35亿融资、利率4%！它才是冬天最安全的房企，没有之一！

2018年10月22日，中海地产发布公告称，集团成功发行35亿元公司债，发行利率4.00%，获得2.13倍超额认购。

在融资困难的当下，这是一笔让所有房企都羡慕至极的融资。

现如今，整个房地产行业在不断演绎和印证马丁叔在《权力的游戏》中反复强调的那一种恐惧：the winter is coming！

变化都是从毫不起眼的细节开始的。有钱如万科，喊出了必须保障6300亿元的回款目标；规模如碧桂园，年中开始叫停“全覆盖“战略，暂缓投资拿地保证现金流……

达芬奇说过，深刻的本质是简单。如果把上述这些信息组合成一个大的背景，我们可以得出一个结论：房地产市场从开发商到投资者，他们的安全需求都在上升。

这种情绪尤其反映到了中海此次的发债上。

首先是发行规模，单期35亿，是近两年房地产单期公司债最大发行规模之一；

其次是发行利率，4%这个数值，创2017年以来房地产行业国内公司债最低利率。

村长的好友标叔最近呕心沥血排出了一份《2018年中期规模房企信用安全80强》榜单。公式靠谱，数据准确；纯干货，不忽悠，定义房企安全新标准。欢迎品鉴。

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权游到了第七季，雪诺在临冬城墙上对珊莎说，凛冬已经来了，就是现在。

是的，当下这个房地产市场，我们唯一能确定的，这是一个冬天。

40年楼市大周期的范式转换，房地产的长效机制逐步落地，楼市调控虽有波动但基调已定，使得房企内生性收入的确定性变得扑朔迷离；

股权、债券、银行贷款是房企外部资金来源的三大渠道，但他们风险完全连通，具有高度的相关性和传染性，而恐惧情绪的力量远比乐观情绪来得凶猛。

截止到10月15日，和今年股价最高的时候相比，排在前面的龙头房企们一共蒸发掉的市值，已经超过了万亿。

股权融资此路不通，发债成了无数房企的救命稻草。但很可惜，在国家大力去杠杆的宏观背景之下，房企已经提前感受到凛冬的气息：

2018年上半年，受限于更加严格的审批程序和要求，上交所已累计有9家房企被中止发行公司债，涉及拟发债规模484亿元；

6月初，有媒体曝出商业银行已经不再向中小型房地产企业提供贷款；

6月27日，发改委强调“房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金，仅限归还存量债务，并要求企业提交资金用途承诺”。

在行业逆周期之下，当融资渠道不断收紧，随之而来的，就是不断攀升的融资成本。

据Wind最新数据显示，截至9月30日，典型房企平均融资成本为6.04%，较2017年全年上升0.47个百分，房企融资成本整体呈上升趋势。

更详细的一个数据是，据【国泰君安(601211)、股吧】统计，2018年上半年3-5月是发债高峰，截至5月初共有12家上市房企发行了322亿元公司债，票面利率在4.83%-7.90%之间。

而控制在5.35%以下主要是【招商蛇口(001979)、股吧】、陆家嘴、华侨城等国资企业。

相比较之下，毫无疑问，中海的发债成本是最低的。

根据公告，中海地产本期债券为AAA评级，发行期限为3+3年，第 3 年末发行人赎回选择权、发行人票面利率调整选择权和投资者回售选择权。

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那么问题来了，过冬的策略是什么？私以为，最大限度地保证自己的安全，就是最好的策略。

10月12日-15日，标准地产研究院相继发布《2017年度中国上市规模房企信用安全TOP80》《2018年中期规模房企信用安全TOP80》两个榜单。其中，中海地产分别以392.82、377.86的高安全值，均位居行业首位。

标准地产研究院榜单评价：“中海地产以远高于头部房企的安全值排行第一，是榜单中唯一一个在短期信用和长期信用方面都高度均衡的房企。”

这种高安全性，是中海地产这么多年来极致的“利润率”背后的成本控制能力。

首先是资金成本。2018年上半年，中海地产加权平均融资成本为4.27%，与2017年底持平。同期与行业内同性质房企相比，招商蛇口的融资成本是4.87%，【保利地产(600048)、股吧】是4.87%，中海的利率成本处于行业最低区间。

与中海极低的融资成本相得益彰的，是中海拥有业内最高的信用评级。

2018年上半年，三大国际评级机构给予中海最高的信用评级：穆迪Baa1╱稳定、标准普尔BBB+╱稳定、惠誉A–╱稳定，是全行业唯一获得国际评级机构给予A-评级的企业。

三大国际评级机构反映了资本市场对集团在中国房地产市场领先地位和财务稳健的认同。

根据2018年上半年财报数据，截至6月30日，中海地产公司净借贷比仅为28.1%，资产负债率为59.96%，在千亿以上规模房企中保持最低负债率；上半年现金回款1341.2亿元，同比增长16.8%，6月末持有现金1279.3亿港元。

作为资金密集型企业，“要钱、要地、要人”是房企经营环节的三大重要节，而“要地、要人”本质上也是回归到“要钱”这一环节。

钱的来源无非那么几个：外部的主要是银行贷款、股权融资、债权融资，内部的则依靠于销售回款和经营利润等内生造血能力。

我们经常听到各个大佬说，要拿便宜的钱干更多的事。道理大家都懂，但却不是谁都有能力做到。而中海，恰恰是少数能将财务成本做到极致的那一家。

随着经济增速下降和房地产市场成熟度提高，想通过简单粗暴的盖房子就卖的粗放逻辑成为行业黑马的时代已经一去不复返。房企要想要提高收益，就要在每个环节都精耕细作。

一家优秀的企业，必定会根据行业周期的判断进行削峰填谷，这是企业内功的表现。而极低的负债、极高的安全防线，则意味着在下行周期中，中海拥有更加弹性的发展空间。

不管从哪个维度，中海此次成功发债都极具市场指导意义。

其一，市场波动周期之下，当市场上的风险意识增加，投资者变得更加谨慎后，寻找“安全的公司”是本能的选择。中海此次发债，毫无疑问是资本市场对其财务稳健和安全性的高度认可；

其二，房地产市场发展的逻辑已经改变，中海地产这种超级稳定的公司，无疑具有强大的逆周期能力。一旦行业周期回归，中海凭借良好的资本信用，其爆发力将十分可观。