增收不增利，招商蛇口狂奔同时，少数股东权益及永续债隐忧何解？

文|王安宁

在招商蛇口狂奔背后却是不可言喻的隐忧。

图/百度百科

狂奔了一整年的招商蛇口依旧延续了2021年增收不增利的业绩态势。

2022年实现了1830亿元，同比增长13.92%的营业收入及42.64亿元，同比下滑58.89%的归母净利润，妥妥的增收不增利。

对此，招商蛇口表示是因为房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少所致。

而实际上，大规模计提资产减值准备也同样是影响其业绩表现的另一个原因。

需要知道的是，招商蛇口已连续3年保持增收不增利的业绩态势了，因此成为外界关注的焦点。

【增收不增利】

数据显示，2022年招商蛇口实现营业收入1830亿元，同比增长13.92%；实现归母净利润42.64亿元，同比下滑58.89%，再一次延续了上年增收不增利的态势。

而同期实现毛利率19.25%，同比减少了6.22个百分点，因此招商蛇口表示正是毛利率影响了招商蛇口的业绩表现。

据了解，近年来招商蛇口为追求规模，不惜煞费苦心一路狂奔，拿了不少高价地块，但由于近年行业环境尚不明朗，对毛利率造成了影响，自2018年起招商蛇口毛利率就保持下滑的趋势，要知道2018年其毛利率还为39.49%，2022年几乎减少了一半。

更别提2022年招商蛇口较2021年多计提了大约20亿元的减值拨备了，据了解2021年招商蛇口计提了43.73亿元的计提减值，对当期归母净利润的影响高达数十亿元。

而据招商蛇口财务总监黄均隆表示，招商蛇口去年的计提减值拨备比2021年同期要更多一些，大约多了20亿元。

数据显示，2022年招商蛇口计提资产减值准备约64.01亿元，同比增长了46.38%，其中用损失准备13.55亿元，存货跌价准备36.11亿元，投资性房地产减值准备11.44亿元，长期股权投资减值准备2.15亿元及其他资产减值准备0.45亿元，因而使得招商蛇口归母净利润减少了45.58亿元。

再加上，2021年时，招商蛇口以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT上市，产生了14.58亿元的投资收益，因此，由于同期基数较高，2022年招商蛇口投资收益同比减少了45.91%，自然影响到了招商蛇口的业绩表现。

【少数股东权益吞噬利润】

不过，氢财经发现，少数股东权益也是影响招商蛇口业绩表现的另一大因素。

在追求规模的路上，除了拿高价地，招商蛇口还频频合作拿地。

据了解，2017年至2019年，其新增土储一路攀升到1423万平方米，拿地权益比例减少了8个百分点至55%，尽管2020年提升至了64%，可2021年又下降到了50.72%，大大影响了招商蛇口的业绩表现。

要知道，2017年招商蛇口少数股东权益还为245.3亿元，在总权益中的比例为25.65%，到了2021年时已增长至1681亿元，在总权益中的比例也随之增长至60.73%，翻了近7倍，少数股东权益增加意味着少数股权损益也将随之增加，那同期归母净利润则会减少。

也就是说，2021年少数股东分走招商蛇口超一半的利润，尽管到了2022年招商蛇口获取了56宗土地，总地价1279亿元，权益比例增长至60%，但由于房地产行业的结转属性，对招商蛇口当期业绩的影响并不大。

而2022年少数股东权益同比增长了8.71%至1827亿元，在总权益中的比例增长至64.24%，同比增长了3.51个百分点，分走的利润自然也随之增长。

2022年招商蛇口少数股东损益48.34亿元，在当期90.98亿元的净利润中的比重为53.13%，也就是说少数股东分走了招商蛇口超一半的净利润，也难怪招商蛇口会陷入增收不增利的状态。

另外，由于少数股东权益与少数股东损益比重存在差距，招商蛇口也被外界质疑运用明股实债的方式来降低表观负债。

【永续债影响利润】

除此之外，永续债也是影响招商蛇口业绩表现的一大因素。

数据显示，2022年招商蛇口短期负债同比减少58.42%至15.09亿元，一年内到期的非流动负债同比增长16.27%至390.3亿元，二者合计为405.39亿元，同期现金及现金等价物余额为858.5亿元，是前者的二倍有余，令一众爆雷房企羡煞不已。

其中，永续债功不可没，数据显示，自2017年以来，招商蛇口永续债规模增长迅速，2017年至2021年，其永续债规模分别为40亿元、70亿元、190亿元、204.74亿元及241亿元，5年时间翻了6倍有余，一度成为A股房企永续债最多的一家。

然而，永续债不同于其他融资方式，其融资成本很高，利息也不低，对当期业绩表现也产生了不小的影响，虽然2022年招商蛇口永续债规模降至181.9亿元，但其支付的利息却高达11.07亿元，在少数股东及永续债的影响下，不难想象招商蛇口为什么会增收不增利了。

而值得一提的是，前述提到的少数股东权益及永续债都是从2017年开始攀升的，因为，这一年，招商蛇口终于踏进千亿俱乐部，不过与彼时万科5300亿元、保利3092亿元销售规模相比，招商蛇口依然相距甚远。

作为“招保万金”一员的招商蛇口自然不甘落后，在一路狂奔后，2022年招商蛇口以2926.3亿元的销售规模位列克而瑞房企2022年销售榜TOP200榜单的第6位，虽销售额有所下降，但排名却提升了一位，与保利、万科的距离再一次拉近。

这一次，招商蛇口将目标定为了3300亿元，只不过，从当前来看，在招商蛇口狂奔背后却是不可言喻的隐忧。