对泰禾集团2019年中报“土地储备情况”和“主要项目开发情况”的个人分析思考

在前段时间本人的置顶个人半年度小结中，提到后续会对投资【泰禾集团(000732)、股吧】这个备受争议备受唾弃的标的进行分析，昨天刚好重新回顾泰禾集团的2019年中报，思绪涌来，就趁这个机会花了时间好好理一理析一析吧。

真巧，今天上午刚完成对泰禾集团2019年中报“土地储备情况”和“主要项目开发情况”的个人分析思考，A股房地产就集体飙升 降准降息预期吧！

两个表格太大，我就不附上来了，简单附两个剪切图，有兴趣的球友自己找中报对应一就行了。

（一）待开发项目

1、待开发土地面积200.72万平米，待开发土地计容建筑面积209.25万平米；

2、保守2.4万均价，502亿元货值；

（二）开发中的项目

1、在建项目64个，土地面积984.63万平米，计容建筑面积1637.06万平米；逐个项目权益计算得出权益计容建造面积约1209.8万平米，权益占比约73.9%；

2、2013-2016年开工的大部分项目处于“部分完工”，少量2017年开工的项目处于“部分完工”；2017-2019年开工的大部分项目处于“在建”；说明泰禾的项目建设工期较长；三方面，新中式建筑的开发特、泰禾资金跟进投入的速度、政府限价限购审批速度网签速度影响；

3、累计竣工面积约308.57万平米，不到计容建筑面积的20%；完工交付结算的量较少，开发中的“金矿”量大诱人；假设累计竣工面积95%完成交付结算294万平米，保守均价按照2.1万计算，房地产营收结算约617亿元；这部分结算估计主要体现在2016年房地产营收（估占比30%）、2017年房地产营收（占比80%）、2018年房地产营收（占比100%）和2019年上半年房地产营收（占比100%）中；其中2016年公司房地产板块实现营业收入201.71亿元，结转面积118.36万平方米，30%即60亿元和35万平米，2017年公司房地产业务实现营业收入230.69亿元，结转面积122.39万平方米，80%即185亿元和98万平米，2018年公司房地产业务实现营业收入295.51亿元，结转面积124.48万平方米，2019年上半年公司房地产业务实现营业收入138.24亿元，结转面积62.89万平方米，汇总一下即60+185+296+138=679亿元、35+98+125+63=321万平米；294万平米---617亿元和321万平米---679亿元，90%左右的准确度，说明泰禾这几年的年报前后一致性延续性的准确度保守达到90%，个人相业绩真实靠谱；房地产营收结算均价2016-2019上半年分别为1.70、1.88、2.37和2.2万元，很不错；

4、预计总投资金额约2997亿元，累计已投资金额约1825亿元，需再投入1172亿元，考虑到开发周期长保守5年内完成，考虑通货膨胀、人工成本增长等，1.2倍的弹性投入约1400亿元；5年内平均每年有息负债利息保守80亿元（5年内有息负债会逐年下降）共400亿元；开发中的项目剩余可竣工面积约1330万平米，保守2.5万均价可带来3325亿元货值营收，扣除1400亿元投入和400亿元利息，以及2019年中报约1103亿元的有息负债，税前利润约422亿元，综合税率按照40%计算，净利润约253亿元，74%权益计算归母净利润约187亿元，此时泰禾无有息负债、在2019年中报归母净资产217亿元基础上，还有待开发项目500亿元货值保守产生归母净利润约38亿元，共约187+217+38=442亿元；对于6.0股价约150亿元市值来说，未来6年估计可产生约300亿元增值，复合年化收益率约20%，很不错；

5、若如泰禾公开场合表态的在2020年下半年或2021年开始继续拿地，若泰禾可以持续降低有息负债提升评级降低负债成本，若未来5年中国一二线城市中产阶级数量和人均财富持续稳定增长高端住宅供不应求的局面持续发生，若泰禾+的高端物业养老医疗教育购物娱乐等服务持续产生正面效应正收益，则泰禾的价值远远不止这种个人保守计算得到的数字。

（三）说明、总结和展望

1、本人非房地产从业人员，理科出身的个人投资者，必然不可能有房地产专业知识，上述分析主要是个人投资记录，以便日后继续跟踪和判断；若对志趣相投的球友有帮助，幸之；

2、泰禾集团这几年主要问题还是在于采购端持续几年猛加杠杆大笔纳储，销售端没有跟上采购端，而且是大幅落后，新中式的慢工细活和政策上的限制为主要因；坚持布局一二线， “高价”拿核心土地，走明显的产品差异化路线，长线都是对的；

3、鉴于泰禾集团的目前状况，以及房地产优秀标的低估标的俯首可拾，不适合孤注一掷于泰禾，也不应该；换个角度思考，若其他房地产优秀标的可以领先泰禾半年到一年实现价值体现，则可考虑加仓泰禾，金子上蒙的灰，迟早要被风吹散。