2019年，房地产将何去何从？

适度结构性放松

预计2019年将迎来房地产自2016年以来最宽松的“政策窗口期”！

\潘永堂

上班1周，很多人对2019年的楼市走向“不太明朗”！

不透的时候，很多房企强调做好自己、开源节流，且经营上回归产品力、服务力基本功，管理上强化内功、优化体系……最终以不变应万变，这——当然是“正确的心态和策略”！

但1年之计在于春，眼下2019年开工一周，未来这1年楼市究竟如何演变？我们还是需要给出预判！

日子难过，大家都在期待2019年房地产政策能够“松动”！

既然房地产就是政策市，那么我们就从调控政策来分析，这次自2016年开启的房地产调控——的确是近10年房地产调控力度最大、持续最长的一次调控。截止2019年2月，调控已持续30个月，本所谓的“3年小周期”传统习俗，这次被“拉长”了！

年前年后，老潘在陆续走访调研房企发现，2018年731会议之后市场急转，对所谓的调控放松的话题基本没有涉及，但随后市场全面下行，销售去化难度加大，客户观望情绪严重……到2018年年底总结和2019年展望时，这个节大家对2019年的政策松动的关注和期许，显著提升了。

越来越多的房企老板和CEO都开始相2019年房地产政策会“适度、局部、分化式”的放松，即“适度结构化放松”。通俗的说，2019年既不会全面放松，也不会严厉程度再如2018年。

因老潘简单归来起来，大概有5个方面：

1，政策利空出尽是利好，应该说这轮最长最严的地产调控效果是显著的，对房价、成交、土地市场都取得很好的效果。目前2019年中国楼市已经基本接近政策的底部，市场的底部！

2，从中央来，当下中国经济重 矛盾已经不是房地产，而且房地产调控效果良好，中央应该不会继续关注楼市了，理由是2018年整个下半年政治局的2次会议都没提及楼市，中央经济会议也没有针对房地产“严控过热、坚决调控、毫不放松”等词汇，而是更多把房地产的调控更多下放给地方政府，且强调“因城施策”！

3，从地方政府来，既然权限放给地方政府了，那么地方政府基于地方财政和经济增长的考虑，肯定不会虐待地产，特别是近几个月广州、珠海、杭州、菏泽多城市松绑楼市调控政策，这几个连续的号，已经显现出管理层对房地产市场的态度。

4，从市场来，数据不太理想，已没必要加码调控。从2019年近期1月、2月上半旬市场来，市场依旧严峻，虽然每年春节期间成交都不理想，但今年数据相对更不好。其一、据克而瑞统计，2019年1月，三大巨头房企万科、碧桂园、恒大合约销售金额同比分别下跌29%、33%以及32%，且都为三年之最低，下降幅度可谓巨大；另外1月百强房企中有超过三成房企的权益销售金额同比下滑，其中13家房企降幅超30%；其三、中地产数据显示，截至2月13日，30家典型房企是销售也同比下降了11%。其三，2019年大多典型房企对全年目标都高度谨慎，全年心不足，都预计2019年商品房的成交量会相对2018年高位水平有所回落。而自身2019年销售目标增长也显著性压缩了增长目标……从市场来，

5，雪上加霜的是，房企2019年销售和回款继续压力巨大的同时，基于2016、2017年的货币宽松和发债，房企2019年迎来巨大的还债高峰年。据有关机构预测，2019年房企需偿还债务高达万亿以上。而在2019年年初中央已经对企业发债和融资显著放松。截止1月以来，房企融资计划公布的总额已高达近90多起，总金额超2100亿元，都是为了应对2019年房企自身安全资金链抢占融资窗口期。

……

基于上述考虑，很多房企大佬预计2019年房地产行业将迎来自2016年以来最宽松的政策窗口期。今天老潘也分享交通银行金融研究中心资深研究员对2019年楼市的四大维度的预判。

作者：交通银行金融研究中心资深研究员 夏丹

来源：中国经济网

【主要观】2019年房地产政策可能结构化调整，一线、二线城市行政管制适度松动，融资环境边际改善。商品房销售面积趋势性下行。土地市场成交面积较上年减少，新开工增速可能缓降；开发投资增速或小幅回落，全年增速约3%-5%。

一、政策预测：可能适度结构化调整

结合当前宏观经济和房地产市场形势，笔者对2019年房地产政策走向有如下判断：

一是调控全面退出的可能性较小。

调控全面退出的可能性较小，否则极有可能导致调控成果半途而废。

这其中，“房住不炒”和“因城施策”两个则将坚持，客观上住房租赁市场局面打开也要求将稳定房价一以贯之。

二是2019年二季度前后政策可能适度放松

房地产政策具有适度调整的现实需求：

行业内生需求是要加大对住房刚需的支持，

减小对改善性需求的误伤，特别是小户型向大户型置换的需求；

行业外部需求是经济增长动力不足，贸易摩擦困局未解，缺少应对一系列国内外环境挑战的辎重。

这些内外部因素可能促使放松房地产调控的诉求和预期渐增，决策层对调控的态度转缓。

当前正处于政策观望期，各地可能自下而上、明紧暗松，局部试探微调。

倘若控房价任务“达标”，可能为后续政策环境改善预留更多空间。

从“遏制房价上涨”的目标，“环比不涨”尚可较快达成，“同比不涨”还有较大距离。

三是预计政策以结构化放松为主

结构化放松，核心表现为对一线、二线城市和三线、四线城市、供给端和需求端等差异化考虑。具体可能调整的方向有：

1，一线、二线城市行政管制适度松动

以保障刚需和置换型改善需求为重，适当放松过紧的限购、限贷、限价、限售措施。其中

放松限购可能以各地人才安居工程的方式进行，如放松落户政策、实行购房补贴；

放松限贷可能在部分地区下调房贷利率，降低首付比例，放宽按揭贷款额度增速的监管；

限价导致一二手房价格倒挂，刺激了投资性需求利用套利空间入市的动力，可能放松或取消。三线、四线城市棚改安置区别对待

2，货币环境改善，个人按揭和房企融资或有松绑

基准利率保持稳定的前提下，房贷利率即将见顶。

房贷平均利率已连续上涨近两年，上行持续时间长，但近一个季度走势趋于平缓。加之流动性环境趋于改善，未来一段时间基准利率上行的可能性较小，房贷利率在2019一季度有见顶回调之势。

3，房企融资环境可能得到一定缓解

2018年12月，发改委发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，其中包括支持AAA级优质房企发行企业债，但同时“负面清单”也明确禁止将债券资金用于房地产投资，可能具有一定的号意义。

从准入标准相对较低的公司债发行情况来，近期房企发债审批速度加快，或为平稳应对偿债高峰期。

对于主要提供刚需改需的房企，2019年资金紧张的局面可能得到一定的缓解。

4，房租赁“国家队”入场带来结构变化

房租赁“国家队”入场，供给格局将显著变化。

国资房企在建的租赁住房有望在2019-2020年集中推向市场，由于利用只租不售用地的建设主体均为国资背景的规模房企，与目前主导的标杆房企、连锁酒店、中介机构、创业公司等属性截然不同，住房租赁市场供给格局将发生显著变化。

运营方面，国资房企有望提供更稳妥的运营方案。民营长租公寓盈利仍然存在难度，即便万科品牌背书的泊寓，部分项目也未能实现盈利。不少盲目追求规模扩张的长租公寓运营商资金链断裂，或被迫涨租或倒闭退市。

5，预售制改革：或是长期方向，短期可能暂缓

2018年9月末广东传言将取消预售制试，深圳、合肥等地均在试推进和鼓励现房销售，虽尚未涉及取消预售，但关于预售制度调整的讨论仍持续发酵。

取消商品房预售制度很可能是长期改革方向，短期推进阻力之下可能暂缓，或以鼓励试的方式使期房和现房销售双轨并行。

二、市场趋势：楼市成交趋势性下行

预计2019年商品房销售面积增速依旧趋势性下行，同比增速约-5%左右。分解到各线城市来：

预计2019年一、二线城市商品房销售面积同比小幅增长，增幅0%-5%。

一线、二线城市政策环境缓和之下，市场成交活跃度可能有所提升。若过紧的需求限制政策发生适度松动，将有利于刚需及置换型改善性需求释放。

预计2019年三线、四线城市商品房成交面积同比下降，或降至-10%。

大部分三线、四线城市需求侧并没有受到抑制，“四限”政策放松对其成交的提振作用有限。而棚改货币化安置比例降低对三线、四线城市影响较大，失去强政策托底的三线、四线地产成交可能重回基本面下行的通道。

房价走势依然离不开分化的主题

调控通常经历“量价齐升—成交降温—有价无市—降价”的阶段。随着成交持续走弱，一线、二线城市郊区盘和三线、四线城市房价有望出现松动而下行，缺乏刺激政策“加持”并且在过去一段时间需求被透支的三线、四线城市还需要警惕房价下行风险。

由于“四限”持续时间较久，政策边际改善后，一线、二线城市中心区域存在房价补涨的潜在动力。

三、房企2019年打法：“慢补库+快周转”模式

房地产行业融资渠道偏紧倒逼开发企业行为发生转变，可能采取“慢补库+快周转”的模式，带来2019年土地市场成交下滑，而房屋新开工增速缓降。

行为一：放慢补库存进程，谨慎拿地

2018年土地成交面积和成交价款增速较2017年明显放慢，二者之间的缺口缩窄表明溢价率也在走低。且一二线城市降温幅度较大，不仅其土地成交面积同比负增，且土地出让金额占比下降。

预计2019年土地市场继续降温，成交面积较上年减少。

客观上，行业融资渠道受限使资金面总体较为紧张，开发企业到位资金主要依靠企业自筹资金和定金及预收款，房地产企业的拿地能力总体在降低。

主观上，开发企业或预期房价上涨幅度有限，贸然拿地可能“面粉贵过面包”。出于对行业利润空间的担忧，有能力拿地的房企拿地意愿也有所下降。加之销售增速下降，房企拿地行为更为谨慎。

行为二：尽快开工推盘，提高周转速度

预计受到销量持续走弱的抑制，2019年新开工意愿可能下降。

其中，三线、四线城市受销量滑坡影响新开工放缓明显，一线、二线城市开工意愿提升但无法改变总体开工增速下降的趋势。

但对于存量土地，房企仍然有动力以加快开工速度、缩短资金回笼周期并强化现金流管理，来对冲行业景气下行、规避资金风险，将前期已沉淀的土地储备和资金成本转化为产出。这有利于缓释新开工增速回落的速度。

四、投资走势篇：开发投资增速小幅回落

土地购置费和建安投资，是构成房地产开发投资的两大部分。

这其中，建安投资占主导地位（占比超过七成），土地购置费次之（占比约二成），在2018年二者与相关指标均出现了不同以往的剪刀差。

1，预计2019年土地购置费将比上年下降

土地购置费增速大幅超越土地成交价款增速

土地购置费是分期支付的实缴土地款，计入当期开发投资金额，较土地成交价款存在滞后效应。

土地购置费在2018年加速上涨，来自三方面因：

一是房地产投资统计口径的改变，从按形象工程进度改为按实际财务支出，土地款记账提前；

二是拿地保证金比例提升，土地款收缴提前；

三是房企对推盘回款的诉求提升，希望尽快取得土地证开工建设。

土地成交价款（及土地购置面积）反映当期土地市场交易的活跃度，是未来一段时间开发投资的一项先行指标。

随着土地成交走弱逐渐反映在递延的土地购置费中，以及统计口径变化的影响减弱，预计2019年土地购置费将比上年下降。

2019年施工面积和建安投资总体增速可能有所回落

建安投资增速显著跌破施工面积增速。

建安投资在2018年一直是负增长，并呈现和施工面积增速背离的走势，主要由于建安成本单价下降，与三四线城市开工比例提升有关。

预计2019年一二线城市开工比例加大，建安单价可能较上年提升，施工面积和建安投资增速走势趋于一致。而新开工意愿特别是三四线城市开工下降，加之上年基数较大，2019年施工面积和建安投资总体增速可能有所回落。（作者系交通银行金融研究中心资深研究员）

END

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