连续四年现金流为正 荣盛发展的秘诀是什么

房地产行业的深度调整期，迈入千亿俱乐部的荣盛发展在逆境之中，稳中求进，“稳”字诀让根基更扎实、“进”字诀让前进的鼓更有力，2021年上半年再次交出一份优异答卷。

8月19日晚间，荣盛发展发布2021年半年报，上半年实现营业收入342.23亿元，同比增长30.85%；上半年，公司签订商品房销售合同面积516.71万平方米，同比增长19.00%；合同金额599.22亿元，同比增长24.26%，完成年度签约计划的46.09%。

最为亮眼的是上半年，较好的销售回款和融资，使得荣盛发展的现金流状况得到较大改善，经营活动产生的现金流量净额12.47 亿元，连续四年及今年上半年持续为正，资金状况安全、稳健。

粗略统计，自2017年至今，包含荣盛发展在内，房地产行业只有9家企业连续四年经营现金流为正。

更为难能可贵的是，销售额排名在TOP30之列的荣盛发展，含金量却很高纳税额和净利润率排名均在行业TOP20之列。

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逆境调整稳中求胜

真正的赢家，不是他顺境时有多牛，而是面临逆境时的反弹力。

自成立以来，荣盛发展秉持以项目为中心的则，聚焦“项目成功”，多快好省、做精做优每一个项目，采取更为积极的营销政策，快速去化，在复杂的宏观经济形势及较为严峻的房地产行业环境之下，各项经营指标均保持了良好的增长态势。

到了2018年，荣盛发展就成功迈入了销售额的千亿俱乐部，当年实现销售额1015.63亿元，进入房地产行业TOP 30之列。

然而，2018年开始，环京的严厉地产调控政策接踵而至，加上全国各地的房地产调控也在逐步收紧。

面对调控，荣盛发展的策略是深耕和加大全国化布局。

河北省下辖11个地级市，共有49个市辖区、21个县级市、91个县、6个自治县。而“环京”是特指环绕着北京最近的廊坊北三县（大厂、香河、三河）、固安这几个城市，这几年也和北京楼市同频共振，执行着严格的调控政策。

而除了这几个围绕着北京最近的城市，河北大部分城市都享受着京津冀一体化的发展红利，正在稳步发展。

弄清楚这个逻辑之后，再来荣盛发展的土地储备，分析荣盛发展的实际风险。

截至2020年末，荣盛发展在廊坊的土地储备占比为15.87%，而整个河北加上天津一共是39.69%。简单来说环京占比约为16%，京津冀占比约为40%。“环京”对于荣盛发展的影响范围就很清晰，只是16%，没有想象中的那么大。

而且，荣盛发展布局的沧州、邯郸、石家庄、唐山都是荣盛发展深耕十年以上，甚至二十年的城市，懂的都知道，有钱就能布局，但深耕才会有“利润”。

数据显示，近三年来，荣盛发展在沧州的市场口碑、占有率稳居在第一名。2020年末，荣盛发展在沧州的市场占有率达到了26%，超过第二名6.4个百分，超过第三名15.3个百分，在沧州每约6个人中就有一位是荣盛发展业主。

与此同时，荣盛发展对长三角、中西部、粤港澳大湾区的土储拓展力度加大，销售额的贡献度也在加大。

来两组数据

在7月8日，荣盛发展与固定收益投资者交流会上，荣盛发展透露，从2021年上半年荣盛发展签约分布来，长三角城市群签约金额占整体签约金额的36.2%，已经超过河北地区的26.1%，中西部城市群签约金额占比为18.8%。

从月度公告来，荣盛发展上半年拿地金额为109亿元，其中长三角拿地金额约为78.05亿元，占比71.48%；京津冀拿地金额约为20.04亿元，占比18.35%，可以清晰地出荣盛未来发展的侧重。

其实，加大全国化布局，说起来容易，做起来难。很多人质疑荣盛发展的外拓能力，讲个小故事，浙江海宁的上荣府开盘三月后业绩逆袭的故事。

荣盛发展通过调研发现，浙江海宁140平方米以下住房需求压抑太久，并确定值得进入，因而首次进入，首个项目上荣府就卖的很好，贡献了较好的利润率。

随着政策的调整及时采取应对，是荣盛发展提质增效，稳中求胜的法宝。

自2007年，荣盛发展上市14年以来，荣盛发展一直稳中求进，以稳字诀让根基更扎实、“进”字诀让前进的鼓更有力，销售额与销售面积的复合增长率分别为36.6%和25.3%。2021年上半年，荣盛发展的销售业绩再创同期新高。

14年来，荣盛发展销售额与销售面积的复合增长率分别为36.6%和25.3%。

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财务稳健连续4年现金流为正

房地产行业是一个资金密集性行业。

财务是否稳健对于房企能否稳健发展至关重要。

最近几年，不断出现龙头房企因为资金问题而影响到企业的发展。

在众多分析中，经常会被用来衡量房企财务健康度的一个行业性指标，则是经营性现金流。

从连续数年的经营性现金流数据来，一个有意思的现象是，头部房企大多数能保持销售额的持续增长，但上市房企连续四年经营性现金流为正，能做到的房企只有屈指可数的几个。

地产大咖荟粗略统计，自2017年至今，仅有万科、龙湖、世茂、荣盛、华润、融创、绿地、阳光城、龙光等九家房企，做到了这一。

其中，荣盛发展2017年至2020年，每年的经营性现金流分别为22.73亿元、175.11亿元，21.2亿元，13.67亿元，连续多年经营性现金流为正，在上市房企中属于健康水平。

良好的销售、回款以及多元化的融资，是荣盛发展财务数据得以充实的主要因。

如果仍以四年的时间段来考察，荣盛发展这四年营业收入分别为387亿元、563.7亿元、709.1亿元、715亿元。

可以到，近几年来荣盛发展的营收款复合增长率大约为20%左右，这在房地产行业内是一个比较健康的增速。

2020年荣盛发展三道红线两条为绿。

再说“三道红线”。从2020年报，目前荣盛发展尚有剔除预收账款的资产负债率73.8%高于指标要求，其余两条红线均达标，分别为现金短贷比1.23，净负债率80.2%。起来，荣盛发展离“转绿”并不遥远了。

金融机构显然到了这一，2020年年报显示，荣盛发展2020年获得银行授额度931.55亿元，境内主流评级机构上调公司主体用评级至AAA，境外主流评级机构给予公司BB-的主体用评级。

其实，房企财务指标的健康度，还有两个参考指标，一个是分红，一个是纳税。

第一，分红。稳健的现金流以及可控的负债为荣盛发展维持高额的派息提供了可能。2020年，荣盛发展每10股派发人民币3.50元现金股息（含税）。上市14年以来，荣盛发展坚持每年向投资者派送现金股息，保持了年年分红的良好记录，累计现金分红金额已达118.37亿元（含2020年度）。

2015-2019年，荣盛发展已连续五年派息率达到当年归母净利润的22%以上，股息率达到5%以上，在A股上市公司中位居前列。

第二，纳税。2008-2019年，荣盛累计纳税433亿元。在全国工商联2020年发布的“民企纳税20强”上，荣盛位居全国民企第17位，在房企中排第8位，远高于房企销售榜上的行业排名。

2020年“民企纳税20强上，荣盛位居全国民企第17位，在房企中排第8位。

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六五规划瞄准世界强企

逆势增长，财务稳健，是荣盛发展保持行业前列的关键。

在严厉的房地产调控之下，行业龙头万科都喊出“活下去”。荣盛发展也在利用调控的机会强身健体。

不过，在外界来，荣盛发展销售额在冲破千亿之后，2019、2020年的销售额分别是1153.56亿元、1270.97亿元，排名基本上稳定在TOP 30，表现不温不火。

实际上，荣盛发展下一个五年，公司将聚焦“提质、进位”的总体发展目标，通过质量与规模的快速提升与协同发展，跻身世界强企之列。

在地产大咖荟来，荣盛发展深谙快慢哲学，这几年的慢是为了未来更好地快。

为了提速，荣盛发展厉兵秣马，已经准备多年了。

虽然单纯数字来说，荣盛发展的销售额增长不快，但是含金量却很高。

首先，纳税指标高于销售额排名。

2019年、2020年，荣盛发展纳税额分别为95亿元、90亿元，保持在行业高位。全国工商联发布的《2020中国民营企业500强调研分析报告》披露了民营企业500强纳税额top20榜单。其中，荣盛控股（荣盛发展母公司）因2019年纳税112.34亿元位列第17名，较2018年相比前进了一名，且是房地产行业里的第8名。

其次，净利润率排名高于销售额排名。

销售额排名TOP30的荣盛发展，净利润和净利润率都是在TOP20之列，净利润率达到了11%，在行业内排名17；净利润77.74亿元，在行业内排名20。

六五规划中的荣盛发展的规划目标。

为了提速，荣盛发展的六五规划有着明晰的目标

未来五年将继续坚持“五五”时期的总体发展思路不动摇，聚焦“提质、进位”总体发展目标，集中精力做大做强地产主业，全力以赴推动康旅、产业新城、物业的快速发展，形成以地产为主业，以康旅、产业新城、物业为支柱，其它相关产业为辅助支撑的“一主三柱多支撑”产业发展新格局。

荣盛发展的“五五”规划期间，在地产主业完成全国性战略布局，城市结构进一步优化，稳步发展同时，康旅、产城、物业、设计、金融等辅助产业也得了充分培育和成长，其中荣盛康旅聚焦“旅游、度假、养生、养老”，探索出了以“盛行天下”和“投资平衡法”为自身特色的盈利模式和发展路径，逐渐成为具有独特商业模式的大型康旅新型生活服务商，未来将深入推广“盛行天下”，让“一处置业，四季度假，旅居天下”的美好愿景成为现实，2020年报显示，荣盛康旅共建设或运营35个康旅国际度假区，18家五星级标准度假酒店，16家荣逸酒店，5个特色小镇，3个滑雪场。

产业新城迅速完成从无到有，从小到大。如今的产业园业务已经给荣盛持续贡献利润，且产业园板块经营性现金流为正。

据荣盛发展公司2020年报显示，“公司产业园板块经过五年多发展，已在河北、安徽、湖北3个省布局12个园区，成为公司重要的业务来源和第二大利润来源。”

产业园已经成为荣盛发展重要的业务来源和第二大利润来源。

荣盛物业荣万家步入全国物业20强，不断扩大规模，脱离母公司依赖，在“六五”开局之年初实现在港上市。荣盛发展各产业蓬勃发展齐发力，实现并正在实现营收和利润的更加多元化。

THE END