房地产板块大涨，龙头房企强者恒强？

大盘今天整体上维持一个横盘震荡的走势，明显强于昨天外盘的表现，可以到外盘对A股市场的影响正在逐步减弱。可惜的是虽然尾盘指数不断反弹走高，但是并没有成交量的配合，反弹成色并不是十分足，所以这里暂时还是作震荡，短线可以继续等待市场方向上的选择。当然，我们对于整个3月份的走势还是好的，这一在周末的价投章中也有具体的说明。

外围市场冲不小、逻辑未坏

受海外疫情扩散的影响，上周外围市场均出现了比较大幅度的下挫，全球主要股指全线收跌。其中日韩作为受疫情影响较大的两个国家，权益市场回调幅度将近10%，欧美市场主要股指跌幅更是在10%以上，表现同样惨淡。疫情的冲成为最近市场讨论的热，市场如何表现也成为投资者关心的主要问题。我们认为海外疫情的冲确实不小，但当前市场上涨的逻辑也并未破坏。

一、A股市场此前上行的两个主要逻辑科技股盈利周期向上和流动性政策宽松，都没有发生变化

从科技股盈利的角度，大体从2019年三季度开始，我们发现中小创公司的盈利周期上行拐出现了，创业板三季度ROE出现拐头向上的迹象。并且从目前已经公布2019年年报业绩预告的情况来，创业板公司在2019年四季度业绩增速出现了明显上升，盈利周期向上的趋势在持续，这也是创业板一直保持强势的主要因。虽然短期市场动荡，科技股也是大幅回调，但是从行业发展角度依然是持续上行的，只是从短期操作上需要小心涨幅过大的个股。从流动性的角度，“稳中求进”是当前主要的政策基调，稳增长要求货币政策将是易松难紧。2月17日，央行下调MLF利率10个基。2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的LPR显示，1年期下降10个基至4.05%，5年期以上下降5个基至4.75%。并且市场对于后续央行降息降准同样存在较大的预期。

二、作为全球风向标的美股市场对利率的依赖度高，对基本面依赖度低。虽然美联储昨晚降息后美股反而大跌，但是后续依然有望成为有力的政策支撑

美股走了十年慢牛，我们认为除了传统意义上的盈利增长和因为利率下行带来的估值提升以外，一个重要的因素就是美国上市公司大量的股份回购。在全球低利率环境中，大量的美股上市公司发债回购股票提高ROE和EPS，进而推高股价，随着股价的提高，上市公司有动力进一步发债回购，形成正反馈。这个逻辑链条对基本面的依赖度低，而对利率的依赖度高，目前美债利率达到历史最低，我们认为将美股下跌视作调整而非趋势逆转更合理。如果将美股下跌视作调整，历史标普500指数调整的上限大概在15%，美股标普500指数1980年以来跌幅超过20%的只有三次，1987年股灾、2000年科网破灭、2008年危机。即美股一般调整的上限大概幅度大概在15%左右，而本轮标普500指数自高以来已经下跌了12.3%，从幅度接近历史上限，短期风险释放得已经较为充分。

三、行情表现上，我们认为后市影响市场走势的重要因素包括三个方面

1、宏观政策；2、境内外疫情的扩散和控制情况；3、经济数据。进入3 月，经济数据空窗期结束，即将公布的2 月经济数据或受疫情冲存在超预期下行风险，2月PMI数据大幅回落也可能继续影响3月份经济运行。不过在经济运行存在较大压力的背景下，管理层积极推出稳增长政策依然是大概率事件，在新基建、减税降费、贷等方面加大支持力度依然可期。

我们建议重关注地产行业，今天在科技股回调的情况下也是带着大盘反弹。一是地产行业无论绝对估值还是相对估值都在历史底部，二是在逆周期政策调节下，后续地产政策在边际上或将有所放松。简单说就是低位、低估值，加上密集的房企支撑政策。

疫情导致销售下行显著，龙头房企抗扰能力强

1、受疫情影响，2月TOP100房企销售下降近4成

根据克尔瑞公布的2020年2月百强房企销售榜单，2月TOP100房企销售金额为3256亿元，环比增速为-44%，同比增速较上月下降26pct至-38%；1-2月TOP100房企累计销售金额为9027亿元，同比增速为-23.72%。由于新冠疫情的影响，多地发暂停售楼处营业，导致返乡置业的需求受到一定的冲，整个2月百强房企销售大幅下滑。我们认为疫情的影响只是暂时的，需求延后但不会消失，随着疫情的好转，企业复工复产逐渐增加，2季度销售弹性加大。

2、不同梯队房企销售下降呈现分化，龙头房企抗市场扰动能力强

2020年2月不同梯队的房企销售门槛呈现不同程度下降，TOP3、10、20、50、100房企的销售门槛分别为268、59、31、13亿元，同比分别为-19.0%、-39.8%、-56.8%、-53.3%。不同梯队房企的销售增速普遍下降，TOP1-3、TOP4-11、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100房企2月销售同比增速分别为-17.4%、-27.3%、-46.8%、-51.9%、-52.5%，增速分别较2020年1月-22.2、-0.9、-33.3、-43.2、-30.9个百分。新冠疫情给房企销售带来一定的冲，冲程度分化较为明显，龙头房企凭借多元销售渠道和品牌影响力显示出了较强的抗市场扰动能力。

3、恒大线上营销效果显著，销售逆势翻倍

2020年2月销售金额超过100亿的房企数量为7家，同比减少1家，环比减少7家，分别为恒大（465.4亿）、碧桂园（300.0亿）、万科（267.7亿）、保利（266.7亿）、绿地（170.9亿）、中海（137.5亿）、融创（121.2亿）。从2月单月同比增速来，TOP30房企中，除恒大（125.2%）、华发（74.5%）、绿地（10.5%）三家房企，其余房企销售均呈现负增长，其中保利、万科、招商蛇口、金地销售增速分别为-19.3%、-39.2%、-71.54%、-56.5%。恒大采用的线上营销策略效果显著，销售逆势翻倍，或开创房企新的销售模式。

投资建议房地产板块PE/PB分别低至8.5/1.3倍，处于历史低位；主流房企2020年PE低至6倍。四季度以来的行业稳态被打破，后续政策逆周期调控力度加大可期，政策调控弹性的加大和流动性的增强将推动地产板块的修复回升。地产板块具备较高的配置价值，当前板块估值低、分红比例较高，具备较强的吸引力，在当前的行业背景下，头部企业具有安全边际且内生性增长力更强，有望获得更好的表现。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科、保利地产，销售增速高于行业平均，业绩释放较充分的阳光城。