丁祖昱评楼市2019年十大预测

一年一度的丁祖昱评楼市年度发布会来了，地产圈最勤奋的丁校长如期交出了期末作业。2019年1月8日，“奔向未来”2019丁祖昱评楼市年度发布会在上海世博园区梅赛德斯奔驰化中心举行，超过4000名粉丝到现场聆听丁祖昱对中国房地产行业的分享。

辞旧迎新，2018年楼市可以用“冰火两重天”来形容，上半年虽然调控政策层面依旧“高压”；销售惯性维持，可步入下半年来情况急转直下，市场“凉凉”征兆尽显。在中 美贸 易战的影响下，楼市会走向何方？宏观政策变化、融资渠道收紧下，开发商该如何应对？2019年的楼市会面临哪些新的变化和调整？丁祖昱给出了他的预测。

预测一、房地产仍然是中国经济的压舱石和稳定剂

2018年是不平常的一年，由美国政府发动的贸易战给两国的经济都带来了重大的影响。丁祖昱作出判断，在中国经济面临巨大压力的情况下，房地产的作用愈加凸显。2019年，房地产仍然会成为中国经济的压舱石和稳定剂。

“虽然市场很冷，外面也很冷，内场很舒适温度很舒服。”丁祖昱为现场观众打气，他认为没有必要对中国的房地产行业丧失心，特别是不要对2019年的房地产丧失心。

预测二、货币放水难解楼市之渴

2019年1月4日，央行便宣布降准1个，引发社会广泛关注。央行降准是否会在短期内对楼市产生影响？丁祖昱的答案是否定的。他认为，即使央行适度放水，也不会马上传导到房地产。

“2019年上半年可能是过去十年房地产压力最大的半年，房地产的调整刚刚开始，不会因为政策的变动发生180度的折返。”在发布会现场，丁祖昱劝诫大家，对短期的市场不宜过度乐观，要抱最大的希望，做最坏的打算。

预测三、中央放权到地方，“四限”放松有希望

备受关注的中央经济工作会议于2018年12月19日至12月21日在京召开。会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

关于2019年调控是否会放松的问题，他表示2019年一季度将迎来部分限制性政策放宽。他认为，2018年9月份市场进入到调整期。这段时间，虽然对于企业的银根上没有放松，但是个人购房者、消费者已经感受到了政策的放松。2019年一季度将迎来部分限制性政策的放宽或执行上的放宽。但政策放宽松之后，并不意味市场就马上回暖。

在丁祖昱来，就目前的情况而言，很多城市开发商的销售价达不到限价的水平，可以不用再限价。个别城市有必要放松限购政策，支持首套置业的群体。此外，他预测，未来可能有一部分三四线城市跟进菏泽的做法，放松限售政策。

预测四、13万亿！地产行业规模下降10%

随着增量天花板的逼近，地产行业规模也将下降。丁祖昱预测，2019年地产行业规模将下降10%。“销售的金额会回到13万亿量级之上，销售面积也会从17亿平方米的高位回落，我相这种变化在2019年一定会到。”

支撑他的判断的是数据。2018年1-8月份，三四线城市的成交面积呈现上升趋势。从8月开始到11月的3个月里，三四线城市商品住宅成交面积占比下滑，由高的69.3%下降至66.9%。

成交面积占比的下降反映了三四线成交乏力的趋势。丁祖昱判断，2019年三四线城市的压力会比过去的两年更大，这也将直接影响总体销售金额和销售面积的变化。

预测五、房地产我继续好海南

2018年，海南房地产市场经历了风云变幻的一年。4月22日，海南紧急召开新闻发布会，宣布房地产调控升级。自此，海南实行最严格的生态环境保护制度，以壮士断腕的决心降低海南省经济对房地产的依赖。

丁祖昱笑称在该项政策落地后，海南市场一下子被打趴了，如果不对政策进行调整的话，海南基本上要告别房地产市场了。

“最严调控”并没有影响丁祖昱对海南的好。作为人口移民城市，外来人口到了海南之后一定要买房，这是他好海南市场的因。此外，作为一个国际旅游岛和自由港，海南的吸引力之一就是能够买房投资。丁祖昱希望，未来海南官方能根据情况调整政策，让海南的2019年更好一些。

预测六、购买力下降，刚需房要注意了

丁祖昱在发布会现场提出一个预警：购房者的购买力已经在下降，刚需房要注意了。大数据研究发现，在一线城市和部分的二线城市，远郊的刚需房从2018年开始去化就出现了比较大的滑坡。在经历了过去几年房价的上涨之后，刚需的工资跟不上房价的涨幅，买房的压力在加大，购买力也在降价。

站在开发商的角度来，他建议开发商2019年开始要设计一部分降级的产品。降级包括面积和户型的降级，例如做功能齐全的50平米或60平米的刚需房。“我们的产品很多年没创新，我想2019年可能是对给大家的一个很好的机会，只有产品出现去化困难，出现滞销的时候大家才会重新关注产品，才会重新关注客户的需求。”

预测七、地价还会降，房企可抄底

2018年以来全国的房地产市场，都出现了罕见的土地流拍的现象。据克而瑞数据统计，2018年全国各城市合计住宅土地流标高达1075宗。丁祖昱认为，2019年地价还会降，建议房企屯粮等抄底，但他强调，永远不要寄希望于抄到地价的最底部。

逆势拿地，顺势卖房。丁祖昱预测，2019年很多城市地价将进入了底部区间。他建议房企不要期望等到市场回升之后再去抢地。目前可能是房企拿地最从容的阶段，2019年前几个季度都是拿地抄底的好时机。

“2019年也是资产价值最低的一年，是不是能够在2019年去拿些资产？到时候你们一下我们的CAIC系统。”

预测八、租赁行业面临大洗牌，“背靠大树”能活下

2018年，长租公寓行业跌宕起伏，风波不断。8月开始，行业频繁触礁，从推高租金到甲醛超标，再到因企业倒闭而暴露出的租金贷业务，长租公寓走到了至暗时刻。

丁祖昱认为，2019年租赁行业将面临大洗牌，“背靠大树”的企业才能活下。而这棵大树，就是房企。

“租赁企业中特别是运营型的企业，如果没有靠上房企的话，未来的压力会比较大。”丁祖昱补充道，如果房企能发现租赁市场中的机会，未来租赁市场仍然会是蓝海。他判断的因是2018年很多租赁运营公司被淘汰，2019年可能会有一枝独秀的势头。

预测九、好物业管理，不好养老地产

自从2014年彩生活(01778.HK)从花样年控股(01777.HK)中分拆，独立上市至今，多家内地物业公司走上了相同的港股上市之路。丁祖昱表示，在上市潮背后，物业管理的潜力已经在凸显。

谈及好物业的理由，丁祖昱认为最主要的因是资本市场好物业行业，近两年物业彻底翻身了。物业已经从来的保安保洁工作过度到现在满足社区的模式，各方各面都发生了翻天覆地的变化。现在的物业行业也吸引了BAT的注意，这恰恰证明了物业行业有巨大的发展潜力。

他建议房企重新审视物业版块，规模小的房企可以采取合作的模式，“傍大款”让物业再上一个台阶。从开发业务的角度，创建美好生活首先要从物业管理开始做起，2019年和物业相关的行业如智能化、物联网企业都可能会受到资本的青睐。

中国在短短几十年内，从人口红利期进入老龄化社会。养老行业是站在风口上，还是在等风来？

丁祖昱坦言，他并不好养老，主要有三个因。首先，养老存在一个误区，以房养老的模式推行以来，中国只有少数家庭把房子抵押给保险机构，老人从银行手中每个月拿到的费用也很少。换个角度，老人的房子可能属于孩子和孙子，老人是否能随意处置房子本身就需要打一个问号。

其次，他认为现在很多房企在设计养老公寓的思路也是错误的。在中国，能够健康地为家庭付出、安享晚年的老人不在少数。这些老人中大多数仍在发挥余热，在年轻人外出工作的时候照顾家庭，没有时间也不需要去养老公寓。

从需求的角度，目前养老市场中唯一有市场的是需要护的、需要照顾的失能失智的老人。但是这部分老人的比例较少，专门为他们建造养老公寓不现实。另外一个客观因素是，中国目前纯粹的养老用地太少，也为养老业的发展带来阻力。

预测十、我好碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、【招商蛇口(001979)、股吧】、旭辉的股票

每年发布会最让人期待的，便是丁祖昱会对房企股票的评和推荐。在去年的发布会上，他预测万科、碧桂园、恒大、融创、保利、中海、绿地、招商，都可能在2018年有新的发展空间。回顾2018年，房地产股票受宏观大盘影响，整体下跌，但是丁祖昱推荐的股票绝大部分跑赢了大盘。

丁祖昱分享了业绩有亮、2018年跌幅大等选股的标准。2019年，他好碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉的股票。在他来，这些房企的增长速度比较快，未来股票市场上涨空间也更快。