年报评9丨龙湖集团优秀融资能力为逆势扩张护航

克而瑞研究中心 房玲、羊代红

导读

        新进11城，持续深化全国布局；融资基本盘稳定向好，助力逆势拿地。

【单城市产能下降8.7%至49.5亿，2020目标2600】2019年，龙湖累计实现销售金额2425亿元，同比增长20.9%，被世茂反超，未来行业前十之争仍然剧烈。2020年销售目标2600亿元，同比增速进一步放缓至7.2%。龙湖2019年有销售贡献的城市达49个，较2018年增加12个；平均单城市产能约49.5亿元，同比继续下降8.7%；单城市销售50亿元以上的城市有17个，销售贡献率达到79%。

【新进11城深化全国布局，部分城市消化周期较长】2019年龙湖持续扩大全国化布局，新进入11个城市中山、茂名、漳州、咸阳、惠州、太、海口、江门、徐州、扬州、长春。随着粤港澳大湾区的持续推进利好，珠三角城市存在较大的机遇，龙湖加大在珠三角区域的布局。从城市来，龙湖实行城市深耕战略，平均单城市土储建面124万方，单城市土储建面超过百万平方米的城市有20个，部分城市的土储消化周期较长。

【营收规模增速较大，核心归母净利率微降】2019年龙湖实现营业收入1510.26亿元，同比增长42.2%，毛利润507.97亿元，同比增速达28.5%，增速较于前两年的50%以上的增速下降明显。由于城市的限价政策不放松，随着龙湖一二线城市项目的结算，可能会进一步压缩龙湖的利润空间。扣除评估增值等影响后，龙湖2019年核心归母净利润率同比下降0.8个百分至10.3%。

【财务基本盘优秀，疫情下可逆势扩张】龙湖持有现金较期初增长了34.7%至610亿元，现金短债比4.38，短期偿债压力较小，融资成本维持在行业较低水平。目前疫情黑天鹅影响下，龙湖的资金足够保证3-6月内没有压力，在此情况下，龙湖年初利用融资优势，逆势拿地。

【疫情下商业积极应对，租金目标保持30%以上增长】龙湖商业2019年新开业10家商场，已实现从0到1的转变，未来几年将集中迎来开业的爆发期。在2020年第一季度的疫情影响下，龙湖的商业租金收入或受到一定影响，67天的租金减半政策，加上2-4月的商场开业及客流减少影响，疫情造成的商业租金损失预计达到7亿元。鉴于龙湖商业主要位于核心城市，企业对商业发展仍比较有心，2020年目标租金保底60亿元。

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销售

同比增长20.9%
仍需加快开发保卫前十

2019年龙湖实现销售金额2425.0亿元，销售面积1423.8万平方米，分别同比增长20.9%和15.2%，年度目标完成率110.2%；全年销售回款率高达95%以上。近年来，行业增速放缓，龙湖的销售增速也显著下降，2019年随着世茂的规模扩张，龙湖与华润纷纷被反超，未来行业前十之争仍然十分激烈。

2020年龙湖销售目标为2600亿元，同比增长7.2%，目标销售增速较2019年下降。从可售货源来，龙湖2020年可售货源为4600亿元，去化率达到63%就能完成年度目标。从推货情况来，主力项目有212个，全新项目65个，老盘新一期项目120个，新推货源占比达87%，有利于龙湖的去化。据龙湖管理层透露，疫情爆发以来，龙湖积极应对，目前物业开发除了武汉、北京、天津外已全面复工，整体来，疫情下，除了商业、冠寓业务受到一定的影响，住宅业务开发方面年内对龙湖的影响不大。

长三角销售占比增幅最大
单城市产能同比下降8.7%

2019年，由销售金额区域分布来，龙湖2019年在长三角区域和华中区域占比实现较大的增长，分别同比增长6.1和5.7个百分，而环渤海区域销售金额522.5亿元，同比下降24.2%，占比也下降12.8个百分。

值得注意的是，近年来龙湖加大在中西部的土储，武汉、长沙等中部城市的销售贡献占比逐年增长，而由于此次疫情的影响，中部区域的开工复工影响较大，特别是武汉地区，虽龙湖可加大其他区域的推售，但于武汉区域的项目的开发销售的暂缓也会导致该部分资金沉淀。

从龙湖的销售城市的贡献度来。龙湖2019年产生销售城市49个，较2018年增加12个；平均单城市产能约49.5亿元，同比继续下降8.7%。龙湖2019年单城市销售50亿元以上的城市有17个，销售贡献率达到79%，其中，重庆、杭州、成都是集团内部销售的前三甲，分别是287.19亿元、226.26亿元、179.30亿元。此外，南京、武汉、绍兴、南通、苏州等城市增幅较大。

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投资

新进11城
加快加大珠三角城市布局

2019年龙湖土地投资采取审慎积极的态度，全年新增项目90个，其中龙湖拿地高峰是在5-7、 12月份，共拿下46宗地块，错开了房企一季度末及三季度末的拿地高峰。2019新增计容面积为1731万平方米，总价1106.24亿元，分别同比下降20.9%和8.9%。

2020年以来，疫情突发下许多企业爆发财务危机，而这对于财务层面一直属于行业领先地位的龙湖来说是较大的机会。2020年前两月，龙湖新增土地计容建面达232万平米（权益面积178万平米）；截至业绩发布当日，龙湖已经获取了24个新增项目，预计全年拿地投资稳中有升。

龙湖新增项目权益建面占比73.5%，同比上涨10.9个百分，2020年前两月进一步增加至76.7%，权益的集中在开发稳定及现金流充足的情况下，有利于进行成本管控，提升企业未来的营收的增长以及利润的增加。

值得注意的是，龙湖2019年拿地均价上涨了15.2%至6391元/平方米，主要由于其城市能级布局的变化，加大了在一线城市的布局。2019年龙湖一线城市拿地金额155亿元，占比同比增加7.2个百分至14.0%。与此同时，龙湖持续扩大城市布局，新进入11个城市中山、茂名、漳州、咸阳、惠州、太、海口、江门、徐州、扬州、长春，其中9个都是三四线城市，继龙湖2018年完善二线城市的布局之后，继续加大核心三四线城市的布局，为企业区域深耕打基础。

随着粤港澳大湾区的持续推进利好，珠三角城市存在较大的机遇，龙湖此前在珠三角区域布局较少，随着其全国化进程的推进，龙湖加大在珠三角区域的布局，新进入了中山、茂名、惠州、海口、江门等城市。2019年龙湖在珠三角拿地总价同比增长了259%，占比同比增长了21.7个百分至29.4%。未来龙湖将持续加大在该区域的布局，通过项目公开市场、收并购、商业TOD、以及旧改机会进入。

总土储货值9300亿
部分城市消化周期较长

截至2019年末，龙湖总土储约为6814万平方米，较期初增长3%，权益建面4742万平方米，权益比69.6%，总货值9300亿元。按货值算，可保障龙湖未来3-4年的发展。总土地均价5737元/平方米，约占2019年同期价格33.7%，未来利润空间也有一定的保障。

从区域分布来，中西部和环渤海总土地储备建面占比分别为38%和33%，是未来业绩贡献的主要区域，长三角和华南区域土储建面占比分别为19%和10%，而长三角区域的销售贡献超过30%，未来还要适当补充该区域的土地储备。

从各城市来，龙湖实行城市深耕战略，平均单城市土储建面124万方，单城市土储建面超过百万平方米的城市有20个，其中重庆、烟台的单城市土储建面超过500万平方米。值得注意的是，龙湖部分城市的土储消化周期较长，超过5年的有21个城市，剔除部分如太、茂名等是2019年新进入的城市外，部分可能会造成库存积压等问题，如贵阳、烟台等。

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财务

营收规模增速较大
核心归母净利率微降

2019年龙湖实现营业收入1510.26亿元，同比增长42.2%；其中，物业销售收入1407.9亿元，同比增长29.5%。而从利润水平来，龙湖2019年毛利润507.97亿元，同比增长28.5%，归母净利润同比增长12.9%至183.37亿元，增速下降更为明显，主要在于合作项目进入结算，归属于少数股东的利润占比从2018年的22.3%增加至30.9%。

从利润率水平来，龙湖维持行业中上水平。2019年龙湖的毛利率、归母净利率分别为33.6%和12.1%，分别同比下降1.88和0.5个百分。由于城市的限价政策不放松，随着龙湖一二线城市项目的结算，可能会进一步压缩龙湖的利润空间。扣除评估增值等影响后，龙湖2019年核心归母净利润率同比下降0.8个百分至10.3%。

财务基本面优秀
疫情下可逆势扩张

2019年末龙湖持有现金较期初增长了34.7%至610亿元，现金短债比4.38，长短债比9.48，整体来，龙湖债务平均年限为6.04年，短期偿债压力较小，仅有139亿元的短债需要偿还，截至2020年3月20日，仅有80亿元需要偿还，目前疫情黑天鹅影响下，龙湖的资金足够保证3-6月内没有压力，在此情况下，龙湖年初利用融资优势，逆势拿地。

在资本运营方面，融资成本持续维持较低水平。2019年龙湖净负债率51.02%，同比下降1.92百分，维持行业较低水平，此外，2019年在行业融资环境持续收紧的情况下，龙湖持续发挥优秀的融资能力，强者恒强，发行了债券成本水平均属于行业低位，如2019年发行了8.5亿美元的10年起美元债，利率3.95%，创近两年民企10年期美元债票息新低。优秀的融资能力使得龙湖融资成本持续下降，龙湖2019年末平均融资成本为4.54%，同比下降0.01个百分，处于行业较低水平。

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多元化

疫情下商业积极应对
2020保底租金60亿元

2019年商业运营收入47.5亿元，冠寓租金收入11.73亿元，物业管理收入42.8亿元，分别同比增长31.9%、151%、46.6%，多元化业务也取得了不错的业绩。

在商业运营方面，龙湖2019年新开10个商业中心，累计已开业商场达到39个，累计开业面积达到377万平方米，整体出租率99%。2020年和2021年龙湖计划新开业商场分别为9个和10个，预计到2021年底累计开业面积达570万平米。龙湖已经完成商业0到1的积累，目前正进入1到N的快速复制通道，在2020年年会上龙湖发布了商业未来10年的规划，在2024年开业到100家，2029年开业到300家。

值得注意的是，疫情爆发后，龙湖的商业也受到一定影响。2020年1月，龙湖正式宣布对旗下商场的所有商户，自1月25日至3月31日共计67天内，实行租金费用（含物管费、推广费）减半政策。根据管理层测算，除租金减半费用之外，加上2-4月的商场开业及客流减少影响，疫情造成的商业租金损失预计达到7亿元。此外疫情后人们外出消费的习惯回调会有一定滞后，新商场的建设周期也将延后，对龙湖商业所造成的影响仍不可知。但总体来，龙湖计划2020年保底租金仍然达到60亿元，年租金增长超过30%。

在长租公寓方面，龙湖冠寓已陆续在北京、上海、杭州、南京、重庆、成都等一线城市及领先二线城市开业运营，2019年底累计开业7.5万间以上，规模已经达到行业前三，未达到之前预测2019年开业超过8万间目标。冠寓租金收入11.7亿元，同比增长151%，开业6月以上冠寓的出租率为87%，目前该部分已实现盈利。龙湖目标开业达10万间，收入增长也保持在30%以上。

物业管理方面，龙湖智慧服务实际管理面积1.29亿平方米，已进入118个城市，实现收入42.8亿元，同比增长46.6%，毛利率约为26.3%，未来企业目标保持40%以上的增长，暂时无上市计划。此外，2019年12月29日，龙湖宣布，将通过买入已发行股份和认购新股的方式，持有绿城服务10%的股份。但龙湖本次投资主要在于长期好社区服务市场，入股绿城服务属财务投资，未来对于绿城的收入和分红应计入龙湖的投资损益科目，未来预计对其物业管理收入影响不大。

排版丨杨燕

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