荣盛发展2019财报现金流暴跌140%，348亿短债承压

来源地产密探（IDreal-estate-spy）

作者密探君

昨晚，“河北王”荣盛发展对外披露2019年业绩报告，多项经营指标“中低速”增长，似乎成了房企中的“稳健王”。

比如，去年荣盛发展实现营业收入709.12亿元，同比增长25.8%；归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长20.57%，扣非后净利润90.42亿元，同比增幅23.25%。

去年，荣盛发展实现签订商品房销售合同面积1098.07万平方米，同比增长11.66%；签订合同金额1153.56亿元， 完成年初签约计划的103%， 同比增长13.58%。

注意！荣盛发展去年取得销售回款860亿元，只完成年度计划的93.48%，签约销售回款率 74.55%。这势必将引发一系列连锁反应。

直接结果是，荣盛发展去年经营性净现金流只有21.2亿元，相比2018年175.1亿元同比猛跌87.9%，导致去年公司“现金及现金等价物增加额”却是负的，暴跌逾140%。

从预收款，这直接反映了这一重大结果。去年末，荣盛发展预收款890亿元，相比2018年末预收款870亿元仅微增20亿元。

这家曾经依靠“高周转”打天下的中大型房企，如今为何现金流这般糟糕？

地产密探研究发现，这与其业务转型有关，即大举进军位于三四线城市的康旅及产业园项目，其实也是靠房地产销售滚动开发，但开发周期长，资金需求及投入大，回收期长。

报告期内，荣盛发展新增土地102宗，计容建筑面积979.34万平方米，购地金额302亿元，权益购地金额266.04亿元，除了新增天津、长沙、武汉等个别重二线城市项目之外，更多位于三四线城市。

据荣盛发展披露截至去年末，一年内到期有息负债额348.3亿元，占总借款约660亿元的逾50%以上，账上货币资金为303.55亿元，其中涉及受限资金近50亿元，短债偿付压力可见一斑。

直接关乎现金流的是，2020年，荣盛发展计划全年签约金额约1210亿元，销售回款约968亿元，计划新增融资520亿元。

受疫情及楼市降速等影响，荣盛发展今年1-3月累计实现签约面积135.38万平方米，同比下降11.56%；累计签约金额138.86亿元，同比下降16.81%。至少说，今年经营净现金流这块仍将是一大考验。

对于房企融资端口，2月末至3月以来，地产公司债融资有所松绑在，主要为应对疫情。对所有房企而言，可以说是疫情救了一部分房企，这或将是他们加杠杆举债“借新还旧”的窗口期。

这个窗口期会持续多久，业内也一脸茫然。但从近期热城市土拍升温及溢价率走高，后市房企融资仍不容乐观。

此外，荣盛发展去年末存货余额1609.4亿元，比2018年末大增60%。在当前楼市销售大减速的背景下，去化率不仅关乎期间费用成本，还极大影响销售现金流。

为此，荣盛发展提出“今年营销前置”，加强对重区域、项目和竞品的市场调研、监控，力求做到精准预判市场变化趋势，及时采取营销措施，抢占市场先机，最大限度提升去化率；要制定排布周密、吸人眼球的营销策划，强化节意识等。

在销售增速滑坡及同行竞品激烈竞争的考验下，能否如期达成去化率目标，将直接影响荣盛发展的资金链。