正荣服务“弱冠之年”赴港IPO 靠兄弟公司帮衬“体犹未壮”

物业公司成为2019赴港上市的香饽饽，但外拓能力疲软的正荣服务，背靠的大树也不好乘凉。

将物业服务拆分并赴港上市，正在成为房地产企业新的热流。

2020年新年伊始，正荣集团旗下物业管理公司正荣服务集团有限公司（以下简称“正荣服务”）向港交所提交了招股说明书，成为2020年首家向港股提交上市申请的物业企业。

这是继正荣集团旗下正荣地产(06158.HK)于2017年上市后，正荣集团第二家赴港上市的企业。

将物业服务拆分出来赴港上市，正荣集团并不是首家吃螃蟹的房地产企业。在刚刚过去的2019年，已经有9家物业公司成功在香港主板上市，共募得了105.67亿港元。其中就有保利地产拆分出来成功上市的保利物业，一举募得了46.80亿港元。

正荣集团显然也是中了这个香饽饽，在2020年1月2日便赴港递交了申请书。

不过，也有业内人士指出，给公司创造了主要收益的正荣地产业绩已经开始呈现疲态，且资金明显承压。尽管正荣服务也在致力于外拓发展，但遗憾的是，其外拓能力显然力不从心。

即使能够如愿上市，正荣服务将如何解决内生乏力、外拓不足的难题，值得投资者关注。对此，发现网亦就相关问题向正荣服务发送了采访函以求释疑，但遗憾的是，截至发稿日，正荣服务没有作出合理解释。

高企的人工成本拉低毛利率

成立于2000年的正荣服务即将迎来20岁的生日。而公司的背后，是正荣集团这家2019年新晋的千亿级房地产企业。

从递交的招股书数据来，“弱冠”之年的正荣服务业绩似乎正往好的方向发展，其净利润增速已经超过了90%，最近一期的净利润增速甚至达到了155%。

（公司近年来业绩情况 数据来源招股书）

数据显示，2017年-2019年9月30日，正荣服务分别实现收益2.73亿元、4.56亿元和5.17亿元，2018年和2019年9月30日，公司收益同比增长率分别是67.2%、61.2%；同期，公司实现净利润分别为0.20亿元、0.40亿元和0.74亿元，2018年和2019年9月30日，净利润同比增长率分别是94.6%、155%。

不过，尽管收益和净利润均呈现大幅增长趋势，但正荣服务实际上“体犹未壮”，即使收益达到了5.17亿元，但净利润却仅0.74亿元。

偏低的净利润与正荣服务的销售成本不无关系。数据显示，统计期内，正荣服务的销售成本分别为2.02亿元、3.35亿元、3.44亿元，分别占收益的74.26%、73.46%、66.67%。

为何正荣服务的销售成本这么高?这与正荣服务的业务模式密切相关。

招股书显示，正荣服务的主要业务分为三部分，即物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。其中，物业管理服务是正荣服务的主要收入来源，统计期内，分别占收入的53.9%、54.3%和48.9%。

但正荣服务的物业管理服务毛利率整体偏低。统计期内，其物业管理服务的毛利率低于25%。

（公司毛利率情况 数据来源招股书）

众所周知，作为劳动密集型产业，物业管理的人工成本普遍高于其他行业。招股书数据显示，统计期内，正荣服务的人工成本分别约为1.46亿元、2.23亿元和2.24亿元，分别占销售成本72.8%、66.4%和65.0%。

高企的人工成本直接拉底了正荣服务的毛利率。数据显示，统计期内，正荣服务的毛利分别为0.7亿元、1.2亿元和1.7亿元，相对应的毛利率分别为25.8%、26.5%、33.4%。

虽然正荣服务的毛利率呈上升趋势，但遗憾的是，与目前港交所上市的物业管理公司相比，正荣服务的毛利率还存在较大的差距。同花顺iFinD数据显示，目前24家在港上市的物业管理公司2018年的平均毛利率为39.24%。

（港交所上市物业管理公司平均毛利率情况 数据来源iFinD）

另外，值得注意的是，正荣服务的另一业务来源也在压缩公司的整体毛利率。

近年来，正荣服务加大了外拓业务的开发，但遗憾的是，外拓项目的物业管理费用总体呈下降趋势。招股书数据显示，统计期内，正荣服务第三方物业开发商的平均物业管理费用分别为2.91元/平方米/月、2.22元/平方米/月、1.61元/平方米/月。

对于外拓项目物业管理费用下降的因，正荣服务表示，一是希望通过有竞争力的价格外拓项目使收入多元化，二是2019年外拓的项目属于新的物业类型，如工业园等。

而按照正荣服务的计划，未来还将加大外拓的力度。那么随着外拓项目占比的加大，持续下降的物业管理费用显然不利于正荣服务净利润的提升。

主要收益来源资金承压 外拓存不确定性

事实上，正荣服务要面对不仅仅是业绩能否保持持续高增长的问题，公司目前迫切要解决的是其兄弟公司正荣地产带来的隐患。

作为兄弟公司，正荣服务最初的诞生便是为了服务于正荣地产。

自成立以来，正荣服务的收益基本来自于向正荣地产提供物业管理服务，可以说正荣服务是正荣地产“奶大的孩子”。直到2017年，正荣服务才开始外拓发展。

但尽管如此，向正荣地产提供的服务依然占公司收益的近7成。数据显示，2017年、2018 年及截至2019年前三季度，正荣服务向正荣地产提供服务所产生的收益分別占总收益的88.2%、71.9%及67.7%。

（公司收益占比情况 数据来源招股书）

值得注意的是，正荣服务的“金主爸爸”正荣地产业绩开始呈现变数。

1月9日，正荣地产披露2019年12月未经审核经营数据。数据显示，2019年，正荣集团连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约为人民币1307.08亿元，同比增长21%。而2018年正荣地产的合同销售额同比增速为54%。这意味着，正荣地产2019年的销售额增速下滑了33%。

不仅销售额增速下滑。事实上，与其他房地产企业一样，正荣地产近年来资金压力明显加大。

数据显示，自2016年以来，正荣地产经营性活动净现金流持续下滑，2016-2019年上半年，公司经营现金流分别净流出16.6亿、42.39亿、26.64亿、77.23亿元。

（正荣地产的经营现金流情况 数据来源iFinD）

经营现金流持续流出的同时，正荣地产的负债情况也不容乐观。

正荣地产历年的财务数据显示，公司有息负债总负债从2016年的370.23亿元，增长到了2019年上半年的525.29亿元；而公司总负债也从2016年的777.69亿元，增长到了2019年上半年的1262.18亿元。

（正荣地产的负债情况 数据来源iFinD）

负债大幅增长，经营现金流持续流出，正荣地产表现出了对资金的“渴求”。

1月8日，正荣地产就公告发行2.9亿美元的票据用于借新还旧。而据统计，在2019年，正荣地产已经连续发起了8起美元债，共计约20亿美元。

在正荣地产业绩放缓且资金承压的情况下，正荣服务的业绩是否会受到影响，显然值得关注。

尤其值得注意的是，尽管正荣服务在近年来加大了对外拓项目的力度，但显然不尽如人意。

招股书显示，2017年-2019年前三季度，正荣服务对由正荣地产所开发项目（不包括正荣地产及其他物业开发商共同开发的正荣地产并无控股权的任何物业项目）的中标率为100%，而对管理第三方物业开发商做开发项目的中标率分别约为22.7%、50.9%及27.6%。

在主要收益来源业绩承压、外拓存不稳定性的情况下，正荣服务未来是否能保持业绩增长，市场将给投资者带来答案。

（发现网记者 罗雪峰 饶霞飞）