招商蛇口上半年增利不增收，年度销售目标完成恐有压力｜看财报

8月28日晚间，招商蛇口（001979.SZ）发布了2023年半年度业绩报告。

报告期内，公司实现营收约514.42亿元，同比减少10.63%；实现归母净利润21.53亿元，同比增长14.09%；扣非净利润约13.92亿元，同比减少5.44%；基本每股收益0.22元，同比增长37.5%。从数据表现上看，公司在今年上半年出现增利不增收的情况，主要原因在于公司房地产项目结转规模同比减少。不过值得肯定的是，相较于今年一季度的营利双降，公司在第二季度的表现很是亮眼。

据此前披露的2023年一季度报告显示，今年1-3月，招商蛇口实现营收约150.09亿元，同比减少20.17%；归母净利润约2.72亿元，同比减少38.72%。换言之，今年第二季度，公司分别实现营收约364.33亿元、归母净利润约18.81亿元，是支撑上半年业绩的重要因素。

二级市场方面，截至8月29日收盘，招商蛇口股价报收14.68元，涨2.66%，成交额为9.59亿元，当前公司总市值约1224.47亿元。

招商蛇口总部位于深圳，公司主要围绕开发业务、资产运营和城市服务开展业务，致力于成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商。

其中，开发业务是公司营收的主要来源，主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售；资产运营业务主营包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；城市服务业务主营包括物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。

今年上半年，开发业务的营收为416.28亿元，同比减少16.21%，占公司总营收的80.92%；资产运营业务的营收为27.39亿元，同比增长40.44%，占总营收的5.32%；城市服务业务的营收为70.75亿元，同比增长19.27%，占总营收的13.76%。

从区域来看，招商蛇口分别布局有华北区域、华东区域、江南区域、华中区域、西南区域、华南区域、深圳区域、海外及其他区域等八大区域公司。

今年上半年，八大区域公司中营收情况最好的依然是华东区域公司，为120.38亿元，贡献了23.4%的营业收入；其次是西南区域公司的96.94亿元、江南区域公司的75.06亿元，分别占公司总营收的18.84%、14.59%。

而作为公司大本营的深圳区域，在报告期内实现营收约70.6亿元，贡献率为13.73%，在各区域公司中排列第四。

值得一提的是，近几年来，华东区域公司一直占据着招商蛇口营收贡献榜第一的位置，2021年至2023年上半年，华东区域的营收贡献率分别为22.94%、24.81%、23.4%。但该区域的毛利率却不高，2021年至2023年上半年，华东区域的毛利率分别为11.54%、18.26%、17.2%，在此期间，招商蛇口开发业务的毛利率则为25.47%、21.06%、17.82%，不难发现华东区域的毛利率均低于开发业务的整体毛利率，进一步说明华东区域的盈利能力较弱。

出现上述情况的原因在于，华东区域的主营阵地是上海，自2020年开始，招商蛇口在上海频繁高溢价拿地。统计数据显示，2020年至2022年间，招商蛇口在上海累计拿下16宗地块，虽然公司销售额连年攀升，但相应的投入成本也颇高。

APP了解到，2020年7月，招商蛇口曾溢价28.4%拿下虹口区嘉兴HK271-01地块，成交价高达44.04亿元，楼面价约8.11万元/平方米；2021年初，公司又以20%的溢价率拿下虹口区嘉兴HK341-06地块，成交价达到56.66亿元，楼面价约为9.26万元/平方米，刷新了当时虹口区的楼面价记录。

在今年上半年进行的上海首轮土拍上，招商蛇口曾报名参与了15宗地块的竞拍，而该轮土拍一共推出19宗地块，招商蛇口无疑成为竞拍最积极的那位。当然，招商蛇口并不只在上海拿地。

半年报数据显示，2023年1-6月，招商蛇口累计获取25宗地块，总计容建面约238万平方米，权益地价约345亿元。其中，在北京获取3宗地块，累计投入达88亿元，并在上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市落子。

再看公司的销售表现，2023年1-7月，招商蛇口累计实现签约销售面积约763.44万平方米，同比增加33.37%；累计实现签约销售金额约1865.62亿元，同比增加30.72%。

另据半年报显示，截至6月末，公司全口径签约金额排名行业第五，较去年同期提升一位。同时，在上海、合肥、苏州、深圳、西安、重庆、南京、长沙、南通、徐州、温州、无锡等12个城市进入当地流量销售金额排名前五，城市深耕成效进一步凸显。

需要说明的是，在今年3月21日举办的2022年度业绩会上，公司管理层曾提出，2023年度销售目标为3300亿元，并争取三年内进入行业前五。就目前来看，招商蛇口虽然已进入行业前五，但就年度销售目标而言，其完成度仅有56.53%，今年下半年公司将进入“销售冲刺阶段”。（本文首发于 APP，作者｜陈伟纳）