房企“胆战心寒”1.46万亿债务到期，今年以来已有近百家房企破产

为了能够顺利“过冬”，房企也是加大了融资力度，百亿规模并不少见。

今年以来已有近百家房企破产

另一边，疫情不断发酵，房企面临压力越来越大。3月22日晚间，中国恒大公告，根据管理层目前所得的资料，预计集团2019年核心业务净利润和净利润均有较大幅度下降。3月23日中国恒大出现较大幅度下跌，截至收盘下跌16.89%，报收9.94港元。

统计数据显示，今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿，其中7月份是到期高峰，达到1490亿。与此同时，疫情加剧行业分化，据人民法院公告网的消息，截至3月23日，已有98条房企宣布破产的公告。

随着疫情进一步蔓延，卖不动房子的房企，终于开始面临巨大的生存问题。-甘俊 摄

龙头房企业绩承压

中国恒大在港交所的公告称，截至2019年12月31日，恒大全年度录得之核心业务净利润及净利润有所下降，其中核心净利润预期约为人民币408亿元，较去年下降约48％，净利润预期约为人民币335亿元，较去年下降约50％。对于利润下降的因 ，恒大表示，主要是由于售价较低的清尾销售楼宇在2019年交楼结转，引至交楼单价下降所导致。

根据恒大此前披露的数据，2020年的其销售目标为6500亿元，从目前来，想要完成年度计划，有一定压力。

即使龙头企业，在这波疫情中也难免损兵折将。3月17日，万科企业股份有限公司发布2019年度报告。报告期内，集团实现营业收入人民币3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比分别增长 23.6%和15.1%，实现销售金额6308.4亿元；截至报告期末，集团持有货币资金1661.9亿元，净负债率33.9%。

粗略，万科的业绩不俗，但仔细瞧，则暗藏隐忧。虽然其业绩在增长，但销售与净利增速已达近几年最低，这被市场解读作“经营绩效不及预期”“为平滑利润采用激进费用确认方式”等。业绩公布之后，万科AH股股价大幅跳水，至今跌幅均超10%。

而随着疫情不断发展，万科“压力山大”。万科总裁祝九胜表示，在销售方面，2-3月的销售金额同比减少了510亿元。对新房交付也产生了压力，以一季度为例，约有1万个客户存在交付延缓的可能性，预计全年将会涉及3.9万户业主延迟交付。开复工方面，比以往晚了40天，时间接近全年的四分之一。对现金流的影响也很明显，由于销售减少，销售回款也将同比减少。此外，疫情期间，还增加了防疫成本。这些都对万科未来1-2年的结算产生了一定的压力。

群益证券（香港）分析师沈嘉婕分析认为，今年1-2月，受到疫情影响，房地产成交量大幅下跌。全国房地产销售面积为0.85亿平方米，同比增长-39.9%；销售金额为0.82万亿元，同比-35.9%。

中地产首席分析师张大伟分析认为，随着疫情进一步蔓延，卖不动房子的房企，终于开始面临巨大的生存问题。此外政策面继续收紧房地产，“房住不炒”依然是主基调。这让政策救市的如意算盘落空，导致房企的股价出现明显调整。

“个案的热销不代表市场真实和全面情况，整体，市场的确存在极少数热销，但这些项目基本都是老项目后期，价格平稳或者价格优惠部分房企捏造销售额，事实上大部分房企实际真实的销售额度跌了90%左右。除了个别龙头企业重新定义了成交，将预定算成签约。部分企业甚至已经开始1元订房、10元订房。事实上，房企的求生欲非常浓了！”张大伟表示。

图/图虫

一线楼市再现局部“抢购”

“一个本来只想考及格的学生，竟然考出了100分。”

这句话用来形容蛇口太子湾再合适不过。作为深圳疫情稳定后第一个开售的千万豪宅项目，开发商本抱着试试的态度，没想到购房人热情高涨，开盘即售罄。

不仅是深圳，不仅是豪宅，这样好卖的房子还有很多。3月份，随着售楼处逐渐开放，一线城市的不少项目迎来了开门红。

3月7日，蛇口太子湾·湾玺开盘，单价8-11万，总价2000万起、最高超过5000万，70套公寓当日清盘，12分钟卖了3.6亿。

本佛系的开发商彻底兴奋了。3月13日，湾玺趁热打铁推出14套房源，4200万/套起步，仅8秒就售罄，卖出6亿。

豪宅如此，刚需盘也有代表。3月16日晚，沙井万科星城开盘，288套公寓仅用7分半钟售罄，收金近3亿。

如果说深圳是因为去年底的热度持续，那么北京楼市的复苏就更为明显。

据第三方机构中地产调，北京3月以来至少有40多个项目出现多套房成交；3月第二周成交23.04亿元，环比上涨30%。

3月第二周的上海新建商品住宅成交68149平方米，环比上涨26.10%；全市总计成交578套新房。这是自1月下旬以来，新房单周成交量最高的一周。

同时，受疫情阻挠线上选房依然火爆。新一线城市杭州热度超过了广州，万科天空之城196套房源三个半小时售罄。3月杭州预计有64个楼盘入市。

宅家已久的人们迫切地走出来房、买房，这股“抢购潮”也早已在土地市场中蔓延。

中指研究院数据显示，虽然前两月销售成绩不佳，但是一线城市的土地市场却呈现出异然的境况。前两月北京和上海的土地出让金额分别达到673亿元和619亿元，排在前两位，土地出让金额TOP10城市仍集中在一二线城市。

TOP10企业1-2月拿地总额1413亿元，占TOP50企业的49.4%，国企、央企依旧是拿地主力。绿城在2月拿地最多，总共拿下10宗地，总金额达271亿。

华润置地排在第二，2月在北京买下3宗土地，耗资171亿元，其合作对象为中交、住总、首开和北科建。

这样的情景一直延续到了3月。中统计显示，3月截至9日，合计成交过5亿地块20宗，杭州最为火热，售出4宗地块共79万平方米。

值得注意的是，此轮复苏无论是销售还是土地市场，都更集中于一线城市，北京、上海这两个压抑已久的城市表现最为明显。

而疫情期间突至的这波热潮，业界普遍认为与疫情下流动性宽松有关。2月，央行下调了1年期MLF利率10个基，3月再定向降准共释放长期资金5500亿元。

随着16日美国的超级量化宽松计划出炉，方正证券首席经济学家颜色表示，今年或还有两次降准机会。

中地产分析师张大伟认为，降准缓解了房企资金压力，有利于楼市降幅放缓，也让那些资金充沛的开发商更有余力去买地。

同时，降准之下房贷利率下行，也刺激了需求。58安居客房产研究院首席分析师张波认为，2月份央行调整了LPR报价，购房者房贷利率会减少，拉动市场提升。

房企生存和安全更重要

在记者调研过程中，一些开发商对突然涌上门的购房者显然没有预期，连称没有想到。

“本以为过了3月人们才会来房，我们近期重都还在线上推广。”一家在2月份线上卖房非常活跃的开发商人士坦言，公司现场售楼处准备不足。

不过，放在整个城市甚至全国的背景下来，3月以来这波热情买房的人仍然是少数，楼市整体难言回暖，有些人期待和去年一样的“小阳春”，还远没有到来。

张波预计，从商品新房角度，4月份的成交量同比去年可能会接近或持平。

这一判断显得乐观。对于当下及今年的市场，目前业界分歧仍然较大。

据不完全统计，疫情期间，全国20余个省市相继出台针对房地产的 “救市”帮扶举措，主要是帮开发商缓解资金压力。

但其中的一些举措被叫停。比如驻马店因降低首付比例政策被约谈等，同时海南省在疫情期间加码调控，推出全省域现房销售。

深圳市房地产中介协会认为，高层在疫情期间，多次约谈对楼市“松绑”过度的城市，显示“房住不炒”以及不会将房地产作为短期刺激经济的手段，这一基调没有改变。

对于行业而言，在疫情结束后，市场不会出现“报复性上涨”行情，“慢牛”才是未来市场的“新常态”。

张大伟则称，房住不炒意味着限购、限贷、首付放开这类重磅政策难以出现，从而制约着楼市上行的空间。随着疫情的演变，甚至不排除有些城市会出现下跌。

在疫情影响一季度销售、占比全年超10%的情况下，多数业内大佬认为今年市场总量很难再增长，预计会在去年近16万亿的基础上下降，也就是说，会出现十年来的首次负增长。

房企们对今年的业绩目标也没有那么乐观。时代中国、越秀地产等纷纷调低了年度目标。越秀计划同比增11.2%，时代计划仅增5%。

对他们而言，速度已不重要，重要是的生存和安全。越秀地产董事长林昭远表示，疫情发生以来，公司的首要则就是确保现金流平衡，销售铺排和投资计划都要匹配现金流。

房企1.46万亿债务到期

融新还旧成为常态

3月5日地产指数下跌17%，大于沪深300的14.2%。由于跌幅明显，不少房企已经明确表示要回购“护价”。比如近期，宝龙地产按最高及最低价分别以每股4.15港元及4.04港元回购100万股公司普通股，【华侨城A(000069)、股吧】拟回购1.2亿-2.5亿股用于公司实行股权激励计划，每股回购价格不超过8元。

相比股价打折，房企即将到期的债务，则更是让房企胆战心寒。

本月中旬，北京大学汇丰金融研究院执行院长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松曾表示，今年房企的债务压力峰值在7月份。从统计数据来，今年房企境内的债券、海外的发债、房地产的托，加起来预计的债务是1.46万亿，从今年的月度分布来，一直是逐月上升，债务压力的峰值在今年7月份。

他指出，7月份到期房地产债务是1490亿，全年合计1.46万亿，今年房地产债务到期规模比2019年还有进一步的提升，疫情会使高负债率、高杠杆率的模式受到比较大的冲。

“对比具有代表性房企的现金流和到期债权，可以预期，他们必须要找到新的融资产品，或者是加速现金流的回笼。”巴曙松如是称。而克而瑞数据显示，受监测的95家典型房企到2020年到期的债务已达5000亿元。

为了能够顺利“过冬”，房企也是加大了融资力度，百亿规模并不少见。

3月18日，荣盛发展发布公开发行公司债券预案。本次发行的公司债券规模不超过120亿元（含120亿元），可分期发行，发行期限不超过5年（含5年），荣盛发展表示，募集资金拟用于偿还公司借款、调整公司债务结构、补充公司营运资金、改善公司财务状况或项目投资等用途。

泰禾集团3月4日晚间公告，公司拟面向专业投资者公开发行不超过120亿元公司债券，相关议案尚需提交公司股东大会审议。本次公司债券发行所募集资金扣除发行费用后拟用于偿还公司债务、项目建设、补充流动资金等用途。

此外，发行大额中期票据的上市房企不在少数。

3月17日，据交易所披露件，广州越秀集团股份有限公司3宗中期票据被交易商协会接受并获准注册，金额合计88亿元，核准日期为今年1月21日。其中，29亿元中期票据由招商银行和浦发银行联席主承销。另外一宗29亿元中期票据由兴业银行和浦发银行联席主承销。30亿元中期票据则由中国工商银行和中证券联席主承销。上述3宗中期票据注册额度自本通知书落款之日起2年内有效，在注册有效期内可分期发行。

从融资用途，多数房企融资是为了偿还前期贷款。部分上市公司发行了“疫情防控债”。

来源21世纪经济报道  记者叶麦穗、张晓玲

编辑林虹、李伊琳