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房产商卖不出去的房子谁买单？

　　虽然开发商开发的房子很多，很多开发商也成为了亿万富翁，有甚至成为了首富。但是，现实生活中，也有一些开发商，开发情况并不是很好，有的花高价拿来地后，开发的房子卖不出去。或者土地价格与房产销售价格倒挂。那么，一旦出现这样的现象，开发商卖不出去的房子谁来买单呢？

　　从目前已经发生的情况来，开发商如果因为拿地不慎，导致商品房卖不出去或价格过高出现亏损的，主要有两种表现：一是开发商跑路。要知道，很多地方都有过这样的现象，开发商眼见着情况不好，就丢下已经开发好的房产和没有开发好的土地，逃之夭夭，没有了踪影，留下已经付了款的购房者上访。而此时，除了将开发商追回来之外，就是找其他接盘者。很多半拉子工程，就是这种现象。就算找到了接盘者，也往往会杀价很厉害，形成较大缺口。更重要的，一些开发商还通过资金转移的方式，把购房者支付的购房者，转移到其他方面，从而让购房者付了款后拿不到房。此时此刻，到底谁来买单，真的很难说。有的是地方，有的是接盘者。因为，不可能让缴了房款的购房者。否则，会带来社会稳定问题。

　　二是银行买单。因为，开发商的钱，大多是银行的钱，开发商房子卖不出去了，贷款还不了了，银行就只能拿房子。房子拿到手后，肯定只能按照实际情况进行拍卖。要是好卖，开发商也不会把房子给银行。所以，银行通过拍卖获得的收入，是很难抵冲银行贷款的。在这样的情况下，银行就需要为开发商买单。从实际情况来，很多跑路开发商留下的楼盘，银行确实难以如数收回贷款。

　　三是施工方买单。虽然房子是开发商的，但建设这些房子的是施工方，就是承接建房的施工队。一旦房子卖不出去，就意味着钱就收不回来。钱收不回来，不仅银行的贷款还不起，而银行一般都是房产抵押，在发生纠纷时，属于抵押物优先，银行可以优先拍卖房产，维护银行债权利益。如果有结余，才能用来偿还其他方面的债务。因此，最有可能受到影响的是施工方的欠款。所以，施工方极有可能成为开发商房产卖不出去的买单者。

　　当然，还有拖欠的税收等，也可能会成为买单者。

　　最后是资金业务，昆山农商行资金业务主要由金融市场总部负责，2018年、营业收入为5.68亿元，占比19.43%；营业利润4.62亿元，占比4.22%。

　　显然对公业务目前为昆山农商行业务支柱。截至去年末，昆山农商行贷款投向前三大行业分别为制造业、建筑业、批发和零售业，分别占企业贷款总额的比例分别为57.05%、12.44%及9.02%，共计占企业贷款总额的78.51%，占该行贷款总额的比例为43.25%。其中，需要强调的是——昆山农商行的中小微客户占据其公司客群的九成以上，其内部早已将小微业务定性为名片级业务。

　　根据招股书，昆山农商行对公客户具有以下特征：第一，从客户规模来，主要为中小微型企业；第二，从客户所有制性质来，主要为民营企业；第三，从客户与农业的关联关系来，涉农企业占比较高。

　　将昆山农商行2195户公司业务贷款客户进一步做分析，其中中小微型企业客户2039户，占比92.89%；民营企业客户1842户，占比83.92%；涉农企业客户1950户，占比88.84%。

　　记者从昆山农商行内部了解到：截至2018年末，该行涉农贷款余额308.55亿元，比年初增加36.15亿元，增幅13.27%；小微企业贷款余额204.57亿元，比年初增加26.47亿元，增幅14.86%；1000万元以下普惠金融贷款增速高于全部贷款平均增速、且贷款质量良好，圆满完成年度“两增两控”目标。

　　事实上不管是招股书上的数据、还是记者了解到的内部数据，都只是昆山农商行主动差异化展业的结果。一个很难忽略的现实是：尽管银行业机构被赋予“服务小微”的使命由来已久，今年高层更是高频强调银行让利小微、降低小微企业贷款利率，但基于对资产运用效率及投入产出比等考虑，小微业务或许并不是全体商业银行当下投入最大的经营侧重。银行如何在商业利润最大化、社会责任践行与反哺当地经济中取得平衡，不是一个简单的命题。

　　昆山农商行较早选择深耕小微路径，当然这也与其所处的区域禀赋天然相关。记者了解到，昆山农商银行于2010年在全国农村中小金融机构中率先成立服务小微企业、私营业主、个体工商户等小微客户的专营部门——小额贷款服务中心，并于2016年初进行了事业部制改革，更名为小微事业部。在35家银行充分展业的昆山，与农行虎口夺存款

　　昆山农商行身处的昆山，地处我国经济最发达的长江三角洲地区，东邻上海，西毗苏州，是长三角地区重要交通枢纽。受益于此，昆山市经济发展迅速，已成为上海经济圈中重要的新兴工商城市，连续14年荣登我国百强县榜首。

　　2018年昆山市实现地区生产总值3832.06亿元，同比增长7.2%。该地区金融机构各项存款余额4674.94亿元，同比增长6.8%；各项贷款余额3441.40亿元，同比增长9.5%。

　　昆山农商行强劲的经营效益得益于区位优势，但同时，它也面临最残酷的竞争——昆山市银行金融机构规模、数量和存贷总量位居全国同类城市前列。截至去年末，昆山地区共有35家商业银行(不包括国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行、村镇银行；包括6家大型国有商业银行、11家全国性股份制银行、6家城市商业银行、9家外资银行、3家农村商业银行)充分展业。

　　“我国银行业金融机构业务种类和目标客户相似度较高，导致本行面临激烈的市场竞争，大型国有银行和全国性股份制商业银行拥有较大的资产规模和客户基础，在传统贷业务方面具有一定的竞争优势”，昆山农商行称。

　　该行还在招股书里直言：银行业竞争的加剧，可能会对本行的业务扩展、经营业绩和发展前景产生影响。例如降低本行在主要业务领域的市场份额、降低净息差及净利差、制约本行手续费及佣金收入增长、增加非利息支出、加剧对客户资源和金融人才的争夺等。

　　此外，与其他百强县港口经济、中小民营企业居多的特不同，昆山的台资企业高度集中。记者了解到，目前昆山已经共设有台资企业1200多家。这意味着昆山农商行不仅仅要面对大行的低成本资金抢食，还要跟台商天然就有熟悉度的台资银行竞争。

　　也就是说，不是扎根在昆山，就一定能够在这场角逐中获得胜利。但基于昆山农商行较早坚持以“三农”、当地居民和中小企业为主要服务群体，形成了庞大而稳定的基础客户群体。而这又助推了昆山农商行在开展各项业务时更熟悉地方经济和企业经营情况。

　　截至2018年末，昆山农商行存款余额(剔除异地支行)占昆山市场总额的15.74%，在昆山市金融机构中排名第2位，仅次于农行；贷款余额占比为11.67%，在昆山市金融机构中排名第3位，次于建行和农行。

　　为加强竞争优势，昆山农商行正加码对科技型中小企业的扶植。记者了解到，为满足昆山区域内科技型企业的需求，本行设置了独立的授方案、建立了独立的审批制度。

　　“我们运用网络、大数据等高科技手段动态监控科技型中小企业经营现状，在符合企业自身贷风险偏好的基础上设计出全新的科技金融授产品”，该行管理层曾经在接受记者采访时称。

　　截至2018年末，昆山战略性新兴产业贷款余额为20.98亿元，比年初增加1.85亿元；科技型中小企业贷款余额为34.64亿元，比年初增加6.14亿元；科技型中小企业贷款户数为173户，比年初增加19户。