招商蛇口净利率“腰斩”谜团，两大致命点很头疼

◎ 来源 | 地产密探（IDreal-estate-spy）

◎ 编辑 | 密探财经

七年前，被俗称“万保招金”之一的招商地产，经母公司招商局控股优质资产注入，业内都惊呼“地产央企‘巨无霸’时代来了”。

不久，招商地产华丽转身更名招商蛇口，除了对当初招商局从深圳蛇口港起锚创业的纪念，还是激励斗志、再创辉煌的美好期许。

彼时，虽有央企如“招商系、中建系、中交系、中铁系”等大重组组建了一批地产央企航母舰队，但并未如市场的高预期，一统江湖。

2020年之前，那是一个新锐民营房企狂飙突进，千亿黑马频出的大时代。2021年，房企再融资“三道红线”发威，成了一道生死鬼门关，一大批民营房企爆雷倒下。

2022年以来，房地产进入央国企时代，大举逐鹿中原高调拿地，大肆兼并收割民企“问题”项目，规模剧增且排名突飞猛进。

手里攥着优质资源的他们，应该做的更好才符合逻辑。比如，一举登顶房企头牌的保利发展，2022年营业总收入2811.1亿元，同比下跌1.37%，归母净利183亿元，同比跌幅约33.2%。

颇为费解的，就是招商蛇口。2022年，其实现营业总收入1830亿元，同比增长13.9%；归母净利42.64亿元，同比大跌58.9%。此外，其房地产开发毛利率21.06%，同比跌幅5.94个百分点，整体净利润率从9.46%下挫到4.97%。

从2022年财报看，招商蛇口对“盈利大降近六成”似乎很坦诚，给出了三个解释，即“受房地产竣工结转规模及毛利率下降，资产减值、卖子投资收益减少”。

这种对盈利下跌的笼统解释，放在当前任意一家上市房企，似乎都能拿出来说。

2022年，招商蛇口“开发业务”贡献收入九成以上，地产密探仔细研究发现，造成盈利大幅下滑近六成，跟两大致命原因密切关联。

其一，来自区域，招商蛇口单列的“大本营”深圳区域——“失守”。

去年，深圳区域贡献营收267亿元，占比14.6%，相比2021年比重22.2%，下降了7.6个百分点，营收减少了近90亿元。

相比华东、江南和西南区域偏于公开拿地开发，深圳区域作为招商蛇口大规模综合城市运营开发的重镇，毛利率高且远超其他三个大区。

除了去年营收大减90亿元，招商蛇口深圳区域毛利率大幅下滑了14.3个百分点至约37.8%，直接影响无疑太大了。

其二，合作项目暴增，规模壮大后，净利蹊跷反噬。

从招商蛇口的合并资产负债表和利润表，就能发现端倪。截至2022年底，其总权益2844.4亿元，其中归母权益1017.1亿元，少数股东权益约1827.3亿元。

2021年末，招商蛇口总权益约2767.6亿元，其中归母权益1086.7亿元，少数股东权益1680.3亿元。

从权益结构及增长看，招商蛇口总权益的“百亿级规模”增加，主要为少数股东权益增加的贡献。

再看合并利润表，招商蛇口2021年取得净利152亿元，归母净利103.7亿元，分给少数股东损益48.3亿元，从权益占比看，少数股东应分得较多净利才对，这本身就很值得行业怀疑其少数股东权益是否暗藏“名股实债”。

2022年，招商蛇口取得净利近91亿元，同比减少62亿元，蹊跷的是，归母净利只有42.6亿元，直接骤降近六成，而少数股东分得了48.3亿元，比前一年还多一些。

值得一提的是，招商蛇口2022年财报还特意提及，公司剔除预收账款后的资产负债率62.4%、 净负债率48.09%、 现金短债比1.3倍。

不过，招商蛇口手上还有近182亿元永续债，虽比前一年末减少近60亿元，但规模依然排前列。若算上这个，财务指标明显会变化。

当前，绝大多数民营房企被“三道红线”打倒后陷入集体失意，普遍偏向谨慎，而地产央企的规模扩张，还在继续。

2022年，招商蛇口销售金额2926亿元，挺进行业排名第六位，2023年目标销售3300亿元，要达到13%增幅。要实现这个目标，合作项目规模会不会继续扩大？

近日，某大型房企高层说了“地产业深度调整后，拐点已现”，认为房企必须回归产品主义和盈利上来。这意味着，规模虽重要，但并非要放在第一位。

不过，之前被压抑了许久的地产央企们，继续争规模似乎更能让其扬眉吐气。