记录2022年上海楼市息跟踪，2023年1月30日星期一。

记录2022年上海楼市息跟踪，2023年1月30日星期一。

上海是中国最大最棒的二手房市场，标杆效应非常显著，我估计至少领先北京5年。20年前，北京人还不知道炒房的时候，上海已开始地下交易啦。

通过对北京上海楼市跟踪，在我看量跌价稳，没有买卖机会，踏实自住。特别是对豪宅细分市场，超过1500万就流动性极差啦，而且价格也扛不住。

1）以上海经验看，一二手倒挂的套利就是投机，价差慢慢消失，考虑融资交易成本，坚决回避。ZF实施倒挂的意图，必定拉底周边二手房价格，这种区域应该回避。而新房供应稀缺的区域依然会保持高倒挂？观察着看。

2）二手房腰斩回调的两方面原因一二手倒挂，新房套利积极买入，2020-2021年两年需求的爆发导致的高基数。1000万以上的占比3.6%，1500万以上占比1.5%，2000万以上占比不超过1%，流动性就基本丧失。（注1500万是上海老破大的上限？）

3）上海二手房均价数据混乱，我估计是成交量腰斩，价稳略涨，这与北京的状况类似，没搞明白原因。2022年67342元/平方米（+2%），二手房，上海2年见底，比北京早1年。反转，也提前1年。上海二手房年度平均价格超过2017年最高点+17%，以2018年最低价为基数，涨幅+40%过去6年，上海楼市价格，有两次阶段性低点（2018年11月+2020年02月），平均跌幅接近20%，与北京类似。（注二手房，上海2年见底，比北京早1年。反转，也提前1年。）

4）以上海经验，必须回避典型的被炒作的假豪宅或别墅。被充分炒作的学区概念老破小。LVAT公寓商办，坚决不碰。临港新城，相当于怀柔科学城或大兴产业园或顺义新城，供给太大，不跌才怪，让产业工人能买得起。

5）豪宅就是地段，更是地段，不商量，坚决回避新兴区域的假豪宅+假别墅，换手率高+极易被炒作的明星豪宅小区，例如经动辄30万/平的翠湖天地，最近的成交也就在20万/平左右，或万柳书院等。

6）供给充分，成交低迷，新房价格创新高， 1000万以上占比18%左右，去年占比13%，比例提升好大，也是疯狂打新。

==== 以下要点之要点 ====

【上海楼市调整政策】对比几大一线城市来看，上海的楼市也最为稳定。（注北京不稳定嘛？稳定政策，才能稳定预期。）

【上海土地市场】上海在2022年为提高房企参与度，对土拍规则进行微调，取消了招挂复合模式，同时降低资金监管要求，让民企拥有更多公平竞争机会。全年供应激增，各项成交指标均环比增长，土拍热度先扬后抑。招商、保利发展、华发拿地幅数排名前三，民企中佳运共竞得3幅地块，为拿地最多的民企。（注上述房企回避。）

【上海一二手倒挂】上海新房市场的最大原动力不是改善、不是品质、而是倒挂，像大宁保利，或者徐汇滨江，最厉害的时候倒挂基本在6-7万。这些过去的网红盘倒挂还是倒挂的，但是倒挂率不如以前不少新盘和周边二手价格越来越近，如果加上两年的时间、贷款成本，有部分盘倒挂几乎为零，新房的价格波动很小，倒挂消失更大的背景还是来自周边市场影响当周边二手价格下来。（注以上海经验看，一二手倒挂的套利就是投机，坚决回避。倒挂的ZF意图，必定拉底周边二手房价格，这种区域应该回避？新房供应稀缺的区域依然会保持高倒挂？）

倒挂来到了最高点进入2022年年中，从二手市场挤压出来的客户也涌入新房。但2022年末，新房市场形势似乎不对劲，市场焦虑上车的情绪变成了不着急、再等等看。一二手房倒挂是怎么挂住的？其实是靠“限购”， 第二重限购的名字叫运气。但是整体仍然属于供应充足状态，并没有明显改变而且接下来“含着”联动价出生的项目会越来越多，两者共同作用之下，上海很多区域一二手倒挂的生长土壤就没有了。

【一线城市二手房】四个一线城市二手成交量全部跌回2016年之前。过去一年上海二手市场冷到冰点。去除4月、5月的特殊情况，2022年上海平均成交1.5万套 /月，距离每月2万套的成交还差四分之一。跌的最厉害的就是深圳，2022年只有210万平方米的成交量。所有城市中，跌的最惨的就是深圳，过去一年平均一个月不到2000套，最低一个月2月份只有823套。（注北京二手房14万套，同比-30%左右，趋势基本一致。）

【上海二手房】2022年上海二手住宅成交总量为15.8万套，环比2021年下滑43.73%，为近五年上海二手住宅市场成交总量最低年份。2022年上海受疫情影响较大，多月行情被打断，此外新房限价，一二手价格倒挂，掀起“打新热潮”，新房成交占比大幅提升，对二手市场造成明显分流。从单月的成交量来看，基本都能维持在1.5万套的荣枯水平以上，市场的流动性并未枯竭。在高基数的情况下，2022年整体成交有所回调也是情理之中。此外，考虑到2022年受到一些外部因素的影响。（注两方面原因一二手倒挂，新房套利积极买入，2020-2021年两年需求的爆发导致的高基数。）

成交面积段结构 200平方米以上成交占比2.3%，1000万以上的占比3.6%，较去年增加了0.2个百分点。1000-1500万占比2%，1500万-2000万占比0.7%，2000万以上占比0.8%，三项合计3.5%。（注1500万以上占比1.5%，2000万以上占比不超过1%，流动性就基本丧失，1500万是上限？）

【上海二手房房价】从全年来看，除了核验价适度放松，二手房市场没有获得任何「托举」在成交量低迷的同时，二手房的市场价却创下近10年新高，「割裂」或许是2022年的关键词。成交量低迷、交易热度下降，但2022年上海二手房价格却再度上升，来到近10年的最高值（约6.91万/㎡），相较于2021年末上涨约3.19%。近10年中，只有2018年收跌-7.87%，其余年份都在涨。（注上海二手房均价数据混乱，我估计是量近腰斩，价稳略涨。这与北京的状况类似，没搞明白原因。）

在全市整体的数据统计层面上，上海二手房价格并没有下跌，甚至还有些微涨原因大家也都知道，核验价还在不断的放松。但是如果最近有买房或卖房经历的朋友应该能感觉到，市场的价格其实在往下走，这一点在微观数据上可以得到印证。

聚汇数据2022年67342元/平方米（+2%），2021年66216.46元/平方米（+20%），2020年55454.5元平方米（+7%），2019年51964.58元/平方米。2022年比2019年，+30%，这个涨幅比北京高啊。上海二手房年度平均价格超过2017年最高点+17%，以2018年最低价为基数，涨幅+40%过去6年，上海楼市价格，有两次阶段性低点（2018年11月+2020年02月），平均跌幅接近20%，与北京类似。（注二手房，上海2年见底，比北京早1年。反转，也提前1年。）

今天列举的跌的最惨的小区有哪些？1.别墅类产品，如达泰禾上海院子、绿宝园等，跌幅30%以上2.靠学区溢价的老破小，如梅园一、五、六街，跌幅20%以上3.公寓产品，如金桥的碧云东壹栋公寓、南码头的汇众公寓，跌幅20%以上4.位于临港新城板块的小区，平均跌幅4.6%。（注具体项目未必准，但方向上没错，必须回避典型的被炒作的假豪宅或别墅。被充分炒作的学区概念老破小。临港新城，相当于怀柔科学城或大兴产业园或顺义新城，供给太大，不跌才怪，让产业工人能买得起。）

【上海二手房豪宅】浦东新区、黄浦、徐汇是上海二手豪宅成交的主要区域，三个区的二手豪宅成交量占到全市总量近6成，而淮海中路、徐汇中心、陆家嘴、徐泾等四个板块成交2500万以上二手豪宅均在50套以上。（注豪宅就是地段，更是地段，新兴假豪宅，坚决回避。）

再来看看，我们去年一直在强调走出独立行情的豪宅市场，即使是顶豪，也没能抵住降价促销的命运。11月底到12月的成交量开始回暖，前前后后大概成交了11套千万房源。但这一前提是，售价基本下降了10%。可以看到曾经动辄30万/平的翠湖天地，最近的成交也就在20万/平左右。（注明星豪宅小区，极易被炒作，坚决回避。）

【上海新房市场】创下2016年以来的新低；一线城市韧性较强，销售面积同比下降23.7%，降幅为各线城市最小；2022年全市新房供应创近年新高，达1157万㎡，环比2021年上涨45%；成交量能达与去年基本持平，达1022万㎡；成交均价受市区高价项目供应激增影响上涨明显，达63915元/㎡，较2021年（55575元/㎡）上涨15%。全年供销比达1:0.88，整体市场表现供大于求，买方市场显现。（注供给充分，成交低迷，新房价格创新高，与北京类似。）

1000万以上的占比分别增加了6个百分点。其中1000万以上的新房成交占比达到了近20%，而这一数据在2021年仅约12.6%。(注1000万以上占比18%左右，去年占比13%，比例提升好大，也是疯狂打新。)

全市新房可售存量约4万套，去化周期达5.51个月。截止11月末，北京新房库存量为1262万㎡，去化周期为19.4个月；深圳新房库存量为381万㎡，还有足够再卖1年的量。(注供给不足啊，这是提前上涨的节奏？)

【上海房贷利率】北京、上海两个城市是主要城市中首套房贷利率最高的城市！上海房贷利率紧跟着下降，当前上海首套房贷执行利率为4.65%，二套房贷执行利率为5.35%。二线城市中石家庄和温州目前执行首套商贷利率最低3.8%，三四线城市中清远、株洲首套商贷利率低至3.7%。(注越是成交活跃，越是上涨预期搞的城市，北京上海更容易接收高的资金成本。)