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地产为什么不涨?还有没有机会?

  • 作者:2Uin
  • 2021-02-06 21:21:59
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到保利地产的粉丝球友,痛苦的坚持着持仓,上周我们发了个保利地产年线截图,承诺说写一篇基本面分析的章,解释为什么地产龙头还在地趴着,非龙头地产阴跌不止。现在把字码上,中关于万科和保利,没有列举详细数据,有兴趣的球友可以自行F10

一、地产的地位每况愈下,已经沦落到政策限制的地步了。

地产曾经是国家经济发展的拉动引擎,起过经济支柱的作用。但是,地产股从未像新基建一样被爆炒过,现在地产的地位不重要了,反而被爆炒,逻辑上说不通。地产地位的下降,地产股面临着几个压力

1.贷款收紧,地产行业严重资金困难,甚至现金流断裂。

国家支持地产行业的时候,地产股从银行拿贷款很容易,地产公司拿到地就可以申请贷款,而现在银行对于地产放款比例限制政策,使地产公司的资金陷入紧张状态,尤其是杠杆率较高的企业,日子太难了,华夏幸福的资金暴雷,就是一个缩影。杠杆较高的企业,比如华夏幸福,在政策宽松的时候,房企贷款到年底还不上是常见现象,银行过去采取借新债还旧债的办法,俗称“倒贷”。但是政策收紧,借新还旧行不通了,银行爱莫能助小的房地产企业,在现金流断裂的时候,可能面临破产风险。

2.房价控制带来的销量走低和毛利率走低。

核心城市,房主不炒,这是国策。

京沪广深等核心城市,买房摇号的现象,可见政策管控下的独特现象。房子不能随便买,使增量减少。房价不让涨,土地价格涨,各种材料成本涨、人工涨,处处挤压房产企业的利润,利润率有走低的趋势。

3.房地产市场全国不均衡发展,房企发展更加困难。

全国房价处于高位,除了一二线城市,三线城市房价涨跌不一。房价上涨趋势的城市,政策限制较多,房价放开的城市,房价上涨缓慢甚至多个城市房价下跌。房地产是人口决定的,随着人口向大城市和发达地区转移,东北、西北等地区,人口流出压力大,房价下降趋势难以阻挡。房企在发达城市,没有银行的支持,靠现金竞拍拿地,只有现金流很好的企业才能做到,中小房企越来越难。

二、A股的逻辑是增长,没有增长预期的企业,资金不会关注

房企现在市盈率和市净率都很低,估值这么低,资金为什么不青睐?为什么宁肯去买估值189倍的中国中免,也不愿意买估值5倍的地产?A股的主要参与对象是公募基金、私募、散户、产业基金,这些角色,没有哪一个是想买入股票吃股息的,都想低买高卖吃差价。既然是为了吃差价,那么估值高低就放在第二位了,第一位的是能不能涨。市场预期能涨的股票,估值高也有资金关注,尤其是市场上很多散户,多高都敢买。当市场普遍预期地产股未来增长空间不大的时候,就没有主力资金进场。

三、资金分流港股,A股失血严重,地产不具备启动条件。

截止2月5日,北向资金净流入500多亿,但是南下自己流入3600多亿。大资金都去港股报团,A股整体堪忧。这种情况下,资金在核心板块里报团以求维持盘面稳定。

这种极端行情,少数上涨多数下跌的趋势,如果没有政策干预,短期内难以改变。这种资金分流严重的情况下,地产股被启动的可能性很小。

四、地产股有没有机会

1.我们认为有机会,地产龙头有机会将来走出独立行情。这是因为行业进入平稳期之后,竞争会加剧小企业淘汰出局,优势逐步向头部企业集中。

万科,地产龙头。现金流良好,是房企里负债率最低的。万科除了地产,还有物业、公寓、商业、物流。万科孕育的分支业务,都有分拆上市的潜力。将来会逐步被市场认同。

保利地产是央企,土地储备丰厚,资金状况可以接受,处于历史低估值区域,将来随着市场预期升温,也有走好的可能。

分析地产股,要从土地储备、资产负债率、现金、预期结算规模等着手,在此不再列举其他企业。我们认为,地产股以后没有板块大涨的机会,但是随着时间推移,头部企业有一个估值修复的过程。

上周,我们发一篇讨论,用保利地产的年线,从技术上,今年没有大涨机会,上涨机会在明年。这只是从技术上,从基本面上,今年头部企业如果交上靓丽的年报,人们对增长预期升温之后,股价上涨就是水到渠成了。



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