【年报有料(8) | 保利物业】国企老大哥你怎么了？(2020H1）

【年报有料(8) | 保利物业】国企老大哥你怎么了？(2020H1）

 | 唐卓

2020年上半年的年报披露期已过半，保利物业作为市值最高的国有物企，也向投资者们交上了一份成绩单，这份成绩单的得分如何呢？近期保利物业的股价表现给出了答案。以报告发布日8月24日为基准，往前统计14个交易日的累计跌幅为-7.6%，报告披露完第一个交易日收盘价跌破-10%，当日盘中最低报价66.5港元/股，创四个半月最低。

                                                                                                                   图片来源WIND

如此惨痛的股价表现，也很大一部分表达了投资者们对保利物业上半年业绩的失望，2020年上半年保利物业多项核心指标增速刹车甚至是倒车，比如毛利率创近三年同期最低，一向领先行业的ROE出现了断崖式下跌，投资回报率也较往年同期出现了较大下滑.....同样受到了疫情的影响，为什么保利物业反应如此之大。

01

毛利率全线倒车，盈利能力再受质疑

保利物业的盈利能力一向游离于行业平均水平之下，2019年年报数据保利物业以20.3%的毛利率与同为国有物企的中海物业同处于行业末游，但保利物业的净利率还是比中海物业低了约1.6个百分。

                                                                                 数据来源各企业公告、嘉和家业整理

最新发布的半年报，显示保利物业上半年的毛利率为20.4%，虽然与2019年末基本保持持平，但较往年同期，却创了近3年同期毛利率最低位，较2019年同期下降了3.2个百分，成为已发布半年报物企毛利率下滑最大的企业。

仔细拆分毛利率的细项，保利物业的三大业务板块基础物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务，三个板块的毛利率全线倒车，2020H1的基础物管的毛利率17%，较上年同期下降1.1个百分；社区增值服务毛利率为30.2%，下滑最大，较同期下降了近14个百分；非业主增值服务板块的毛利率为20.7%，较同期下降了0.6个百分。

                                                                                                              数据来源企业公告

基础物业管理服务和非业主增值服务板块的毛利率受到的影响较为有限，毛利率的微弱下滑也是可以理解作为国有企业，疫情期间防疫成本投入以及半年报中披露说公共设备维养投入，导致基础物管利润受到一部分的侵蚀。

保利物业的非业主增值服务毛利率下滑，主要因为疫情耽误了项目进展，前期投入的成本兑现受到耽搁。

社区增值服务近14个百分的断崖式下滑令人乍舌，同样受到疫情的影响，其他上市物企的社区增值服务板块却成为了新的利润增长。

保利物业半年报中给出的解释暴漏了企业面对新业务创造利润能力的欠缺，报告中解释由于疫情影响，入户式增值服务、社区媒体和社区空间等高毛利收入渠道受到阶段性影响，导致收入的大幅下滑。

为了弥补影响，和大多数物企类似，保利物业疫情期间大力发展的社区配餐服务，成为社区增长服务收入占比提升2个百分的主要因，但从毛利率大幅下滑可以出，保利物业在发展新业务时没能将收入和利润同步提升上来。

02

新增与退出出现失衡，未来成长性堪忧

保利物业半年报中披露的管理规模数据比较糟糕，合约管理面积与2019年同期比较，增速仅为8.5%，暂列已披露上市物企最后一位，甚至与2019年末相比，合约管理面积甚至出现了倒车的现象，截至2020年6月末，合约管理面积约4.93亿平方米，2019年末的合约管理面积约为4.98亿平方米，相比而言减少了约500万平方米，意味着保利物业上半年退出和新增出现了失衡局面。

将合约管理项目按照来源区分，来自关联房企的项目增加了约0.09亿平方米，但来自三方的合约管理项目减少了近0.14亿平方米。报告书中给出的解释是由于个别较大面积的三方项目到期退出。

上段提到的保利物业正面临新增和退出失衡的局面，很多投资者会面临一个问题，保利物业未来的增长性会如何？

毕竟保利物业主要的项目来源方保利发展也正陷入销售降速的泥潭中，保利地产的半年报中显示，上半年实现签约销售额2245.36亿元人民币，同比下降11.1%，降幅大于大部分头部房企，大降速的保利地产能否在未来依旧为保利物业提供稳定的项目来源，在投资者心中画了一个大大的问号。

简单按照合同面积/在管面积的方式测算下保利物业未来的成长性，发现保利物业的值为1.56，比去年年底呈现了下滑状态，意味着未来成长的确定性降低。

虽然保利物业的规模增速下滑，但其业态多元化进展还是值得肯定的，特别是在非住宅物业领域的进步还是有目共睹的，非居业态在管面积增长至约1.67亿平方米，于在管规模中的比重约为52.7%，上半年非住宅物业的物业管理收入 约6.56亿元，较2019年同期增长约42.9%，占物业管理总收入比重同比提升3.6个百分至28.7%。

同时作为保利物业近几年重发力的城市服务领域取得了不错的成果，上半年成功签约洛阳市涧西区道路清扫保洁服务、郯城县城乡环卫等环卫服务项目。

结语

嘉和家业观

保利物业作为目前物管行业的代表型物企，业绩结果的变化也会被放大，增收不增利一直成为保利物业的吐槽，虽然作为国企，各项难以削减的成本严重侵蚀了保利物业的利润空间，但物业行业正面临转型升级到关键时刻，社区增值服务逐渐成长为新的利润爆发，保利物业需要抓住时代的机遇，增加该领域收入的同时也要将利润提升上来。

另外，保利物业在传统物业管理业态上过度依赖于保利地产，现在保利地产遇到黑天鹅事件销售降速，传导效应下保利物业未来两三年内的可靠项目增长性受到质疑，所以保利物业需要加快三方优质项目的外拓步伐，城市服务也需要加快推进，毕竟下阶段随着恒大金碧物业、融创服务等一批巨型物企上市，头部物企之间的竞争也会加剧，留给保利物业的时间真的不多了。

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