房龄越老，房价就越越越破吗

房龄是对二手房价的影响较大的因素。

我们通常所称的老破小受限于房龄老，因此估值低。而离开老破小相距不远的新建商品房或者5年房龄的次新房，在楼市向好时期，涨幅自然不在话下，即便在楼市下行期，也依然会有不错的抗跌属性。

对于一个区域来说，即便是新兴区域，10年以内的房子都是比较受欢迎的。因为自从10年前新房转向存量市场之后，经过十年的开发经营和发展，配套逐步开始完善。

很多买房者挑选二手房的时候，10年以内的房龄通常也是被纳入考量范围值的。

而房龄10至20年以后，并非人人都喜欢了，如果它不是学区房或特别好的地段，是否值得买就要打上大大的问号。

我们更多的把20年以上的房龄（2000年以前竣工），称之为老破小。如今的市场基本上很少会有人主动选择，在批准老房贷款时，银行也非常谨慎。

用到公积金贷款的，贷款年限还要受到限制。而2000年以上的房子更多的仅仅是因为它面积小，总价低而受到青睐。

在上海，通常情况下，哪怕再好的房子，房龄超过10年，就卖不出好价钱。房龄到底似乎成了房子价值的核心要素。

我们不禁要问，房子越老，价格就越破（低）吗？

我们拿到了兔博士APP关于2019年10月二手房成交数据，来对今天这个话题进行拆解分析。为什么用成交价？

一来因为是真金白银的成交，二来对于如今的楼市来说，挂牌量确实不少，但是虚高的挂牌价，更合理的说法是白挂价，一味挂高，对于真实判断整个存量市场毫无帮助。

由于只有成交价格才能拨开价格迷雾，只因为成交价相对挂牌价更为真实。

首先，我们将房龄按每五年为一个年代划分，20年以上的记为一类

5年

5-10年

10-15年

15-20年

20年以上

这五档是现在二手房市场常用，也算是约定俗成的，用来衡量小区之间品质档次的房龄段。

先来，这五档房龄在19年10月最新成交价格，在不同环线间（内环内、内中环、中外环、外环外）的表现。

我们发现，四条环线总体上基本遵循了房龄与房价反相关的关系，即房龄越小，房价越高，房龄越大，房价越低。

当然也有例外，外环线以内的房子（蓝、橙、灰色折线），房龄的影响很大，越是房龄较新的房子，价格要比房龄老的房子高出许多。

而我们如果通过各条环线间横向比较，即拿相同环线中最高价与最低价来做对比，也就是通过最大价差来反映市场。

特别是外环以外的房子（黄色折线），发现了和我们主观思维中并不太一致的情况。房龄对于优势却并不大。

一般来说，我们总是觉得最大价差应该是按照四条环线由内而外的依次递减的。因为大家都普遍觉得越靠近市区的内环内，理应价差最大。

而真实数据却是内中环价差最大，5年以内和20年以上的成交均价，价差高达65%。内环内的最大价差达到了42%，中外环的与内环内相差并不大，数据显示为39%。

相对来说，外环外的价差就没那么大了，最大价差为13%。

为什么会出现这种现象呢？

既然内中环差距最大，我们自然从内中环开始说起。广泛意义上来讲，上海代表内中环的区域，基本是包含了上海市区（主要是普陀、闸北（新静安）、虹口和杨浦）。

黄色为上一个房龄段较下一个房龄段价格有增幅

蓝色为下一个房龄段较上一个房龄段价格有增幅

通过四大市区成交均价的对比，我们发现

1、除去虹口5年内次新房在10月没有成交数据作为支撑之外，另外三区5年内房龄（次新房）的价格对于其他房龄段的小区都有着价格上的碾压。

因十分简单，这是因为地缘的接近性。

次新房的客群来自周边置换客群，这类客群对区域认可度高，对环境或者产品改善的要求较高，对物业服务的要求高；

而如果有对居住改善的要求，区域内标杆的小区自然会成为周边老破小居民首先仰慕的目标小区。

2、市区各大板块主要集中在中环内，资源发展分布已经十分平均了。总体来说，地段上的差别没有想象中的那么大。因此，房龄或者说房子的品质是决定价格的重要因素。

市区中闸北（新静安）次新房的房价对于其他房龄段来说，就更为夸张了。

加之上提到内中环价差最大，所以要想解开真相。还是需要通过具体区域，具体板块，具体的小区来说明。

我们选取的是如今上海，内中环的当红板块大宁。

大宁适合作为参考的样本还因为，它几乎全覆盖了所有五个房龄段的小区。 

一起来下大宁板块各房龄段活跃小区在10月二手房市场的成交情况。

发现大宁作为上海四大市区（区域）之一，有着和其他三大区域相同和异同。

相同，次新房对于其他房龄段的小区有着价格上的碾压，闸北更甚（24867元/㎡），大宁更更甚。（29818元/㎡）。（以上差价仅仅是大宁板块5年以内对比5-10年的房价成交均价对比）

大宁板块的粉丝可以选择的余地同样不小。我们来下各的房龄段活跃小区分布情况

如今的大宁板块主要分为三大块

1、大宁板块发展的开端。以大宁国际商业中心为中心，共和新路以西，延长路以北、广中西路以南、沪太路以东。（主力小区集中在大宁路西侧）

2、大宁板块中的旗舰区域。共和新路以东，广中路以北、北宝兴路以西，汶水路以南。宝华现代城、慧芝湖花园都是耳熟能详的品质小区。而自从大宁金茂府加入之后，我更想把这块区域称作为金茂府板块。

大宁金茂府拉高了大宁板块的房价上限。然而这不是偶然的。这块区域，地铁、公园、学校、医疗配套一个不少。足以叫板市中心大部分小区，要知道大宁板块仅仅是内中环。

稍微牵强的话，象屿大宁悦府也算大宁板块的话，要想在大宁板块进行改善住房，余地还真不小。

3、大宁板块进一步发展的新兴区域。以大宁音乐广场为主轴的区域。共和新路以西、万荣路以南，广中西路以北。新梅共和城的头一排和第二排二期的高区可以远眺大宁灵石公园。

说下大宁板块与其它市区的异同在于，5-10年的小区仅仅2个，大宁主流区域中的大宁龙盛雅苑和出了中环的粤秀名邸。（尤其是后者，两者都是动迁房）

拉低了大宁板块这个房龄段的均价。

而10至15年，乃至10-20年，其实就是2003年之后，正巧赶上了大宁飞速发展的好时代。

而即便20年以上的大宁“老破小”，占据着大宁板块的核心位置。这里有着三甲医院（第十人民医院），三甲口腔医院。有个站童家浜，公交客流量完全不输任何市中心。

而若干年后，给了这里的不少20年以上房龄有了房价上的新加持。新开了闸北实验小学的分校。

板块内地段均好性强，使得另外四个房龄段相对较为平均。在这里，老破小还能完成逆袭。

说完内中环，市中心又怎么样呢？典型代表静安和黄浦我们一起来下。

老静安缺少次新房样本，也可以说明只要老静安这类区域有新增商品房，一定不乏追求者，因为市中心的供应总是稀缺的。

两个市中心的行政区的20年房龄段齐刷刷的出现了逆袭，且对上一个房龄段有不小的价格差。

越老的房子越早建设，市中心的就更不提了。一个区域总是从中心向外开始扩张建设，所以理论上，“老破小”先下手为强，地段、地段还是地段。

所以说老破小值不值得买，完全要一分为二来。

最后说下郊区代表，我们选用的区域为宝山和嘉定。

曲线上是有高有低，绝对值房价上呢？5个价位段的最大价差，宝山是3500，嘉定差不多是6000。

外环外的区域，从房龄影响价格的趋势方向来说和市区区域是一致的，依然是房龄越新，价格越高。但幅度和程度来讲，则差得很远。

外环外的土地开发，同样是优先发展郊区的镇中心，之后慢慢四散开去。比如宝山罗店、嘉定南翔。

由于整体区域发展仍然不平衡。所以市区的老房子和更为偏远的次新房，差距并不大。差不多距离换品质的关系。

说了以上这些，我们用10月的成交套数做一个透视。也正好佐证我们今天的观。

10月二手房成交数据显示外环内（内环内、内中环、中环外）三条环线的成交都是20年以上房龄的老破小更为吃香。

保持月月有流动的因素在于体量较大，二来本质商圈配套完善，最早占据城市优质地段，近地铁，还有学区和医疗配套。

小区房龄大了，但是由于其户型不大，总价较低，且周边配套的齐全，在二手房市场还是比较受欢迎的。

外环外内，又是另一番景象了。既然价格大家都差的不多，为何不选择房龄更新的，即便相对整个郊区来说更为偏远一些，但是品质高，住着也舒服。

人们最终买房的目标还是应该以居住舒适度为导向。

虽然整体上因为只用10月单月的成交，肯定数据还不十分全面，如果用半年以上，乃至整个全年的，可能更为充分。

但是，依旧希望了本篇的你，能够悟出一些买房道理。要保值或者抗跌，在5个房龄段的次新房和老破小。中间的房龄段，按区域细分，没有一个标准答案。

以上为正，来自阿飞

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