.2%；实现销售均价 14750 元/平，同比-0.3%。结构拆分方面，分区域来，华南、中部、华东、华北、西部、东北、海外区域销售面积占比分别为 33.7%、17.3%、15.0%、12.0%、11.3%、5.6%、5.1%；分线来，一、二、三四线销售面积占比分别为 7.2%、39.3%、53.5%。拿地方面，期内公司拿地面积 3186 万方，同比+18.9%；拿地金额 2353 亿元，同比+51.3%，38 个核心城市占比达 83%；楼面价7385 元/平，同比+27.3%，拿地金额/销售金额 46.8%（同比+13.1pct），楼面价/销售均价 50.1%（同比+10.8pct）。整体来，公司本期楼面价上行较为明显主要系拿地金额口径下的一、二线城市占比提升（一、二线城市占比分别提升+2.1%、+11.6%），而从我们根据各个新增项目楼面价以及周边销售均价估算的整体拿地静态毛利率来，公司本期拿地静态毛利率 35.8%与上期基本持平，公司在 2020 下半年加大投资力度且投资聚焦于高能级城市的核心区域，得益于稳健财务带来的逆市拓地优势，公司本期拓展溢价率仅为 13%，低于行业平均溢价率水平。截至期末，公司土储 17096 万方，其中 38 个核心城市占比 65%，其中待开发面积 7747 万方，可满足公司 2-3 年的开发需求。两翼业务方面，公司本期实现营收 154.32 亿元（同比+36.5%），占比 6.3%（同比+1.5pct），其中保利物业实现营收 80.37 亿元（同比+35%），在管面积达 3.80 亿方，合同面积达 5.67 亿方；保利商业新签约购物中心 20 个，截至期末已开业大型购物中心 26 个，开业面积 178 万方。

  融资成本低位优化，三道红线稳居绿档。期内公司融资成本为 4.77%，同比0.18pct。三道红线方面，公司资产负债率（扣除合同负债）为 68.74%，净负债率为 56.65%，现金短债覆盖比为 1.82，位居绿档。有息负债结构来，短期负债占比为 21.8%，同比-2.9pct；长期负债占比为 78.2%，同比+2.9pct。

  投资建议维持公司买入评级，考虑顺周期投资力度上行及“两集中”下央企优势凸显，小幅上调公司目标价至 21.51 元；考虑公司结算节奏慢于预期，小幅下调公司 2021-22 年 EPS 至 2.62、2.92 元，预计 2023 年 EPS 为 3.18 元，对应2021-23 年的 PE 分别为 5.40、4.85、4.45 倍。

  风险提示疫情反复存在不确定性；业绩预测和估值判断不达预期。

章来源:乐居财经