朋友，你这是三个问题，拿地逻辑改变否？周转率问题？

朋友，你这是三个问题，拿地逻辑改变否？周转率问题？房价下跌影响？我试着回答下
第一，拿地逻辑公司近年虽然加快房地产业务规模，但拿地逻辑是不变的，只不过来以旅勾地变成以旅勾地为主，竞拍收购为辅，毕竟旅协议拿地谈判时间长，规划长，跟不上公司当前业务扩张节奏。
第二，周转率问题我们一直觉得旅本身建设期肯定长，但这个不是房地产业务低周转的根本因。我们觉得来周转低的因是公司管理能力，经营理念和公司战略定位决定的。因为这个房地产业务周转是指拿地到预售、到交付的完整业务周期流程走完，而不是单纯的资产周转率高低问题。
第三，房价下跌影响虽然近年拿地方式多样化，可能适当抬高综合拿地成本，但公司也说了会力争保持当前收益比率，所以公司拿地时应当会从各种方式的拿地比例、拿地时间、开发方式，以及推盘节奏和不同拿地方式的项目搭配来推盘，以此控制综合成本和毛利率。
另外，我们觉得，只要房价不发生雪崩，对于华侨城这种低成本拿地开发商，影响不大！正如我们现在说房价跌20%都不会亏损还会有不错盈利正是如此。因为，房价跌的同时，缴纳的土地增值税会相应降低，导致利润缩水没那么严重。正如2019年保利地产房地产业务收入2237亿，利润279亿，土地增值税193亿！华侨城房地产业务收入约540亿元（整体600），约保利地产的25%！净利润123亿，约保利地产的的45%！但土地增值税119亿，却是保利地产的61.66%！！也就是土地增值税下降幅度（土地增值税采用超额累进税率）远大于利润下降幅度，会抵消部分对利润的不利影响。华侨城之前依托旅资源拿地的传统逻辑，同时导致了其高毛利率和低周转率的特征。而近3年大规模拿地，脱离了有逻辑，可能无法保证新拿的地块儿的绝对低价和高溢价。如果未来几年房价大幅上涨，可能重演恒大、融创的奇迹。但如果房价下跌，有可能会使其陷入困境。我猜想，这一或许是资本市场对华侨城的顾虑所在。

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